房地产开发行业C-REITs周报：北投高速REIT上市首日偏弱，周五中证REITs全收益指数翻红

证券研究报告 | 行业周报 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发 C-REITs 周报—北投高速 REIT 上市首日偏弱，周五中证 REITs全收益指数翻红 REITs 指数表现 本周中证 REITs 全收益指数下跌 1.45%。截至 5.29，本周（5.22-5.29，下同）中证 REITs（收盘）指数下跌 2.00%，收于 744.3 点；中证 REITs 全收益指数下跌 1.45%，收于 989.8 点。本周沪深 300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别上涨 0.97%/下跌 1.65%/下跌 0.03%/下跌 1.55%/下跌 2.58%/上涨 0.65%。 本年中证 REITs 全收益指数跌幅为 1.98%。截至 5.29，本年中证 REITs（（收盘）指数跌幅为 4.40%，中证 REITs 全收益指数跌幅为 1.98%。本年沪深 300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别上涨 5.66%/下跌 1.75%/上涨 1.24%/下跌 5.82%/上涨 10.63%/下跌 1.24%。 C-REITs 二级市场表现 本周 C-REITs 二级市场整体呈现回调行情。其中能源基础设施板块 REITs 表现较优，产业园区、仓储物流板块 REITs 回调幅度较大。截至 5.29，已上市 REITs 总市值约 2192.6 亿元，平均单只 REIT 市值约 27 亿元。本周已上市 REITs 中 19 只上涨、62 只下跌、1 只持平，周均涨幅为-2.01%；其中中金山高集团高速公路 REIT、广发成都高投产业园 REIT 涨幅靠前；此外本周易方达广西北投高速 REIT 于上交所上市，上市首日涨幅 2.51%，相对偏弱。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利设施/数据中心 REITs 板块二级市场涨幅分别为-3.06%/-3.59%/-2.04%/-0.99%/0.62%/-0.5%/-1.9%/-2.22%/-2.57%。 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市 REITs 本周日均成交量 174.3 万股，日均换手率 0.6%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的 REITs 分别是易方达广西北投高速 REIT（（8.4%）、创金合信首农 REIT（（2.3%）、中航北京昌保租赁住房 REIT（（1.8%）。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs 板块换手率分别为0.7%/0.6%/0.4%/0.8%/0.5%/0.5%/0.5%/0.4%/0.9%。 REITs 估值表现 本周已上市 REITs 中债 IRR（（部收收益率）持续分化，其中位列前三的 REITs 分别广开产园 REIT（11.6%）、广州广河 REIT（11.2%）、沪杭甬 REIT（11.2%）。P/NAV 位于 0.5-1.7 区间，其中位列前三的 REITs 分别是嘉实物美消费 REIT（1.7）、华夏首创奥特莱斯 REIT（1.7）、嘉实中国电建清洁能源 REIT（1.6）。 投资建议 我们认为一级打新仍存套利空间，当下二级投资策略主要有以下几条主线：1）β机会：建议关注政策主题催化下的超预期弹性（如消费类）、通胀叙事下的业绩兑现确定性（如高速类）。2）择时机会：关注具备短期催化下优质消费、高速、IDC、公用事业等资产在二级市场回调后（如解禁后、季报利空出尽后）的价值重构；办公及仓储类租赁需求仍相对疲软，或需等待经济复苏的明确信号激活。3）分派率角度：保障房等弱周期资产的红利配置价值已被市场认可，交易逻辑建议关注债性端长端利率走势及股性端租金水平变化。分派收益依旧是当前市场定价的重要支撑，但需警惕脱离基本面的“价值陷阱”。4）龙头溢价：当前 REITs 市场已进入扩募与新发并行阶段，扩募并非资产价值增长的万能解药，但具备充足优质资产储备、扩募项目具备明确增长空间的原始权益人，其后续龙头效益不可忽视。 风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 周卓君 执业证书编号：S0680523070006 邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2026W20：本周新房、二手房成交量环比下滑，4 月房价指数仍呈下行趋势》 2026-05-24 2、《房地产开发：C-REITs 周报—4 支商业不动产 REITs成功定价，首批 REITs 指数基金正式上报》 2026-05-23 3、《房地产开发：1-4 月统计局数据点评:商品房销售量价同比跌幅收窄，4 月商品房销售均价同比转正 》 2026-05-19 -10%-2%6%14%22%30%2025-052025-092026-012026-05房地产开发沪深3002026 05 30年 月 日 gszqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 部容目录 REITs 指数表现 ................................................................................................................................................. 3 REITs 一二级市场表现 ....................................................................................................................................... 4 REITs 估值表现 ................................................................................................................................................. 8 风险提示 ......................................................................................................................................................... 10 图表目录 图表 1： 指数表现 ..........................................................................................