地产及物管行业周报：城市更新“十五五”规划落地，5月头部房企拿地积极

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 05 月 31 日 城市更新“十五五”规划落地，5 月头部房企拿地积极 看好 —— 地产及物管行业周报（2026/5/23-2026/5/29） 相关研究 《核心城市先行，星火亦可燎原——中国房地产止跌回稳系列报告之一》 2026/05/18 《核心城市引领止跌回稳，龙头房企先行弹性十足——日美房地产止跌回稳路径复盘》 2026/03/24 《【申万房地产】房地产 2026 年春季投资策略：核心城市先行，龙头弹性十足》 2026/03/18 《多利好共振助力复苏，中国香港楼市新周期起点——中国香港房地产市场专题报告系列之一》 2026/01/16 《聚合消费最强音，价值重估新篇章——商业地产系列报告之二：购物中心价值重估》 2025/12/05 《房地产行业 2026 年投资策略：潮平待风起，扬帆更远航》 2025/11/17 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 地产行业数据：新房、二手房成交周环比回升，二手房 5 月月同比+15.6%。上周(5.23-5.29)34 个重点城市新房合计成交 267.2 万平米，环比+13.2%，其中，一二线环比+14.9%，三四线环比-13.6%。5 月(5.1-5.29)34 城一手房成交同比-5.2%，较 4 月+0.8pct。其中，一二线同比-1.2%，三四线同比-44.3%，分别较 4 月-2.3pct 和-26.3pct。上周 13 城二手房合计成交 137.9 万平米，环比+4.1%；5 月累计成交同比+15.6%，较 4 月+8.8pct。库存方面，上周 15 城合计推盘 101 万平米，合计成交 118万平米，对应成交推盘比为 1.17 倍，较前一周基本持平。最近三个月（26 年 2 月-26 年4 月）分别为 1.41 倍、2.18 倍和 1.04 倍。截至上周末（2026/5/29）15 城合计住宅可售面积为 8396.4 万平米，环比-0.2%。3 个月移动平均去化月数为 18.5 个月，环比-0.79 个月。 ⚫ 主要政策新闻：城市更新“十五五”规划落地，5 月头部房企拿地积极。宏观方面，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，明确了“十五五”时期城市更新工作的目标指标、重点任务、重大工程和政策举措；提出健全城市更新实施机制等 7 方面政策举措，并明确了“好房子”建设改造等 14 项重大工程和行动。同时，中央财政公示 2026 年城市更新拟支持 15 城名单，分档给予 8-12 亿元定额补助。因城施策方面，广州发布实施意见，计划收购环城高速以内 300 万元以下、70 ㎡以下二手住宅，并大幅放宽商转公贷款条件；北京发布高质量发展意见，明确 2035 年建成国际一流和谐宜居之都，推进“好房子”建设。公积金政策方面，沈阳优化七项举措，购买高品质新房最高可贷 300万元，支持毛坯房改造、适老适幼改造提取；土地市场方面，滨江集团以 42.1%溢价率竞得杭州萧山地块；保利发展分别以 5.4/14.3/7.9 亿元竞得上海青浦、虹口及合肥包河地块；保利置业 8.0 亿元竞得武汉武昌地块，溢价率 31%；中海 16.9 亿元竞得苏州工业园区地块，溢价率 30%。 ⚫ 公司动态跟踪：领展业绩符合预期，越秀担保发行 16 亿元绿色债券。年报业绩方面，领展房地产投资信托基金 2026 财年营收 139.4 亿港元，同比-2.0%；归母净利润-74.0 亿港元，同比-16.54%；可供分派金额 65.8 亿港元，同比-6.4%；每股派息 253.6 港仙，同比-6.9%；融资担保方面，越秀地产担保发行绿色票据（16 亿元/3.4%/3 年）。 ⚫ 一周板块回顾：上周房地产、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌 1.55%，沪深 300 指数上涨 0.97%，相对收益为-2.52%，板块表现弱于大市，在 31个板块排名中排第 11 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：香江控股、*ST 皇庭、福星股份、阳光股份、天健集团，上周涨跌幅排名后 5位的房地产个股分别为合肥城建、深振业 A、西藏城投、市北高新、张江高科。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌 1.51%，沪深 300 指数上涨 0.97%，相对收益为-2.48%，板块表现弱于大市。当前主流 AH 房企 26/27PE 均值分别为 108.1/56.7 倍；物管 26/27PE 均值分别 15.1/13.6 倍。 ⚫ 投资分析意见：核心城市楼市领先企稳，继续看好龙头房企弹性，维持“看好”评级。我们认为，在我国房地产经历深度调整之后，我国房地产量价的调整幅度、调整时间和居民资产负债表的调整均已较为充分，预计行业基本面底部正逐步临近；而今年上海和北京等核心城市年初以来楼市改善更为健康，预计今年有望领先企稳回升，并且参考日美两国经验可知，核心城市房价领先止跌、并将赋予龙头房企后续基本面和估值面十足的弹性。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、中国金茂、绿城中国、滨江集团、招商蛇口、中海外发展、保利置业、建发股份、中海宏洋、越秀地产、保利发展，关注城投控股；2）商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展、大悦城；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。 ⚫ 风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共14页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比上升 13%，一二线环比上升15%、三四线环比下降 14% 上周(5.23-5.29)34 个重点城市新房合计成交 267.2 万平米，环比上升 13.2%，较 25年周均成交 241 万平米上升 10.9%，较本年周均成交 209.6 万平米上升 27.5%。 其中一二线城市合计成交 254.6 万平米，环比上升 14.9%，较 25 年周均