房地产行业报告：行业β仍受制于市场验证进度

证券研究报告：房地产|行业周报 市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业投资评级 强于大市|维持 行业基本情况 收盘点位 2116.57 52 周最高 2436.17 52 周最低 1938.26 行业相对指数表现 资料来源：聚源，中邮证券研究所 研究所 分析师:高丁卉 SAC 登记编号:S1340524080001 Email:gaodinghui@cnpsec.com 近期研究报告 《一线城市领先信号明显 信心边际增强》 - 2026.05.19 房地产行业报告 （2026.5.18-2026.5.24） 行业β仍受制于市场验证进度 ⚫ 投资要点 在政策与高频成交“共振但不充分”的阶段，行业的 β 仍受制于“去库存与价格企稳”验证进度。二手先修复、新房滞后的格局延续，资金在二级市场继续偏好具 α 特征的资产（深耕核心城市、拿地精准、产品力与运营力强者）。虽有政策托底与核心城市二手链条改善，土地与新开工仍弱、融资净额波动提示行业出清未终局，β 行情仍易受数据扰动。在此背景下，我们建议关注华润置地、中国海外发展、中国金茂、保利置业及招商蛇口。 ⚫ 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周 30 大中城市新房成交面积为 193.7万方，本年累计新房成交面积为 3199.8 万方，累计同比-8.6%。30 大中城市近四周平均成交面积为 171.7 万方，同比-1.9%，环比+1.7%。其中一线城市近四周平均成交面积为 59.25 万方，同比+5.1%，环比+2.9%，二线城市近四周平均成交面积为 75.67 万方，同比-3.2%，环比+0.6%，三线城市近四周平均成交面积为 36.77 万方，同比-9%，环比+2.3%。上周 14 城商品住宅可售面积为 7411.17 万方，同比-6.75%，环比+0.04%，14 城去化周期为 19.35 个月，其中一线城市去化周期为13.42 个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周 20 城二手房成交面积为 273.89 万方，本年累计二手房成交面积为 4624.09 万方，累计同比+1.4%。20城近四周平均成交面积为 244.72 万方，同比+19.3%，环比-2.5%。截至 2026/5/11 全国城市二手房出售挂牌量指数为 1.67，环比-12.6%，挂牌价指数为 143.04，环比-0.09%。 （3）土地市场成交：上周 100 大中城市新增供应住宅类土地数量为 44 宗，成交住宅类土地数量为 36 宗，新增供应商服类土地数量为 87 宗，成交商服类土地数量为 46 宗。近四周 100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为 0.76，平均商服类土地成交数量/供应数量为 0.62。近四周 100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为 7464元/平方米，溢价率为 7.54%，环比+0pct，成交商服类土地楼面均价为 1932.5 元/平方米，溢价率为 1.48%，环比+0.17pct。 ⚫ 行情回顾： 上周 A 股申万一级房地产行业指数下跌 3.69%，沪深 300 指数下跌 0.3%，房地产指数跑输沪深 300 指数 3.39pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌 6.41%，恒生综合指数下跌 1.69%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数 4.72pct。 ⚫ 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 -2%1%4%7%10%13%16%19%22%25%28%2025-052025-082025-102025-122026-032026-05房地产沪深300发布时间：2026-05-26 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 目录 1 行业基本面跟踪 ........................................................................... 4 1.1 新房成交及库存 ....................................................................... 4 1.2 二手房成交及挂牌 ..................................................................... 5 1.3 土地市场成交 ......................................................................... 6 2 行情回顾 ................................................................................. 7 3 风险提示 ................................................................................. 9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 图表目录 图表 1： 30 大中城市新房成交面积及同比 ................................................... 4 图表 2： 一线城市新房成交面积及同比 ..................................................... 4 图表 3： 二线城市新房成交面积及同比 ..................................................... 4 图表 4： 三线城市新房成交面积及同比 ..................................................... 4 图表 5： 重点城市商品住宅可售面积及去化周期 ............................................. 5 图表 6： 重点城市二手房成交面积及同比 ................................................... 5 图表 7： 全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 ............................................. 6 图表 8： 全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 ............................................. 6 图表 9： 全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 ............................................. 6 图表 10： 全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 ............................................ 6 图表 11： 100 大中城市土地供销比 ............................................