公募REITs行业市场深度研究报告：快速扩容时代，聚焦供给节奏及增量资金

证券研究报告 快速扩容时代，聚焦供给节奏及增量资金 ——公募REITs市场深度研究报告 2026年5月28日 作者： S0930516110003 S0930523100001 请务必参阅正文之后的重要声明 核心观点 2025年公募REITs市场由降息预期及基本面主导，与长债仍有明显价差。2025年公募REITs市值指数收于102.10，年内累计上涨8.4%。整体基本呈现半年上行半年回落的态势。资本利得收益率仍是收益的主要来源，除能源及交通板块外，其余板块的资本利得收益率均高于分红回报率。2025年市场整体可供分配收益率与10年期国债收益率利差在4.0%-5.4%，随着二级市场的上扬，价差区间有抬升态势，但仍有明显价差。 1 市场进入快速扩容期。随着商业REITs试点开闸及基础设施REITs的陆续上新，26年公募REITs市场进入快速扩容期。供给提升预期对二级市场产生一定的抽水效应，需把控发行节奏并补充增量资金，同时建议控制一级发行溢价，以缓解新基上市后的二级压力。一级打新配置方面需重点关注一二级价差（足够的安全垫）及资产经营质量（确保上市后有资金可承接）。二级市场的小趋势行情，预计主要出现在有增量资金入市信号及增量资金实际配置期，市场胜率及个券性价比预计是增量资金配置的核心关注点。 投资建议：26年整体降息预期下降，公募REITs分母端有所承压，长久期产品承压更为明显；考虑通胀预期提升下，分子端弹性将是市场关注重点，同时随着产品更加丰富，板块及个券分化将更加明显。 1）围绕指数基金落地配置，建议关注低估值且高权重行业/个券，日均成交量/成交额相对较低的行业/个券、高权重头部成份券以及样本券调整影响；基于指数权重占比及基本面修复预期建议积极关注交通REITs的配置机会。 2）关注厄尔尼诺带来的季节性主题博弈机会：国家气候中心预计全球将于5月进入厄尔尼诺状态，并在夏秋季形成一次中等及以上强度的厄尔尼诺事件，将至少持续至今年年底。厄尔尼诺预计将带来高温天气，基于缺电逻辑可关注能源REITs个券，优选气电及煤电产品如鹏华深圳能源REIT及华夏华电清洁能源REIT；基于南方多雨可关注银华绍兴原水水利REIT经营基本面的改善。 3）行业板块： 除上述提及的经营权板块配置机会外，产权方面，超跌产业园个券或有超跌反弹机会，但目前基本面修复仍偏弱，尚待观察；仓储行业整体呈修复态势但不同区域的修复节奏差异较大，可待整租产品续租落地后再行配置；消费板块主要关注商业REITs落地节奏，重点关注有明确调改推动基本面上修的产品；保租房板块关注降准降息预期的变化，非市场化保租房相对占优；数据中心板块与科技股同动性明显，科技行情趋势明显时可考虑配置。 风险提示：C-REITs常态化发行不及预期，政策出台不及预期，经营基本面超预期下滑。 请务必参阅正文之后的重要声明 目录 一、2025年公募REITs市场总结回顾 二、2026年以来公募REITs市场有哪些主要变化？ 三、投资建议 2 四、风险提示 请务必参阅正文之后的重要声明 1、公募REITs二级市场表现：半年涨，半年跌 2、公募REITs一级市场常态化扩容 3、公募REITs市场投资者高频分红，强填权特征明显 3 一、2025年公募REITs市场总结回顾 请务必参阅正文之后的重要声明 4 资料来源：Wind、沪深交易所，各REITs公告等，光大证券研究所 注：公募REITs市值指数构建方式：公募REITs发行规模合计值定为基数100，加总上市公募REITs每日市值，比照基数进行调整，每有新产品上市时做重新定基，后文同此。 降息预期变化及基本面波动是影响25年公募REITs市场行情最主要的因素。扩募、询价空间打开、解禁及OCI本息拆分等构成扰动。 •2025年公募REITs市值指数收于102.10，年内累计上涨8.4%。整体基本呈现半年上行半年回落的态势。 •24年12月降息预期快速上行，驱动无风险收益率重定价下行，DCF模型下同样重定价公募REITs估值；25年初，债市负carry下固收类资金从债券外流至分派率相对较高的公募REITs，推动其估值抬升；由于估值数据时点错配问题（项目申报阶段出具评估报告，评估基准参数时点与产品发售时段存在时间差），新上市的产品也获市场重定价，叠加扩募重定价及一季报基本面的修复，公募REITs市场持续上行。 •25年8月15日央行发布二季度货币政策执行报告，未提及“降准降息”相关措辞，市场降息预期显著降温，债市负carry缓解下固收资金配置动力有所减弱；同时，在债市征税及债基赎回新规扰动下，机构进行股债再平衡，“股债跷跷板”效应明显，叠加估值修复/询价空间打开后产品配置性价比的下降以及8月后多只产品的持续解禁，资金止盈效应日益明显。 •年末OCI本息拆分担忧下，市场短期快速回调，经营期限短的产品波动较为明显。 图1：2025年公募REITs市场先涨后跌 1.1.1降息预期及基本面主导，半年涨半年跌 请务必参阅正文之后的重要声明 5 1.1.2 关注市场供给及配置节奏 •截至25年12月31日，公募REITs市值指数位于历史44%分位数，较21年6月21日REITs试点落地时累计下跌1.3%。 •公募REITs主要采用DCF估值，经营基本面（分子端）及市场流动性与利率环境（分母端，尤其10Y国债收益率影响较大）是影响二级市场变化的主要因素。 •2023年以来，公募REITs二级市场阶段性上行的行情多由流动性与利率环境主导。市场阶段性探底时，或由政策驱动，或由利率环境驱动，均有新增资金入市，托底市场向上，如23年的FOF，24年的OCI及25年的固收+资金。 资料来源：Wind、沪深交易所，各REITs公告等，光大证券研究所，数据截至2025年12月31日 图2：公募REITs市值指数仍有上修空间 请务必参阅正文之后的重要声明 6 1.1.3跑赢美国REITs市场，跑输日本及新加坡REITs市场 图3：2025年上半年C-REITs跑赢境外REITs市场 资料来源：Wind、Bloomberg，光大证券研究所，数据截至2025年12月31日 25年C-REITs跑赢美国REITs市场，跑输日本及新加坡REITs市场。从REITs市值指数来看，25年上半年市场持续上扬，C-REITs跑赢海外主要市场REITs市场，但下半年持续回调下，C-REITs全年跑赢美国REITs市场，跑输日本及新加坡REITs市场。日本、新加坡、美国对应REITs指数25年涨幅分别为21.8%、9.7%及-0.9%。 •日本REITs市场25年表现强劲：走出通缩下25年日本温和加息，写字楼及酒店等板块租金上扬，空置率下降，旅游业景气带动酒店REITs基本面转好；东京证券交易所持续推动提升P/B改革，许多J-REITs宣布中长期股息增长政策；同时相对较高的收益率也吸引了海外投资者买入。 •美国REITs市场及新加坡REITs走势趋近，整体与美债收益率呈现负相关关系，上半年由于美联储降息节奏低于预期，美国及新加坡REITs市场都有所承压；下半年随着利率中枢下行，REITs市场估值下调压力有所缓解。新加坡市场受益于亚太区商务旅行的复苏及AI算力的驱动，