房地产行业周度观点更新：结构性触底的迹象可能有哪些？

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨行业周报丨房地产 [Table_Title] 结构性触底的迹象可能有哪些？ ——房地产行业周度观点更新 报告要点 [Table_Summary]自住视角下，因为租和购并不完全等价，即买房自住具备一定的情绪价值，只要净租售比与可比利率接近，且房租没有明显的下降预期，房价就有可能达到局部均衡，即自住相较于投资，可以接受更低的租售比。当前楼市的投资属性已显著弱于自住属性，所以尽管尚未看到系统性的房租上涨信号，但也具备结构性触底的可能性。这类资产主要包括两方面，一是头部城市的低总价房源，二是低线城市的核心区域。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 侯兆熔 SAC：S0490520040001 SAC：S0490525060001 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 更多研报请访问 长江研究小程序 丨证券研究报告丨 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 结构性触底的迹象可能有哪些？ ——房地产行业周度观点更新 行业研究丨行业周报 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 核心观点 行业在小阳春之后开始自然回落，但累计调整的时间和空间已相对较大，调整有望进入下半场，跌幅收敛和结构分化是主要特征。行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备阿尔法。当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间。重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管。 周度核心内容跟踪 市场：本周长江房地产指数-3.97%，相对沪深 300 的超额收益为-3.67%，行业排名相对靠后（27/32）；年初至今长江房地产指数-4.03%，相对沪深 300 的超额收益为-8.68%，行业排名相对靠后（22/32）。本周房地产板块表现欠佳，开发及物管类标的多数下跌，收租类有涨有跌。 政策：深圳发布 2026 年住房发展年度计划，厦门继续优化公积金相关政策。 地方：深圳发布 2026 年住房发展年度计划，增加改善性住房供给，努力稳定房地产市场；优化保障性住房供给，建设筹集保障性住房 3 万套（间）、供应 4 万套（间）；提出促进房地产高质量发展、优化保障性住房供给、规范发展住房租赁市场、稳步推进城市更新、持续开展"好房子""好小区"建设、提升物业服务质量、更好地发挥住房公积金支持效能等 7 项重点任务。厦门市住房公积金中心发布六条新措施，包括多子女家庭及省内“卖旧换新”购买二套房可申请首套房利率公积金贷款，并支持代际互助、放宽提取时限等。 销售：样本城市新房及二手备案当周同比边际回落，二手实时成交套数同比仍有双位数涨幅。 新房及二手备案当周同比边际回落。根据房管局数据，37 城新房成交面积四周滚动同比-12.1%，较上周-5.9pct，17 城二手房成交面积四周滚动同比+15.5%，较上周-0.7pct；年初至今 37 城新房成交面积累计同比-18.5%，17 城二手房成交面积累计同比+1.2%。5 月截至 22日，37 城新房成交面积当月同比-6.3%，17 城二手成交面积当月同比+18.8%，12 城新房及二手合计当月同比+8.3%。根据冰山数据，本周 20 城二手实时成交套数同比仍有双位数涨幅。 当周热点：结构性触底的迹象可能有哪些？ 行业量价累积下跌幅度和时间都不算少，调整大概率已进入下半场，收敛和分化是主要特征，结构性触底值得期待。资产视角下，如果没有强烈的宏观和产业政策，净租售比超过可比利率，并不是房价企稳的关键条件，还需要房租恢复持续上涨预期，且预期涨幅超过折旧和税费，当前大多数房产可能仍不具备充分的投资性价比。自住视角下，因为租和购并不完全等价，即买房自住具备一定的情绪价值，只要净租售比与可比利率接近，且房租没有明显的下降预期，房价就有可能达到局部均衡，即自住相较于投资，可以接受更低的租售比。当前楼市的投资属性已显著弱于自住属性，所以尽管尚未看到系统性的房租上涨信号，但也具备结构性触底的可能性。这类资产主要包括两方面，一是头部城市的低总价房源，在大幅提高公积金贷款额度的情况下，租售比与利率基本接近，且房租跌幅也不明显，政府收储亦提供积极的价格支撑信号，即预期房价不再怎么跌且买得起；二是低线城市的核心区域，人口仍较为密集，住房供给并非严重过剩，租售比普遍较高，且房价也接近甚至低于重置成本，已更早看到相对企稳的迹象。 风险提示 1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《房价企稳的关键条件是什么？——房地产行业周度观点更新》2026-05-17 •《个股弹性的基本面框架——房地产行业周度观点更新》2026-05-10 •《业绩压力充分释放，底部布局窗口已至——房地产行业 2025A&2026Q1 财报综述》2026-05-08 -10%3%17%30%2025/52025/92026/12026/5房地产沪深3002026-05-24%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 8 行业研究 | 行业周报 图 1：本周长江房地产指数涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所 图 2：本周地产板块个股涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所（注：“市值”对应 5 月 22 日） 图 3：本周重点政策跟踪 资料来源：政府网站，观点网等，长江证券研究所 行业周度涨跌幅(长江房地产指数)-3.97%超额收益(相对沪深300)-3.67%周度涨跌幅长江行业排名27/32年初以来行业累计收益(长江房地产指数)-4.03%年初以来累计超额收益(相对沪深300)-8.68%累计收益排名22/32证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来347-7.54%-2.28%-1.95%93-6.15%0.11%-5.74%2510.34%-1.63%-2.67%000402.SZ金融街88-2.66%-7.57%6.55%0606.HK中骏商管51.79%7.55%0.00%2191.HK顺丰房托19-0.76%0.78%-2.39%600266.SH城建发展98-5.21%-7.98%-6.71%1755.HK新城悦服务210.00%0.00%0.00%0823.HK领展房产基金942-0.96%5.26%18.77%600376.SH首开股份112-5.24%-4.19%-34.34%0816.HK金茂服务21-0.37%4.30%4.30%1503.HK招商局商业房托11-1.77%-0.89%-7.23%002244.SZ滨江集团315-5.95%5.86%0.60%9909.HK宝龙商业14-2.01%0.41%1.24%04