房地产行业周度观点更新：两种视角下的股价潜在弹性

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨行业周报丨房地产 [Table_Title] 两种视角下的股价潜在弹性 ——房地产行业周度观点更新 报告要点 [Table_Summary]房企估值可以有两个锚定标准，一是真实净资产，二是后续净利润。净资产视角下，存货减值是否相对充分、投房计价是否相对公允，是决定净资产可靠性的关键要素；净资产还原之后，“权益销售额/归母净资产”，即权益周转率，是评判股价潜在弹性的核心。净利润视角下，新老划断的二分法，可以提供比较好的估值参考；老货面临亏损压力，但亏损总有极限，可以一次性从估值中扣除；在手的新货和持续补货决定后续销售水平，且有相对正常的净利率，可以给类永续的估值，倍数取决于行业周期位置。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 侯兆熔 SAC：S0490520040001 SAC：S0490525060001 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 更多研报请访问 长江研究小程序 丨证券研究报告丨 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 两种视角下的股价潜在弹性 ——房地产行业周度观点更新 行业研究丨行业周报 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 核心观点 行业在小阳春之后开始自然回落，但累计调整的时间和空间已相对较大，调整有望进入下半场，跌幅收敛和结构分化是主要特征。行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备阿尔法。当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间。重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管。 周度核心内容跟踪 市场：本周长江房地产指数-1.79%，相对沪深 300 的超额收益为-2.76%，行业排名相对居中（13/32）；年初至今长江房地产指数-5.75%，相对沪深 300 的超额收益为-11.41%，行业排名相对靠后（20/32）。本周房地产板块表现尚可，开发类多有上涨，但收租及物管类以下跌为主。 政策：国务院发布《城市更新“十五五”规划》，广州发布住房“以旧换新”相关细则。 中央：国务院发布《城市更新“十五五”规划》，提出到 2030 年城市更新取得重要进展；规划核心是盘活老旧厂房、商业用房、住房等存量资产，构建房地产发展新模式，优化保障房、租赁房与改善性住房供给，支持房企转型、扩大公积金覆盖范围；政策上强化财政、金融、土地支持，鼓励社会资本与 REITs 参与等。地方：广州根据 4 月底的穗府办函〔2026〕19 号文的规定，支持居民个人“卖旧买新”，实施专项补贴，居民在广州购买新建商品住宅并完成网签，且在网签前后一年内出售名下二手住宅的，可申领补贴；补贴资金总规模 2 亿元，按贷款总额的1%补贴，贷款总额≥300 万元的按 3 万元补贴；此外，广州安居集团发布通告，其下属子公司收购二手住宅，旨在畅通一二手房置换链条。广州还发布了商贷转公积金贷款的相关实施办法。 销售：样本城市新房及二手备案四周滚动同比边际转弱。 新房及二手备案四周滚动同比边际转弱。房管局数据，37 城新房成交面积四周滚动同比-13.5%，较上周-1.9pct，17 城二手房成交面积四周滚动同比+13.4%，较上周-2.4pct；年初至今 37 城新房成交面积累计同比-18.2%，17 城二手房成交面积累计同比+1.9%。5 月截至 29日，37 城新房成交面积当月同比-8.3%，17 城二手当月同比+17.8%，12 城新房二手合计当月同比+7.5%。根据冰山数据，受去年同期端午假期影响，20 城二手实时成交套数同比边际改善。 当周热点：两种视角下的股价潜在弹性 房企估值可以有两个锚定标准，一是真实净资产，二是后续净利润。净资产视角下，存货减值是否相对充分、投房计价是否相对公允，是决定净资产可靠性的关键要素；部分只剩老货的房企，减值后的结算毛利率可以有双位数，这可能提供了评估减值是否充分的参照系，而公募REITs 估值可以看成投房计价的参照系；净资产还原之后，“权益销售额/归母净资产”，即权益周转率，是评判股价潜在弹性的核心，当行业临近稳态、销售净利率恢复正常时，权益周转率决定 ROE，进而决定潜在 PB 高度。净利润视角下，新老划断的二分法，可以提供比较好的估值参考；老货面临亏损压力，但亏损总有极限，可以一次性从估值中扣除；在手的新货和持续补货决定后续销售水平，且有相对正常的净利率，可以给类永续的估值，倍数取决于行业周期位置。总量趋缓和结构触底背景下，优秀房企股价底部区间已现，时间可以换得较大潜在空间。 风险提示 1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《房企拿地缩量显著，利润水平相对稳定——2026M1~4 重点房企拿地质量评估》2026-05-26 •《结构性触底的迹象可能有哪些？——房地产行业周度观点更新》2026-05-24 •《房价企稳的关键条件是什么？——房地产行业周度观点更新》2026-05-17 -10%3%17%30%2025/62025/102026/12026/5房地产沪深3002026-05-31%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 9 行业研究 | 行业周报 图 1：本周长江房地产指数涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所 图 2：本周地产板块个股涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所（注：“市值”对应 5 月 29 日） 行业周度涨跌幅(长江房地产指数)-1.79%超额收益(相对沪深300)-2.76%周度涨跌幅长江行业排名13/32年初以来行业累计收益(长江房地产指数)-5.75%年初以来累计超额收益(相对沪深300)-11.41%累计收益排名20/32证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来3490.76%-1.64%-1.23%90-1.94%-1.87%-7.66%245-1.74%-3.26%-4.22%000402.SZ金融街925.46%-2.52%12.36%2602.HK万物云1797.51%7.92%-1.05%1503.HK招商局商业房托11-0.90%-1.79%-8.07%001979.SZ招商蛇口7954.01%1.38%2.08%6626.HK越秀服务245.26%2.86%-26.23%2191.HK顺丰房托18-1.92%-1.16%-4.27%600325.SH华发股份813.53%-15.32% -30.57%1516.HK融创服务251.17%-7.50% -30.63%0823.HK领展房产基金919-2.13%3.01%16.23%002244.SZ滨江集团3232.67%8.69%3.28%21