房地产开发行业周报2026W21：本周新房成交同比-0.8%，城市更新“十五五”规划印发

证券研究报告 | 行业周报 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发 2026W21：本周新房成交同比-0.8%，城市更新“十五五”规划印发 城市更新“十五五”规划印发，多维赋能存量提质增效。5 月 28 日，国务院印发《城市更新““十五五”规划》，明确了““十五五”时期城市更新工作的目标指标、重点任务、重大工程和政策举措。规划强调，全面摸清城市存量资产资源底数，推动已供未开发土地和在建项目分类处置；并提出推进“好房子”建设，全链条提升住房标准。在投融资体系方面，允许通过地方政府专项债支持并可作项目资本金，探索综合开发、银团贷款、项目投资等市场化模式，推动符合条件的项目发行基础设施 REITs、资产证券化产品，并支持企业发债融资，按“谁受益、谁出资”原则，构建政府、市场、居民合理共担机制，积极吸引社会资本参与。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.5%，落后沪深 300 指数 2.52 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 11 名。 新房：本周 30 个城市新房成交面积为 214.1 万平方米，环比提升 8.3%，同比下降 0.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为 70.4 万方，环比+7.8%，同比+27.0%；样本二线城市为 100.9 万方，环比+6.6%，同比+8.4%；样本三线城市为 42.7 万方，环比+13.2%，同比-36.5%。5 月累计新房成交面积方面，样本 30 城共计 744.3 万方，同比-3.9%；一线城市为 244.2 万方，同比 11.7%；二线城市为 359.6 万方，同比 5.2%；三线城市为 140.5 万方，同比-34.3%。 二手房：本周 15 个样本城市二手房成交面积合计 246.7 万方，环比下降4.4%，同比增长 9.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为105.3 万方，环比-4.6%；样本二线城市为 102.3 万方，环比-5.9%；样本三线城市为 39.1 万方，环比+0.5%。今年 21 周累计成交 4326.7 万方，同比增长 4.1%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为 1869.0 万方，同比+4.3%；样本二线城市为 1803.0 万方，同比-0.5%；样本三线城市为 654.7 万方，同比+18.6%。 信用债：根据 wind 统计数据，本周（5.25-5.31）共发行房企信用债 9 只，环比减少 1 只；发行规模共计 61.00 亿元，环比减少-25.99 亿元，总偿还量 128.26 亿元，环比增加 78.59 亿元，净融资额为-67.26 亿元，环比减少 104.58 亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍处在左侧，站在当下展望未来 3 年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议首选华润置地。（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），首选贝壳-W，A 股的我爱我家为次选映射。第二排位是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即 beta 还没有给出稳定性，所以所有的 alpha 逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上 alpha 仍然是 alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐 H 股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份等。（4）类地方城投、地产转型股。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 肖依依 执业证书编号：S0680523080005 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：C-REITs 周报—北投高速 REIT 上市首日偏弱，周五中证 REITs 全收益指数翻红》 2026-05-30 2、《房地产开发：2026W20：本周新房、二手房成交量环比下滑，4 月房价指数仍呈下行趋势》 2026-05-24 3、《房地产开发：C-REITs 周报—4 支商业不动产 REITs成功定价，首批 REITs 指数基金正式上报》 2026-05-23 -10%0%10%20%30%40%2025-052025-092026-012026-05房地产开发沪深3002026 05 31年 月 日 gszqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.城市更新“十五五”规划印发，多维赋能存量提质增效 .................................................................................. 3 2.行情回顾 ........................................................................................................................................................ 3 3.重点城市新房二手房成交跟踪 ......................................................................................................................... 7 3.1 新房成交（商品住宅口径）................................................................................................................... 7 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ............................................................................................................... 9 4.重点公司境内信用债情况 ................................................