房地产行业周报：短期回调不改中期趋势，头部央企成长空间巨大

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 房地产行业 ⚫ 周观点： 上周的周观点中我们提示短期预期已消化相对充分，板块有回调风险，本周内房股指数回撤7.9%，申万地产指数回撤 3.7%，龙头房企平均回撤约 10%。需要明确的是，我们并不是翻空，只是提示阶段性风险，四月初以来的这波上涨行情我们率先看多，此刻也依然坚定看多中长期行情。短期维度看，上周我们参考国际经验重点阐述了房价预期涨幅与股价涨幅的关系，本周进一步补充解释，由于房企存货一般是净资产的两倍左右，叠加房价上涨预期下 pb 估值的上修，因此股价涨幅一般是房价预期涨幅的 2-3 倍。所以在中性预期明年上海只是 10%左右的房价涨幅预期下，上周前内房股指数一个月 24%的上涨已将短期预期消化相对充分，但若数据持续超预期，尤其是价格数据，以及政策和经济环境的或有改变，房价和股价预期涨幅空间也有望进一步打开。中长期维度看，未来稳态下我国新房开发行业依然是一个年化七万亿的市场（市场预期偏下轨值），保守假设龙一市占率 10%（美国龙一、龙二的霍顿、莱纳市占率分别为 13%、12%）、稳态下净利率 10%（霍顿近五年净利率下限）、稳态 PE 估值 10X（霍顿近十年 PE 均值），因此保守估计国内至少可以孕育一个 7000 亿市值的房企。作为对比，当前国内销售市占率第一的房企保利发展市值约 700 亿，当前市值最高的房企华润置地市值约 2500 亿，行业企稳后成长空间巨大。未来十年的地产行情演绎，一定是强α弱β，这跟过去二十年地产股的投资逻辑完全不同，但最近一年的行情起点依然是始于β，而越往后看α收益会愈发显著。 ⚫ 周度跟踪： 1.二手房： 挂牌价方面，上海十连涨后小幅回落，深圳连续三周上行。上海挂牌价周环比转负（-0.02%），十周连涨后小幅回落；北京挂牌价周环比-0.16%，跌幅走阔 0.01pct；广州挂牌价-0.09%，跌幅收窄 0.01pct；深圳挂牌价连续三周上行，周环比+0.09%，涨幅走阔 0.09pct；年初至今，北京、上海、广州、深圳挂牌价分别-1.52%、+1.20%、-1.83%、-0.60%。 挂牌量方面，一线城市供给持续回落，除深圳外挂牌量延续下降趋势。全国挂牌量周环比+0.04%，涨幅回落 0.16pct；北京周环比转负（-0.25%），近十周呈持续下行趋势，年初至今累计下降 8.79%；上海周环比-0.40%，降幅扩大 0.09pct，近十周呈持续下行趋势，年初至今累计下降 8.62%；广州周环比-0.22%，降幅收窄 0.03pct，已连续十一周下降，年初至今累计下降 4.52%；深圳挂牌量周环比+0.13%，涨幅回落 0.15pct，年初至今累计增加 1.97%，涨幅较往年同期大幅回落 23.27pct。 实时成交方面，深圳延续上行，北京、广州小幅回落。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至 2026 年 5 月 23 日，北京、广州二手房实时成交周环比转负，周环比分别-8.8%、-6.1%；深圳二手房实时成交周环比+0.1%，涨幅回落 27.6pct。网签方面，北京、上海、深圳二手房网签周环比转负，周环比分别下降 1.9%、7.2%、3.6%。 2.新房： 北上延续涨势，广深周环比回落。北京、上海新房成交延续涨势，周环比分别+6%、15%，涨幅分别回落 177pct、58pct；广州、深圳新房成交周环比转负，周环比分别-32%、-30%。北上广深年初至今累计成交同比-5%、+31%、+8%、-34%。 我们此前最先给到市场明确结论，上海、北京有望在 2027 年率先企稳改善并引领高能级城市的修复，上海今年大概率已经见底，只是 2026 是磨底形态，2027 才是涨价形态，因此今年楼市和股市仍会有所反复，整体呈现震荡向上行情，持续性较强的 β 行情起点或在今年 Q4 或者明年 Q1，而今年内的下一个择时窗口或在八月底，理由是我们认为 7-8 月预计量价双弱，加之中报季市场可能会追逐业绩能见度更高的行业，而金九银十数据预计又会明显改善，叠加930 或有的政策预期，因此 8 月底会是地产板块一个新的情绪拐点。标的方面我们推荐关注：（1）拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企；（2）楼市 K 型分化背景下，具备估值优势和预期差的下沉市场央企开发商；（3）也可适度关注深耕京沪的地方国企的交易性机会。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、中外市场差异带来的预测偏差风险 投资建议与投资标的 核心观点 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2026 年 05 月 25 日 吴胤翔 执业证书编号：S0860526010001 wuyinxiang@orientsec.com.cn 短期预期已消化相对充分，中长期向上趋势不变 2026-05-18 上海楼市改善逻辑逐步从“买得起”走向“愿意买” 2026-05-11 广深新政效果初显，上海 4 月涨价资产呈现一定从低总价往高总价传导迹象 2026-05-06 “银四”变“金四”，成交量同比高增 2026-04-27 成交量再次回升，挂牌量持续下行，上海房价彰显韧性 2026-04-20 实时成交延续回落，上海量价一枝独秀 2026-04-13 如 何 理 解 近 期 楼 市 基 本 面 边 际 变 化 的“同”与“不同”：周期 问底系列 深度（一） 2026-04-10 成交量继续回落，北上广挂牌量持续下行 2026-04-07 小阳春成交量高峰已过，上海景气度指标全面领跑 2026-03-30 小阳春表现分化，京沪有望引领楼市拐点 2026-03-23 小阳春重点关注价格表现而非成交量，严控新增建设用地不等于暂停供地 2026-03-16 两会地产无新增表述，“沪七条”后一周上海楼市升温明显 2026-03-12 两会地产无新增表述，重申政策思路一贯性 2026-03-05 上海打响一线宽松发令枪，看好核心城市小阳春表现 2026-03-04 春节楼市走势平稳，重申关注香港地产 2026-02-25 把握长期趋势，拥抱短期行情 2026-02-11 短期回调不改中期趋势，头部央企成长空间巨大 看好（维持） 房地产行业行业周报 —— 短期回调不改中期趋势，头部央企成长空间巨大 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 目 录 一：市场表现 ................................................................................................. 4 1.1：A/H 地产指数均跑输比较基准 ....................................................................................