房地产行业样本城市周度高频数据全追踪：最近一周二手房网签热度边际下降幅度大于新房

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业定期报告 2026 年 05 月 24 日 推荐（维持） ——样本城市周度高频数据全追踪 周期/房地产 一、核心要点 图 1：样本城市新房及二手房网签面积同比（截至 5 月 21 日） 备注：最近一周（5.15-5.21）新房和二手房网签面积同比分别为-8%/+11%。 表 1：样本城市新房及二手房网签面积同比（截至 5 月 21 日） 新房（5 月 1 日-5 月 21 日） 二手房（5 月 1 日-5 月 21 日） 城市能级 同比 较 4 月 城市能级 同比 较 4 月 样本城市 （39 城） -4% 转负 -7 PCT 样本城市 （16 城） +21% +扩大 +14 PCT 一线城市 （4 城） +8% +收窄 -12 PCT 一线城市 （2 城） +21% +扩大 +11 PCT 二线城市 （10 城） +0.1% 转正 +4 PCT 二线城市 （4 城） +14% +扩大 +8 PCT 三线城市 （25 城） -20% -扩大 -16 PCT 三线城市 （10 城） +33% +扩大 +28 PCT 资料来源：Wind、房管局、招商证券等 前瞻及佐证指标： 二手及租金价格：2026 年 4 月，北京、上海、广州、深圳二手成交价格同比降幅收窄；北京、广州租金同比降幅扩大，上海租金同比降幅收窄，深圳租金同比增幅扩大；北京、上海、广州租金回报率下降，深圳租金回报率上升； 二手带看人数：2026 年 4 月，12 个样本城市平均带看人数环比较 3 月转负至-12%，同比较 3 月转正至+4%； 流动性前瞻：根据招商证券房地产组流动性前瞻指标判断，2026 年 5 月，宏观层面流动性环比宽松力度扩大，同比紧缩力度收窄； 挂牌量：2026 年 4 月，49 个样本城市总二手房存续挂牌套数环比-0.1%。 周观点：（一）从短期角度来看，在成交量边际改善的同时，二手房挂牌量也有所上升，“供需两旺”的格局一定程度上增加了价格的不确定性；但在近期部分城市政策优化的进一步催化下，叠加新房价格领先二手房价格企稳的认知逐步被投资人接受，短期部分投资人或仍倾向交易基本面改善的预期，而价格的后验观察节点或相对滞后，从而带来短期的交易窗口；（二）“9.24”及今年年初两轮行情中，主要房企估值分别修复到考虑潜在减值调整后 PB 0.9x 和0.8x，或可作为短期估值修复目标参考。同时需考虑：（1）多次行情反复后部分投资人可能下修预期，对反弹空间形成约束；（2）投资人或对部分经营端积极的房企给予一定溢价。 风险提示：总购房需求改善进程不及预期，二手房挂牌量下降不及预期，新房去化不及预期，房企拿地力度不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 257 4.9 总市值（十亿元） 2856.9 2.4 流通市值（十亿元） 2702.2 2.6 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -3.7 -9.6 7.4 相对表现 -4.7 -18.4 -16.4 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《最近一周二手房网签热度从高能级核心城市向周边城市外溢——样本 城 市 周 度 高 频 数 据 全 追 踪 》2026-05-18 2、《二手房网签面积同比增幅扩大——样本城市周度高频数据全追踪》2026-05-10 3、《1-4 月土地成交建面同比降幅较1-3 月扩大——样本城市周度高频数据全追踪》2026-05-05 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 区宇轩 S1090524090001 ouyuxuan@cmschina.com.cn 冯靖淇 研究助理 fengjingqi@cmschina.com.cn May/25Sep/25Dec/25Apr/26最近一周二手房网签热度边际下降幅度大于新房 敬请阅读末页的重要说明 2 行业定期报告 二、新房网签：同比转负，环比低于过去 4 年同期水平 图 2：5 月 1 日-21 日整体样本城市和贸易五省样本城市新房网签面积均同比转负 资料来源：统计局、房管局、招商证券；注：“贸易五省”指进出口总额排名前 5 的省份和直辖市，即广东省、江苏省、浙江省、上海市和北京市，图中贸易五省新房网签数据中包括 19 个样本城市数据 图 3：5 月 1 日-21 日整体样本城市新房网签面积环比低于过去 4 年同期水平，贸易五省样本城市新房网签面积环比处于近 5 年同期较低水平 资料来源：房管局、招商证券 敬请阅读末页的重要说明 3 行业定期报告 三、二手房网签：同比增幅扩大，环比处于近 5 年同期中间水平 图 4：5 月 1 日-21 日整体样本城市和贸易五省样本城市二手房网签面积同比增幅均扩大 资料来源：房管局、招商证券；注：“贸易五省”指进出口总额排名前 5 的省份和直辖市，即广东省、江苏省、浙江省、上海市和北京市，图中贸易五省二手房网签数据包括 11 个样本城市数据 图 5：5 月 1 日-21 日整体样本城市和贸易五省样本城市二手房网签面积环比均处于近 5 年同期中间水平 资料来源：房管局、招商证券 敬请阅读末页的重要说明 4 行业定期报告 四、滚动网签：新房日均网签面积低于去年同期水平，二手房日均网签面积高于去年同期水平 图 6：新房日均网签面积低于 2020-2025 年同期水平；二手房日均网签面积高于 2020-2025 年同期水平 资料来源：房管局、招商证券 敬请阅读末页的重要说明 5 行业定期报告 五、拿地：1-4 月成交建面同比降幅较 1-3 月扩大，成交均价同比降幅较 1-3月收窄 图 7：2026 年 1-4 月，全国土地成交建面同比降幅较 1-3 月扩大 2 PCT 至-20%，成交均价同比降幅较 1-3 月收窄4 PCT 至-21% 资料来源：中指院数据库、招商证券 备注：拿地数据范畴包括住宅用地、综合用地（含住宅）以及商业/办公用地 图 8：2026 年 4 月，推出建面同比降幅收窄，成交建面同比转负；流拍率较上月下降 12.6 PCT 至 5.4% 资料来源：中指院数据库、招商证券 备注：拿地数据范畴包括住宅用地、综合用地（含住宅）以及商业/办公用地 敬请阅读末页的重要说明 6 行业定期报告 图 9：2026 年 4 月，全国成交楼面均价同比降幅收窄；土地溢价率较上月上升 4.5 PCT 至 7.7% 资料来源：中指院数据库、招商证券 备注：拿地数据范畴包括住宅用地、综合用地（含住宅）以及商业/办公用地 图 10：2026 年 4 月，全国土地出让金同比降幅较 3 月扩大 7.9 PCT 至-36.1% 资料来源：统计局、中指院数据库、招商证券 备注：拿地数据范畴包括住宅用地、综合用地（含住宅）以及商业/办公用地 敬请阅读末页的重要说明 7 行业定期报告 六、库存：4 月推盘未售去化周期较 3 月上升 图 11：最新一期，拿地未售、开工未售库存较 3