2026年房地产行业中期策略：从“因”到“果”，筑底向上

从“因”到“果”，筑底向上——2026年房地产行业中期策略2026年5月28日国投证券地产团队陈立：S1450525040001 分析师行业专题行业评级：领先大市-A998948097• 1、渐行渐近的地产底部行业筑底与需求重塑： 中国房地产正从“经济驱动力”转变为“经济后周期行业”。尽管未来五年需求中枢受2021-2025年“超买”修正影响仍有约11.8%的回落空间，但新开工已出现显著“超调”，行业底部渐行渐近。预计未来五年新房住宅销售中枢将稳定在年均556万套，约7.8亿㎡的水平。• 2、持续改善的供需边际• 3、领先复苏的核心城市• 4、加速分化的头部房企• 5、投资建议及风险提示目录020406080100120T-6T-5T-4T-3T-2T-1TT+1T+2T+3T+4T+5T+6T+7T+8标准化新房年销售面积中国日本美国020406080100120T-6T-5T-4T-3T-2T-1TT+1T+2T+3T+4T+5T+6T+7T+8标准化新房年开工规模中国日本美国• 国际对比，新房需求接近触底而新开工面积显著超调•以销售及开工规模的高点对中国、日本及美国房地产周期中，销售面积及新开工面积进行指数化处理。•新房销售方面，中国自2021年见顶后，持续回落4年，销售自高点回落53.2%；日本自1996高点回落2年，回落35.1%；美国自2005高点回落6年，销售自高点回落76.1%。开工方面，中国自2019年见顶后，持续回落6年，开工自高点回落74.3%；日本自1996高点回落6年，回落30%；美国自2005高点回落4年，销售自高点回落73.2%。1、渐行渐近的地产底部3/28资料来源：Wind、国投证券证券研究所• 长期需求城镇化率提升持续对冲人口下行压力•长期需求来看，中国人口自然增长率自2022年后进入负增长，参考日本人口总量变化，日本在2005年总人口自然增长率转负后，人口总量持续下行，中国长期人口总量存在压力。•相较于城镇住房需求，城镇化率的提升不断对冲人口下行压力，2025年城镇化率67.9%，参考其他国家及联合国预测，城镇化提升速度将持续放缓，但空间仍在；如果进一步考虑城镇化率常住人口和户籍人口的口径差距，城镇化率仍旧具备提升空间。1、渐行渐近的地产底部4/28-10-505101520中国及日本人口自然增长率（‰）中国日本20.030.040.050.060.070.080.090.01990199219941996199820002002200420062008201020122014201620182020202220242026E2028E2030E2032E2034E2036E2038E2040E2042E2044E2046E2048E2050E中国常住人口城镇化率城镇化率联合国预测值资料来源：Wind、国投证券证券研究所• 考虑商品住房对家庭规模的覆盖，商品住房的空间依然广阔•即使在老龄化与人口负增长的压力下，从衡量总体住宅总量对家庭数量的住宅渗透率来看，渗透率的提升持续带来了房地产市场的增量空间。从1989年至2024年，在家庭规模小型化（户均3.2人降至2.2人）的驱动下，日本家庭数量自3754.4万户提升至5482.5万户，累计开工住宅覆盖率自8.5%提升至77.3%。•对应中国自2000年至2025年，城镇家庭规模自1.3亿户提升至3.8亿户，户均3.5人降至2.5人，销售口径下商品住宅渗透率自6.4%提升至57.2%，参考日本住宅渗透率，中国中长期住房需求空间也并不悲观。1、渐行渐近的地产底部5/28资料来源：Wind、国投证券证券研究所0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%010000200003000040000500006000019891992199519982001200420072010201320162019202220232024日本家庭数量、住宅开工及渗透率（千套、%）世帯（家庭）数住宅累计开工套数住宅渗透率0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%050001000015000200002500030000350004000020002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025中国城镇家庭数、住宅销售数及渗透率（万套、%）城镇家庭数量累计商品住宅销售（万套）需求满足比例-20%0%20%40%60%80%100%0100020003000400050006000700080009000100002001-20052006-20102011-20152016-20202021-20252026-2030（E）住房总需求年均增量及各项贡献率（万套、%）人口贡献城镇化率贡献家庭规模贡献人口住房需求增量（万套）• 2026-2030年，家庭小型化与城镇化率的提升驱动增量住房需求年均772.5万套•相较于2020年以前，2021年至2025年人口结构带来的住房需求主要由城镇化率提升及家庭小型化双方面贡献。由于总人口规模的回落，人口总量对住房需求的贡献率由2016-2020年的+6.9%转负至-5.2%；城镇化率与家庭小型化对人口需求增长的贡献率则分别为61.7%及43.5%•基于联合国对中国人口及城镇化率的预测以及日本家庭小型化的速度，预计2026年至2030年人口结构带来的增量住房需求为772.5万套。1、渐行渐近的地产底部6/28资料来源：Wind、国投证券证券研究所• 考虑2021年至2025年的住房“超买”，修正后2026年至2030年住房销售中枢为556万套•对比商品住宅年销售套数、棚改拆迁带来的增量需求以及每年人口结构变化带来的居住需求，以五年为维度衡量下，2021年-2025年年均商品住宅销售897万套，超出人口住房需求的“超买”量，对未来五年的年均需求预测修正，预计2026年至2030年住房销售中枢为556万套。以2024年套均面积116.3㎡计算，对应未来五年商品住宅销售中枢为6.5亿㎡，相较于2025年回落11.8%；对应未来五年新建商品房销售面积中枢为7.8亿㎡左右。•类似在2011年至2015年，新建住宅“超买”425万套，恰好在2026至2020年，由棚改创造的年均431万套购房需求所弥补。1、渐行渐近的地产底部7/28-50005001000150020002006-20102011-20152016-20202021-20252026-2030（E）年均新增住房需求因素拆解（万套）人口住房需求棚改需求非居住购房年均销售套数资料来源：Wind、国投证券证券研究所• 1、渐行渐近的地产底部• 2、持续改善的供需边际随着房地产行业从经济的“因”转为“果”，目前我国地产投资占GDP比重已显著超跌，但供需两端正迎来持续改善并筑底向上 。供给侧方面，现房销售占比创新高显著改善了开发商的现金回收 ，同时工程款支出压力缓解 、非国有房企信用债到期压力大幅下降 、项目公司资金占用规模稳中有降 ，使得行业整体流动性与缩表压力迎来实质