关于上海收购二手房用于保租房试点扩围的点评：上海收购二手房取得阶段性进展及扩围对楼市有多大影响？

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2026 年 5 月 29 日 强于大市 相关研究报告 《如何理解上海收购二手房用于保租房？》（2026/02/14） 《2026 年房地产市场“前低后高”；全年板块或迎来两大拐点——2026 年房地产行业展望》（2026/02/12） 《新消费时代下的大机遇系列报告一：从“场所”到“场景”，新消费时代下的商业地产迎来重大机遇》（2026/02/11） 《首批商业不动产 REITs 发行在即，存量盘活规模可期——关于商业不动产 REITs 点评》（2026/02/02） 《正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生——房地产行业 2026 年年度策略》（2026/01/13） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2025/09/24） 《住房“以旧换新”——一个被低估的方向》（2024/08/08） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 关于上海收购二手房用于保租房试点扩围的点评 上海收购二手房取得阶段性进展及扩围对楼市有多大影响？ 事件  今年 2 月 2 日，上海正式启动收购存量二手房用作保障性租赁住房试点工作，浦东、徐汇、静安三区先行试点。根据上海市房管局官网，截至5 月 21 日，三区已累计完成房源收购 523 套。今年二季度以来，黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦五区均已启动收购二手住房用于保租房工作。 核心观点  三区先行试点，不到 4 个月已经累计收购超过 500 套。今年 2 月 2 日，上海正式启动收购存量二手房用作保障性租赁住房试点工作，浦东、徐汇、静安三区先行先试。此次试点坚持“政府引导、国企实施、市场运作”，优先锁定“轨交沿线、产业集聚、租赁需求旺”区域，聚焦“70平以下、总价 400 万元以下”小户型存量房，快速补齐核心区保租房供给短板。根据上海市房管局官网，截至 5 月 21 日，浦东、徐汇、静安三区已累计收购房源 523 套（其中徐汇区 458 套、浦东新区 64 套、静安区 1 套）。试点启动近 4 个月，三个试点区域形成了差异化的操作模式。  静安区：3 月 31 日落地了全市首单完整打通“以旧换新”置换链条的收购置换签约。首例收购房源位于宝山路街道，建面 41.59 平、收购价220 万元（单价 5.3 万元/平），紧邻轨交 3/4/8 号线站点，区位优越、交通便捷、配套成熟，建面也适配青年人租住需求，区保障房公司将对该房源实施专业化改造提升，计划于 2026 年下半年正式投入运营，纳入保租房体系对外供应。业主置换购置的新房是静安区“誉静安”楼盘一套 112 平的三居室，均价 12 万元/平，总价超 1300 万元。3 月 31 日的签约仪式上，业主分别与区保障房公司签订存量房收购合同、与新房开发商保利置业集团签订买卖合同，同步完成了从房源收储、居民置换到保租房筹措的全流程落地。截至 5 月 21 日，静安区虽然仅完成了这1 套的二手房收购，但静安区已在区交易中心及两家区属保障房公司设立二手住房收购业务专窗，通过热线电话、现场咨询等渠道累计接待咨询 116 户，有意向参与置换的居民共 44 户，其中意向置换一手房 18 户、意向置换二手房 26 户，深度精准对接 9 户。接下来将对意向房源开展后续工作，包括房源实地评估、房源核验、市场价核算等，同步与业主进行价格磋商、意向敲定。  静安区创新了“住房收购置换”模式。按照模式设计，居民可先锁定静安区内新建商品房意向房源及购买条件，再向区保障房公司提交旧房收购申请；收购款项专项用于购置区内指定新建商品房，实现“旧房规范处置、新房顺利购置”的闭环置换。静安区保障房公司作为收购实施主体，遵循市场化原则，其收购房源标准是“聚焦产权人有置换本区商品房意愿（一手房优先），总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点 3 公里辐射圈”。收购完成后，区保障房公司将向区房管局申请对该房源的保租房性质进行认定，随后根据房屋现场实际情况制定专项装修方案。房源经统一标准化改造提升后，全部纳入区级保租房管理体系，以低于同地段市场租金的标准，定向保障新市民、青年人等群体居住需求。而作为开发商代表保利置业集团参与了上海市首例“住房收购置换”项目，针对参与该模式以旧换新的客户，开发商还提供一定程度的优惠与补贴，打通置换链条。  徐汇区：聚焦城市更新与滨江等核心板块供需缺口，已完成收购 458 套。根据央广网报道，徐汇区的二手房收购重点聚焦区内租售比高、租赁需求旺盛、交通便捷的小区及房源，面积以 35-45 平的一室户和 45-60 平的两室户为主，总价不超过 400 万元，并且产权人有意置换本市一、二手房源（不局限于徐汇区）。  我们认为，徐汇区的推进节奏较快，主要得益于：1）全市通用房票机制：徐汇区推出的房票不仅支持跨区使用，还允许“一二手通用”，即房东出售旧房后，可凭房票在全市范围内购买新房或二手房，有效期一年。若一年内未使用“房票”，则按具体情况另行处理。这一机制打破了地域限制，极大提升了业主置换意愿，吸引了更多符合收储条件的房源。2）资金保障与透明定价：徐汇区由区房管局、财政局、国资委等部门组成工作专班，首期安排区级财政资金注入保障房公司作为资本金，并通过银行贷款融资扩充资金规模。同时，采用“国企+房管部门双重评估”的透明定价模式，确保收购价格公允，资金快速到位，增强了业主对交易的信任。3）房源筛选与城市更新结合：徐汇区将二手房收购与“两旧一村”改造相结合。“两旧一村”推进中的非成片、历史遗留多的老旧房屋，往往不具备整治或原拆原建条件，徐汇区将这些“难以成片改造、但居住困难”的老旧散点房源以市场化方式收购，快速改造成保租房，规避传统旧改“成片征收—高成本—低效率”的瓶颈，形成“点状盘活、快速转化”的更新方式，通过收购二手房工作来化解“两旧一村”难题。因此徐汇模式相较浦东、静安的试点更强调与城市更新的联动。依托城市更新重点板块，批量锁定了一批存量房源。根据上海楼市资讯圈等媒体报道，徐汇区将小木桥路 13 号和 15 号、日晖六村部分楼栋（95-97号、133-137 号）、东安路 240 弄（振兴小区）等建于 1990 年之前的“老破小”纳入首批收购名单。值得注意的是，日晖六村的情况较为特殊，该小区 37-47 号非成套旧住房今年刚启动改造，采用原拆原建、原址回迁模式，预计 2027 年 1 月左右居民回迁。这表明徐汇区正在采取“收购”与“改造”双轨并行的城市更新策略。  在徐汇区收购的 458 套房源中，超过 300 套因房龄老旧、户型偏小、结构老化等原因，不适合改造为独立保租房，区保障房公司收购之后，