公募REITs行业一季报业绩点评：亮点与压力并存，公募REITs如何选

公 募 R E I T s 一 季 报 业 绩 点 评 ：证券研究报究打造极致专业与效率分析师 金晶分析师 周卓君执业证书编号：S0680522030001执业证书编号：S0680523070006邮箱：jinjing3@gszq.com邮箱：zhouzhuojun@gszq.com亮 点 与 压 力 并 存 ， 公 募 R E I T s 如 何 选年 月 日2026 05 26目录仓储物流：出租率呈现疲软态势，警惕租金调整的滞后性保障房：稳定性较强，关注债性利率走势及股性租金变化购物中心：多项目创造经营溢价租金提升，奥莱表现亮眼产业园：厂房经营表现优于办公类，反转趋势尚未显现12344231456高速公路：区域经济修复及路网变化推动多项目一季度开局向好能源及公用：受天气、价格因素影响表现分化7IDC：赛道稀缺运营稳定，关注择时机会231.仓储物流：出租率呈现疲软态势，警惕租金调整的滞后性◼近年随着公共卫生事件期间延期竣工的项目逐渐入市，国内非保税高标仓市场新增供应量大体呈现逐年下降的趋势；但因此前大量开发商涌入高标准物流地产市场带来供应井喷，叠加国内整体经济恢复态势仍面临一定压力、物流需求增长疲软（大面积仓库、长期囤货型需求明显减少；企业更偏向短租、小面积、高周转），致全国物流地产市场整体去化压力未明显好转。在此背景下，中国高标仓市场整体经营情况寒意未消，尤其是出租率呈现较明显疲软态势。租金走势方面呈现区域分化格局：长三角、 成渝等城市群部分区域新增供应趋缓，需求端稳步回暖，租金下行幅度有望收窄；而面临持续供应压力的珠三角、京津冀等区域租金或延续承压态势。此外，部分上市仓储REITs底层资产的合同租金较周边市场的平均净有效租金更高，存在租金调整的滞后性，需警惕后续项目租户续租的租金水平。◼2026年第一季度，仓储物流REITs底层项目平均出租率为92.7%，环比-0.3pct，同比-0.8pct；平均租金水平为35.6元/平方米/月，环比+0.9pct，同比-1.0pct。从同项目口径看，2026年第一季度仓储物流REITs平均出租率为92.3%，环比-1.1pct，同比-1.2pct；平均租金水平为34.0元/平方米/月，环比+0.5pct，同比-5.5pct。◼从2026Q1已上市仓储物流REITs底层数据来看整体出租率同环比双降，整租/关联方占比高的项目表现更好：其中7只项目Q1期末出租率仍维持在90%以上，汇添富九州通医药仓储物流REIT（+2.8pct） 、中航易商仓储物流REIT（+0.9pct） 、红土创新盐田港REIT（+0.5pct）出租率环比提升，华夏深国际REIT （-3.8pct） 、华安外高桥仓储物流REIT （-2.9pct） 、中金普洛斯REIT （-2.8pct）出租率下滑趋势较明显。租金方面，（披露数据项目中）仅红土创新盐田港REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT租金水平同比提升，而中金普洛斯REIT、华夏深国际REIT、华泰宝湾物流REIT、华安外高桥仓储物流REIT、中航易商仓储物流REIT租金同比下滑趋势较大，位于-6%至-10.5%区间；但7只REITs租金水平环比表现出现回升。◼具体项目来看，华夏深国际REIT杭州一期项目部分面积在春节临租需求到期后，因节后市场客户决策滞后影响，出现暂时性空置；华安外高桥仓储物流REIT主要因近期进出口环境和行业变化等多重因素导致租户日常经营受到一定影响，租户正积极调整经营策略应对变化；中金普洛斯REIT受仓储物流市场租金下行影响，部分项目新签租金单价同比下调，基金管理人及运营管理机构通过主动调整定价以维持出租率稳定；南方顺丰物流REIT平均月末有效租金单价环比下降主要系深圳项目主要租户2026年1月份处于现有租约内免租期所致。数据来源：Wind，国盛证券研究所。或存在数据口径差异，以公告披露数据为准，仅供参考4名称25Q125Q225Q325Q426Q1走势环比（PCT）同比（PCT）红土创新盐田港REIT96.1%96.7%94.1%92.6%93.1%0.5-3.0现代物流中心95.3%96.1%92.9%91.1%91.7%0.6-3.6世纪物流园100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%0.00.0嘉实京东仓储基础设施REIT100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%0.00.0重庆100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%0.00.0武汉100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%0.00.0廊坊100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%0.00.0中金普洛斯REIT90.6%92.2%88.8%89.5%86.7%-2.8-3.9普洛斯北京空港物流园82.3%96.4%92.2%96.1%91.1%-4.98.8普洛斯通州光机电物流园99.9%98.1%99.9%80.4%85.1%4.7-14.8普洛斯淀山湖物流园95.7%93.2%84.9%73.2%100.0%26.94.3苏州望亭普洛斯物流园100.0%100.0%100.0%100.0%92.7%-7.3-7.3普洛斯广州保税物流园100.0%94.2%100.0%97.3%83.3%-14.0-16.7普洛斯顺德物流园94.7%90.0%85.5%100.0%100.0%0.05.3普洛斯增城物流园100.0%87.9%99.0%100.0%77.0%-23.0-23.0普洛斯青岛前湾港国际物流园76.6%99.4%99.7%99.7%99.7%0.023.1普洛斯江门鹤山物流园91.3%84.5%59.8%64.6%60.6%-4.0-30.7普洛斯(重庆)城市配送物流中心83.4%87.2%84.7%92.9%90.2%-2.76.7华夏深国际REIT92.1%92.9%81.3%89.4%85.5%-3.8-6.6杭州一期项目93.0%93.3%74.3%86.5%79.9%-6.7-13.2贵州项目90.8%92.5%91.1%93.4%93.5%0.12.7华泰紫金宝湾物流仓储REIT94.6%96.0%96.6%97.6%98.1%0.43.4天津物流园89.4%91.9%98.4%98.5%96.7%-1.97.3南京物流园99.2%99.6%94.4%99.1%99.1%0.0-0.2嘉兴物流园100.0%100.0%96.0%92.7%100.0%7.30.0出租率名称25Q125Q225Q325Q426Q1走势环比（PCT）同比（PCT）出租率华安外高桥仓储物流REIT95.6%92.3%96.8%96.8%93.9%-2.9-1.7W3-3地块 8#仓库100.0%100.0%100.0%0.0W4-3地块 14#仓库100.0%100.0%100.0%0.0W5-2地块 1#仓库100.0%100.0%90.5%-9.5W5-5地块 12#、13#仓库85.1%74.2%89.1%4.0中航易商仓储物流REIT85.6%87.7%86.5%88.2%89.1%0.93.5富莱德昆山物流园一期80.2