大中华区物业行业摘要：向新向优，蓄势而兴

大中华区物业摘要中国2026 年第一季度向新向优 蓄势而兴研究部jll.com目录市场动态甲级办公楼市场03优质零售地产市场04物流地产市场05专题文章上天·入地·出海：深圳消费电子产业的空间新需求06上海长租公寓市场持续彰显韧性07香港零售业显现早期市场转向信号08办公楼北京10上海11广州12深圳13成都14南京15武汉16杭州17香港18台北19零售地产北京21上海22广州23深圳242物流地产北京26上海27广州28酒店北京30上海31广州32深圳33香港34甲级办公楼市场© 仲量联行2026年版权所有•需求分化复苏，成本驱动型升级仍为主要需求来源。•科技行业带动市场需求修复，消费及出海相关企业租赁需求展现区域差异化特征。•市场保持租户利好，部分城市租金跌幅收窄，租金表现分化加剧。2026年一季度，中国主要城市甲级办公楼市场需求端分化复苏，部分城市租赁活跃度持续提升，一线城市净吸纳量达46.1万平方米。整体需求仍以成本驱动型升级为主，企业积极把握租金调整的窗口期，推进办公空间搬迁升级与成本优化。同时，产业升级带动的扩张需求逐步释放。整体市场持续利好租户方，租约灵活性成为业主竞争关键。科技互联网行业继续带动市场需求修复。人工智能、游戏、消费电子、机器人等细分领域扩张活跃，带动大面积整层租赁成交。科技行业发展也让高算力配套、数据安全等要求逐步成为企业选址的重要考量因素。金融及专业服务业依旧保持稳健的刚性支撑。以上海为例，私募基金及证券公司保持活跃。同时，律所等专业服务企业抓住窗口期进行办公空间的升级。消费模式的转变推动零售企业的办公需求。以户外运动和潮玩为代表的新消费概念零售品牌显现扩张态势。出海浪潮下，跨境法务、国际物流、跨境支付等配套专业服务需求活跃度有所上升，各城市依托自身产业禀赋，形成差异化的需求结构。一季度，新增供应呈现结构性分化，部分城市空置率出现边际改善。上海、广州、深圳核心板块与热门新兴板块去化表现亮眼，空置率环比有所下降。北京无新增项目入市，核心板块空置水平保持稳定，新兴板块仍存压力。与此同时，多地通过业态调整、存量空间改造等方式盘活低效办公资产，一定程度上缓解了整体市场的去化压力。全国甲级办公楼租金整体水平仍处于调整阶段，部分城市租金跌幅有所收窄。项目表现分化加剧，部分已成功续租主力租户或者达成目标出租率的优质项目率先收紧在议价空间。面对市场竞争，大部分业主仍保持较大的议价空间，通过延长免租期、定制化装修、分担搬迁成本等灵活条款吸引并留存优质租户。2026年迈入 “十五五” 规划开局阶段，高质量发展、科技自立自强与内需提振成为年度核心政策方向，为甲级办公楼市场稳步复苏筑牢政策基底。伴随政策红利不断落地释放，高技术、高附加值产业将维持扩容发展节奏，持续催生刚性办公租赁需求。金融及专业服务等传统优势行业保持韧性，是市场长期稳健的需求基本盘。区域发展格局持续分化，具备成熟产业集群与对外开放优势的重点城市，将依托消费电子、人工智能融合、游戏产业及中企出海等优质赛道率先回暖，成为带动整体市场需求修复的核心动力。研究部中国办公楼 | 2026年第一季度32026年是“十五五”规划的开局之年 ，国家坚持 “短效刺激”与“长效筑基”并重，持续优化促消费政策组合 。“国补”延续、消费贷贴息 、扩大免签入境范围等促消费政策继续加码 ，推动了消费市场信心稳步提升，社会消费品零售总额实现持续增长。2026年一季度 ，中国零售市场温和复苏，社会消费品零售总额12.77万亿元，同比增长2.4%，比上年四季度加快 0.7个百分点。一季度的零售市场呈现三大特点：第一 ，以旧换新带动商品消费平稳增长 。通讯器材类和文化办公用品类等受国补支持品类录得20.8%和9.3%的同比增幅。第二，服务消费领跑。在假期、赛事、演出等带动下 ，休闲出游、文体娱乐等消费活力充分释放 。一季度，服务零售额增长 5.5%，其中，餐饮收入增长 4.2%；文体休闲 、旅游咨询租赁 、通讯信息服务零售额实现两位数增长 。第三，智能、绿色、健康消费加速崛起 。商务部商务大数据显示 ，一季度重点平台智能眼镜销售额增长 4.6倍，一级能效洗衣机 、智能血糖仪和户外运动装备销售额分别增长21.5%、20.5%和10.7%。从消费者来看，消费领域呈现出愈发明显的 “K型分化”。一端是愿意为情绪价值 、身份认同与社交属性买单的消费者 ，推动潮玩、宠物、香氛、文创等赛道迅速扩张；另一端则是更加理性的性价比消费，带动平价餐饮与硬折扣零售持续增长 。情绪驱动与理性决策并行，构成当前消费市场的双重底色。消费结构的持续演变正重塑零售空间格局 。从主要业态来看 ，消费电子、潮玩杂货、运动户外、平价餐饮等业态保持相对活跃 。以上海主要优质项目为例 ，一季度新开业门店中 ，运动服饰新开面积占比达到 8.7%，同比上升3.1个百分点；潮玩杂货占比 7.2%，同比上升 4.4个百分点；主要由平价餐饮驱动的正餐面积占比达28.5%，较2025年一季度同比上升7.4个百分点。此外，科技的飞速演进正催生实体商业的新内容和新场景 。宇树科技于一季度入驻北京王府井银泰in88，同时官宣将于上海南京西路商圈开出亚洲首家具身智能体验馆，定位C端沉浸式互动体验空间。具身机器人、智能穿戴设备等数智产品正加速进入线下零售空间 ，日益成为科技品牌打造沉浸式体验门店的重要载体。从品牌策略来看 ，头部品牌持续加码大店及高能级旗舰店 。门店不再是单纯的交易场所 ，而是品牌理念的展厅 、用户社交的客厅 、生活方式的体验场 。2026年一季度，迪桑特在北京华贸中心落地1600平米全球最大旗舰店 ，以“莫比乌斯环 ”打造沉浸式运动体验空间； On昂跑于深圳万象天地开出中国最大旗舰店，面积达802 平方米，以科技可视化体验 + 社群运营为核心打造双层空间。2026年一季度，北京、上海、广州、深圳四个一线城市优质零售物业新增供应有限 ，推动空置率小幅回落 。然而，在整体供需仍承压的环境下 ，多数项目延续 “以价换量”策略，带动各城市平均租金继续下行 ，其中上海、广州和深圳的租金跌幅已有所收窄 。展望未来，与数智经济 、品质生活、理性务实及情绪价值深度绑定的新兴消费趋势 ，将持续催生对相关零售业态的空间需求 。服务消费加速崛起 ，推动消费者从 “购买商品”转向“购买体验与服务”，有望在文化娱乐 、体育赛事、健康教育等领域释放新动能，为零售地产带来新机遇。优质零售地产市场© 仲量联行2026年版权所有研究部中国零售地产 | 2026年第一季度4•政策“短效刺激”与“长效筑基”并重，支持消费市场温和复苏、结构优化、服务消费领跑。•租赁需求持续分化，消费电子、潮玩杂货、运动户外、平价餐饮等业态保持相对活跃。•整体租金依然下行，部分城市跌幅收窄。2026年第一季度，中国物流仓储市场需求保持稳定。宏观经济边际改善与消费回暖共同推动国内电商平台及第三方物流企业相关仓储需求逐步回升。与此同时，中国工业开局稳健，持续带动制造业及其供应链相关的仓储需求。在企业普遍加强成本管控背景下，多数大型租户持续推进仓储网络优化，通过整合多城市仓配资源、实施集中化布局等举措，以期降低综合履约成本并提升运营效率。而租赁市场整体承