房地产行业最新观点及26年1-4月数据深度解读：4月销量同比负增速转扩大，短期交易窗口期已部分实现

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业深度报告 2026 年 05 月 24 日 推荐（维持） 房地产行业最新观点及 26 年 1-4 月数据深度解读 周期/房地产 ❑ 4 月单月/1-4 月累计销售面积同比增速分别为-9.5%/-10.2% （ 较 上 月 分 别-2.1pct/+0.2pct），4 月单月同比负增速由此前的收窄特征转为扩大，这轮积压需求在小阳春的释放或逐步告一段落，维持之前判断二手房挂牌未消化至合理位置前市场难以出现趋势性扭转，以及房贷利率与净租金收益率息差收窄进程偏慢或也从资产配置替代效应角度对购房需求的更好企稳形成制约；据房管局高频数据，5 月 1-21 日销量同比较 4 月整体由正转负至-4%，关注城市更新等进一步落地对房地产需求的带动； ❑ 4 月单月/1-4 月累计新开工面积同比增速分别为-26.6%/-22.0%（较上月分别 -9.2pct/-1.7pct），4 月新开工负同比较上月扩大，基本滞后反应 6 个月前土地成交的震荡变化，根据拿地对新开工的领先关系，维持判断“26 年上半年新开工同比或延续震荡下行趋势”； 4 月单月/1-4 月累计竣工面积同比增速分别为-19.0%/-24.0%（较上月分别+0.1pct/+1.0pct），4 月竣工负同比较上月基本持平，据销售、新开工等领先指标，维持判断“竣工同比在 26 年下半年前或持续处于底部震荡态势”； 4 月单月/1-4 月累计开发投资金额同比增速为-20.1%/-13.7% （较上月分别-8.8pct/-2.5pct），4 月开发投资同比较上月负增速扩大，维持之前观点，年初以来开发投资增速较去年末出现较大幅度改善主要是因为年初销售市场热度略有回升对房企补货及投资意愿有一定提振；往后看，判断房企施工强度或难以出现明显反弹，结合施工规模收缩判断建安投资仍持续承压，进而影响整体开发投资； ❑ 4 月单月/1-4 月累计到位资金同比增速分别为-21.9%/-18.4%（较上月分别-3.2pct/-1.1pct），结构上，“国内贷款”同比回升，与 “新开工”同比剪刀差收窄，往后关注“白名单”融资模式下部分房企借新还旧以及调整融资渠道等变化，“自筹资金”同比趋势上同步于“新开工”回落，“销售类到位资金”同比同步于销售金额同比回升； 4 月末房地产资金链指数趋势值（108%）较上月进一步回落，目前仍处于历史较低水平，往后看，其明显改善或依赖于供需两端政策的发力与落地； 4 月 70 城房价：新房房价环比跌幅持平，结构上仅一线城市环比上涨，但涨幅收窄，4 月 70 城新房房价环比-0.2%（环比跌幅较上月持平），其中一线/二线/三线环比+0.1%/-0.1%/-0.3%；二手房房价环比跌幅持平，结构上仅一线城市环比上涨，涨幅持平，4 月 70 城二手房房价环比-0.2%（环比跌幅较上月持平），其中一线/二线/三线环比+0.4%/ -0.2%/ -0.3%； ❑ 投资建议：（一）从短期角度来看，在成交量边际改善的同时，二手房存量挂牌量仍维持高位，“供需两旺”的格局一定程度上增加了价格的不确定性；但在近期部分城市政策优化的进一步催化下，叠加新房价格领先二手房价格企稳的认知逐步被投资人接受，我们之前判断的部分投资人交易基本面改善预期带来的短期交易窗口已经部分实现，后续仍需持续观察价格的后验；（二）“9.24”及今年年初两轮行情中，主要房企估值分别修复到考虑潜在减值调整后 PB 0.9x 和 0.8x，仍是有效的短期估值修复目标参考，维持以下两点判断：（1）多次行情反复后部分投资人可能下修预期，对反弹空间形成约束；（2）投资人或对部分经营端积极的房企给予一定溢价。关注（1）业绩相对稳健且股息率较高的【华润置地】【华润万象生活】等或可从长期配置价值角度持续关注；（2）部分博弈基本面改善的投资人或优先关注聚焦高能级城市的标的，例如【中国海外发展】【建发国际集团】【滨江集团】【中国金茂】【绿城中国】等；（3）关注受益于新房及二手房市场量、价潜在改善的【贝壳】等；（4）关注【保利发展】【越秀地产】【龙湖集团】【金地集团】等。 ❑ 风险提示：政策落地情况不及预期，供需关系改善不及预期，市场流动性改善不及预期，估值修复不及预期，房地产行业变化向上下游传导不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 257 4.9 总市值（十亿元） 2856.9 2.4 流通市值（十亿元） 2702.2 2.6 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -3.7 -9.6 7.4 相对表现 -4.7 -18.4 -16.4 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《最近一周二手房网签热度从高能级核心城市向周边城市外溢——样 本 城 市 周 度 高 频 数 据 全 追 踪 》2026-05-18 2、《二手房网签面积同比增幅扩大——样本城市周度高频数据全追踪》2026-05-10 3、《1-4 月土地成交建面同比降幅较1-3 月扩大——样本城市周度高频数据全追踪》2026-05-05 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 李盛天 S1090524080003 lishengtian@cmschina.com.cn May/25Sep/25Dec/25Apr/26-10010203040May/25Sep/25Dec/25Apr/26(%)房地产沪深3004 月销量同比负增速转扩大，短期交易窗口期已部分实现 敬请阅读末页的重要说明 2 行业深度报告 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产产业链；从企业到位资金及招商证券资金链水平指标关注行业风险阈值。 事件： （1）统计局公布 26 年 1-4 月全国房地产相关数据，1-4 月累计房地产销售面积2.53 亿平，累计同比（基期调整）-10.2%；房地产销售金额 2.3 万亿元，累计同比（基期调整）-14.6%；新开工面积 1.4 亿平，累计同比（基期调整）-22.0%；竣工面积 1.2 亿平，累计同比（基期调整）-24.0%；开发投资额 2.4 万亿元，累计同比（基期调整）-13.7%；到位资金 2.7 万亿元，累计同比（基期调整）-18.4%； 图 1：统计局房地产行业数据简析 资料来源：统计局，Wind，招商证券 备注：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。 （2）统计局公布 26 年 4 月份 70 城大中城市房价指数，4 月份 70 城新房房价环比-0.19%，其中一线城市+0.1%，二线城市环比-0.10%，三线城市环比-0.30%；二手房房价环比-0.23%，其中一线城市环比+0.40%，二线城市环比-0.20%，三线城市环比-0.30%； （3）统计局公布 26 年 4 月份全国 CPI 及细项，其中租赁房房租环比-0.1%，同比-0.6%。 图 2：