房地产行业城市更新：存量提质打开地产新主线

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 城市更新：存量提质打开地产新主线 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 刘璐 研究员 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 龙湖集团 960 HK 12.94 买入 城投控股 600649 CH 6.41 买入 新城控股 601155 CH 19.63 买入 华润万象生活 1209 HK 63.57 买入 招商积余 001914 CH 14.25 买入 绿城服务 2869 HK 6.35 买入 招商蛇口 001979 CH 12.02 买入 越秀地产 123 HK 5.73 买入 建发股份 600153 CH 12.42 买入 新鸿基地产 16 HK 164.37 买入 建发国际集团 1908 HK 19.31 买入 滨江集团 002244 CH 11.66 买入 绿城中国 3900 HK 9.92 买入 华润置地 1109 HK 38.54 买入 资料来源：华泰研究预测 2026 年 5 月 29 日│中国内地 动态点评 5 月 28 日国务院印发《城市更新“十五五”规划》，明确我国城市建设从传统拆建转向系统化城市更新。我们认为，本轮城市更新对地产行业的核心影响在于：一方面，房企未来在高能级城市补充土储将更多依靠存量资产整理、低效用地再开发和片区综合更新；另一方面，项目收益模式将从传统住宅销售，延伸至产业导入、商业运营、租赁住房、物业服务和 REITs 等资产证券化退出。高能级城市、强运营能力房企及存量运营服务商有望率先受益。 存量提质，从传统拆建到系统化城市更新 规划重点：1）明确城市更新量化指标。“十五五”城镇危旧房改造 50 万套/间，老旧街区/厂区改造提升 1500 个，城中村改造 4000 个，老旧小区新开工改造 11.5 万个，较“十四五”分别+100%/+67%/0%/-52%。2）培育壮大城市发展新动能，要求盘活存量资产资源，推动老旧厂房、低效商办、旧街区和低效产业用地再利用，发展新产业、新业态和新消费。3）城市建设强调“好房子”、绿色、低碳、安全、文明和更高治理水平，涉及城市体检和数字化治理。4）建立城市更新政策体系，完善规划、土地、资金、审批、房屋安全、社会资本参与和项目实施机制，为存量开发提供制度框架。 关键词一：“新动能”的培育推动地产开发转向城市产业和消费运营 “培育壮大城市发展新动能”作为本次规划中的重要指引，意味着城市更新将通过盘活老旧厂房、低效商办、旧街区、老工业区和城中村，导入新产业、新消费和新服务。结合中央“控增量”的政策主线以及自然资源部 38 号文的土地供应思路，土地开发规模扩张的旧动能将切换到城市产业和消费运营的新动能，城市发展转向内涵提质。对地产开发而言，未来“拿地”不再只是买净地，而是介入存量资产的整理、确权、腾退、改造和运营，综合开发能力会成为一大差异化竞争力。高能级城市更容易形成租金、客流、产业税源和资产证券化退出闭环。 关键词二：“城市更新政策体系”的融资体系构建 规划提出了要建立“政策体系”，而其中我们认为最值得关注的是在融资端对多层次资本工具体系的构建。政策强调完善政府投入机制、优化金融支持、吸引社会资本参与，并支持符合条件的城市更新项目发行 REITs、资产证券化产品、公司债券、中期票据等。在过去的财政支持基础上，进一步强调REITs 等社会资本参与下的机会。政策同时强调不得新增地方政府隐性债务，整体遵循“市场化”原则，我们认为未来项目落地取决于是否具备可测算现金流、可抵押资产、可运营主体和可退出通道，这会使资金进一步向核心城市、优质资产和强运营主体集中。 投资建议 在控增量前提下，城市更新会成为房企在核心城市补充土储的重要入口，我们认为高能级城市和强运营房企更受益，叠加我国处于房价二阶导转正阶段，地产板块进入布局期，建议关注：1、核心城市资源丰富、旧改经验强、政府协同和融资能力突出的央国企及地方平台型房企，如华润置地、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团、建发股份、滨江集团、绿城中国、城投控股等；2、估值处于低位、计提减值准备较为充分的企业：龙湖集团、新城控股等；3、在一阶导转正的区域有布局的港资企业：新鸿基地产等；4、具备体系化竞争壁垒的商管公司，以及业绩稳健、派息积极的物管公司：华润万象生活、绿城服务、招商积余等；5、存量交易及地产链后端产业链的企业。 风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险。 (17)(5)71830Jun-25Oct-25Jan-26May-26(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点公司推荐一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2025 2026E 2027E 2028E 2025 2026E 2027E 2028E 龙湖集团 960 HK 买入 7.48 12.94 53,089 0.15 0.14 0.16 0.22 44.90 45.79 39.74 29.36 城投控股 600649 CH 买入 3.81 6.41 9,542 0.12 0.13 0.16 0.19 32.98 28.56 24.22 20.24 新城控股 601155 CH 买入 12.57 19.63 28,353 0.30 0.34 0.39 0.49 41.69 36.87 32.52 25.88 华润万象生活 1209 HK 买入 40.78 63.57 93,080 1.73 1.95 2.20 2.49 20.53 18.23 16.14 14.26 招商积余 001914 CH 买入 9.57 14.25 10,084 0.62 0.95 1.02 1.09 15.41 10.05 9.42 8.81 绿城服务 2869 HK 买入 4.39 6.35 13,845 0.28 0.31 0.35 0.39 13.70 12.42 11.06 9.87 招商蛇口 001979 CH 买入 8.39 12.02 75,645 0.11 0.15 0.19 0.25 73.89 57.76 44.59 34.21 越秀地产 123 HK 买入 4.18 5.73 16,826 0.01 0.02 0.08 0.16 266.21 207.08 45.35 22