房地产行业2026年中期策略会速递：房地产，重启与转型

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 2026 年中期策略会速递— 房地产：重启与转型 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 林正衡 研究员 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 2026 年 5 月 29 日│中国内地 专题研究 5 月 28 日我们组织了 2026 年中期策略会地产分论坛，邀请二手房（冰山数据）、购物中心（赢商网）、公募 REITs（华泰联合）专家展望行业趋势。基于专家的分享，我们认为：二手房方面，1Q26 或为楼市转向缓跌的转折点，重点城市半年后或将进入底部区间；购物中心方面，总体经营仍面临挑战，运动装、潮流数码等部分零售业态，以及奥特莱斯等细分赛道景气度较好；公募 REITs 方面，今年规模有望显著扩容、配套持续优化，目前正处于配置窗口期。 核心亮点 1、二手房：1Q26 为楼市转向缓跌的转折点。我们认为 1Q26 或为楼市转向缓跌的转折点，大部分城市将进入缓慢筑底阶段，预计经过半年左右的盘整将进入底部区间。基于冰山数据的主要观察包括：年初至今重点城市二手房月环比跌幅低于 24、25 年，且跌幅收窄持续时间较长，和 24、25 年阶段性回暖存在显著不同；5 月以来重点城市二手房成交量进入缓慢回调阶段，但回调速度小于往年，同比仍保持双位数增幅；3-5 月重点城市挂牌量持续下降，在传统挂牌高峰的小阳春阶段进入供需相对平衡状态；今年以来重点城市分歧指数（最急于出售的房东挂牌价与整体挂牌价的差值）停止扩大，成交议价率走低，体现房东预期企稳。 2、购物中心：经营仍面临挑战，消费业态和细分赛道景气度存在分化。基于赢商网的数据，我们认为我国购物中心已进入存量发展阶段，24 年以来新开项目逐步减少，且存量调改占比提升。3Q24 以来全国客流量趋于平稳，但客流向销售、租金的转化率持续走低，行业通过以价换量（牺牲租金保出租率）、化整为零（大铺改小铺）应对挑战。消费业态方面，零售业态中的运动装、潮流数码、家居、IP 主题、户外用品表现较好，服装集合店、家居服/内衣、汽车、钟表、奢侈品表现承压；餐饮业态呈现平价化、小面积化的特点；儿童亲子业态则持续低迷。细分赛道方面，我们预计 26 年高端商业处于复苏周期，奥特莱斯景气度较好，社区商业可关注高能级城市核心老城区项目，下沉市场商业优先关注与当地存量形成明显产品代际差异、先发优势强的项目。 3、公募 REITs：规模扩容、配套优化，正处于配置窗口期。今年以来我国公募 REITs 发行逐步常态化，市场规模有望显著放量，但与成熟市场相比仍有空间；单只产品规模和流通盘较小，导致二级市场波动性较强；随着供应量快速提升，市场正从卖方市场转向买方市场，资产类型扩容至 IDC、文旅、商业、酒店等，基本覆盖国际 REITs 主流资产类型。我们认为我国公募 REITs 正处于配置窗口期：一方面，分派率相较债券收益率具有优势，且未来可能降低；另一方面，扩容阶段资产经过严格筛选、相对优质。目前基础设施 REITs 和商业 REITs 双轨并行，监管支持培育大体量 REITs 产品，商业、文旅、港口、铁塔是重点扩容方向，扩募规则优化，保险资金、公募私募资金配置占比有望逐步提升，配套指数、ETF 产品、主动管理基金亦逐步推进。公募 REITs 之外，机构间 REITs 市场也在蓬勃发展。 风险提示：房地产市场复苏不及预期，消费复苏不及预期，公募 REITs 推进速度不及预期。 (17)(5)71830Jun-25Oct-25Jan-26May-26(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 免责声明 分析师声明 本人，林正衡、陈慎，兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见；彼以往、现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表达的意见直接或间接收取任何报酬。 一般声明及披露 本报告由华泰证券股份有限公司或其关联机构制作，华泰证券股份有限公司和其关联机构统称为“华泰证券”(华泰证券股份有限公司已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格) 。本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料。本报告仅供华泰证券及其客户和其关联机构使用。华泰证券不因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于华泰证券认为可靠的、已公开的信息编制，但华泰证券对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。 本报告所载的意见、评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断。在不同时期，华泰证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。以往表现并不能指引未来，未来回报并不能得到保证，并存在损失本金的可能。华泰证券不保证本报告所含信息保持在最新状态。华泰证券对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 华泰证券（华泰证券（美国）有限公司除外）不是 FINRA 的注册会员，其研究分析师亦没有注册为 FINRA 的研究分析师/不具有 FINRA 分析师的注册资格。 华泰证券力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供参考，不构成购买或出售所述证券的要约或招揽。该等观点、建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对客户私人投资建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，华泰证券及作者均不承担任何法律责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 除非另行说明，本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现，过往的业绩表现不应作为日后回报的预示。华泰证券不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现，分析中所做的预测可能是基于相应的假设，任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报。 华泰证券及作者在自身所知情的范围内，与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系。在法律许可的情况下，华泰证券可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，为该公司提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务。 华泰证券的销售人员、交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。华泰证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。华泰证券的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中