房地产行业第21周周报：新房成交同比由正转负，二手房成交同比增幅收窄；厦门优化公积金贷款政策

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2026 年 5 月 25 日 强于大市 相关研究报告 《单月销售降幅收窄，施工建安投资修复带动投资降幅收窄，新开工降幅小幅扩大——房地产行业2026 年 1-2 月统计局数据点评》（2026/03/17） 《房地产行业 2026 年 2 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房、二手房房价环比跌幅均收窄；一线城市新房房价环比止跌》（2026/03/17） 《延续“着力稳定房地产市场”基调；首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”——2026 年政府工作报告学习体会》（2026/03/06） 《2026 年房地产市场“前低后高”；全年板块或迎来两大拐点——2026 年房地产行业展望》（2026/02/12） 《新消费时代下的大机遇系列报告一：从“场所”到“场景”，新消费时代下的商业地产迎来重大机遇》（2026/02/11） 《正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生——房地产行业 2026 年年度策略》（2026/01/13） 《稳地产，去库存；方向大于方式——中央经济工作会议解读》（2025/12/12） 《房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段——“十五五”规划建议解读》（2025/11/3） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 21 周周报（2026 年 5月 16 日-2026 年 5 月 22 日） 新房成交同比由正转负，二手房成交同比增幅收窄；厦门优化公积金贷款政策 新房成交面积同环比由正转负，二手房成交面积环比由正转负、同比增幅收窄；新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均下降。 核心观点  新房成交面积同环比由正转负。第 21 周 47 城新房成交面积 307.5 万平，环比下降 7.2%，同比下降 7.5%，同比增速较上周下降 19.7 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-5.1%、-12.2%、-3.4%，同比增速分别为 17.8%、-7.9%、-16.4%，一线城市同比涨幅收窄了 14.7 个百分点，二、三四线城市同比增速分别下降了 20.7、19.6 个百分点。  二手房成交面积环比由正转负，同比增幅收窄。第 21 周 23 城二手房成交面积为 289.7 万平，环比下降 7.3%，同比上升 10.9%，同比涨幅较上周收窄 9.8 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 0.7%、-12.4%、-9.6%，同比增速分别为 18.7%、2.4%、18.1%，一线城市同比增幅扩大了 5.4 个百分点，二、三四线城市同比增幅分别收窄了 21.4、10.8 个百分点。  新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均下降。截至第 21 周末，13 城新房库存面积6437.1 万平，环比增速为-13.8%，同比增速为-17.4%；去化周期 15.0 个月，环比下降 3.4 个月，同比下降 2.8 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 14.2、16.4、16.7个月，一、二、三四线城市环比下降 1.1、0.8、36.0 个月，一、三四线城市同比分别下降2.5、39.5 个月，二线城市同比上升 3.0 个月。  土地市场成交量同环比量跌价涨；溢价率环比上涨、同比下降。第 20 周百城全类型成交土地规划建面为 763.6 万平，环比下降 34.1%，同比下降 50.3%；成交土地总价为 134.6 亿元，环比下降 15.8%，同比下降 19.3%；成交土地楼面均价为 1763 元/平，环比下上升 27.8%，同比上升 62.2%；土地溢价率为 2.1%，环比上升 1.2 个百分点，同比下降 4.1 个百分点。  房企国内债券发行量同环比均上涨。第 21 周房地产行业国内债券总发行量为 108.0 亿元，环比上涨 89.0%，同比上涨 671.4%。总偿还量为 65.3 亿元，环比上升 133.5%，同比下降29.3%；净融资额为 42.7 亿元。  板块相对收益有所下降。第 21 周房地产行业绝对收益为-3.7%，较上周下降 0.5pct，相对收益（相对沪深300）为-3.4%，较上周下降0.4pct。房地产板块 PE 为12.07X，较上周下降0.78X。  本周统计局公布 4 月房地产行业核心指标数据及房价数据情况，房价与销售改善，投资与新开工持续走弱。1）房价：4 月70 城新房、二手房房价环比均下降 0.2%，跌幅均与3 月持平。四个一线城市中仅有上海一二手房价环比涨幅继续扩大，其余城市均比 3 月减弱或持平、且北京新房价格环比增速转负。2）销售：4 月住宅销售量价均持续改善，受核心城市政策、传统销售旺季等因素驱动。4月商品房销售面积同比-9.5%，降幅较3月扩大2.1pct；但住宅销售面积同比降幅较3月收窄1.2 pct。4 月商品房销售均价 10009 元/平，环比+12.8%，同比+2.1%，自25 年 3 月时隔 13 个月销售均价同比增速转正，自 25 年1 月以来时隔 15 个月销售均价再度破万。1-4 月商品房销售面积同比-10.2%；销售额同比-14.6%；销售均价同比-4.9%。3）投资与新开工：4 月开发投资金额同比-20.1%，降幅较 3 月扩大 8.8pct，1-4 月累计同比-13.7%。4 月新开工面积同比-26.6%，降幅较 3 月扩大 9.2pct，1-4 月累计同比-22.0%。 政策  1）5 月 19 日，厦门市住房公积金中心发布六条新措施，包括多子女家庭及省内“卖旧换新”购买二套房可申请首套房利率公积金贷款，并支持代际互助、放宽提取时限、支持装修提取（提取额度按装修单价标准 1800 元/平，每套住房提取总额不超过 25 万元）、支持购买车位提取等，政策自 2026 年 5 月 25 日施行。  2）5 月 19 日，福建三明市提高了贷款最高可贷额度，双缴存人员由 70 万元提高至 100 万元，单缴存人员由 55 万元提高至 60 万元，多子女家庭另加 20 万元；同时提高租房提取额度并放宽异地商贷提取条件。 投资建议  我们认为，房地产行业正处于基本面与市场预期共振修复的重要窗口。当前政策持续发力，一线城市优化限购限贷、核心城市优化公积金政策，均对真实购房需求的释放起到了一定效果，部分一线城市楼市出现了持续两个月的回暖行情。短期来看，政策与高频成交改善共振下的窗口仍在，需跟踪后续成交修复的走势能否延续，这将取决于库存去化情况以及价格是否企稳。从投资角度来说，多数房企在 2025 年计提减值相对较多,2026 年可能筑底,因此 2027 年的板块利润率和业绩可能会回