房地产开发行业C-REITs周报：4支商业不动产REITs成功定价，首批REITs指数基金正式上报

证券研究报告 | 行业周报 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发 C-REITs 周报—4 支商业不动产 REITs 成功定价，首批 REITs指数基金正式上报 REITs 指数表现 本周中证 REITs 全收益指数上涨 1.46%。截至 5.22，本周（5.15-5.22，下同）中证 REITs（收盘）指数上涨 1.19%，收于 759.5 点；中证 REITs全收益指数上涨 1.46%，收于 1004.4 点。本周沪深 300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别下跌0.30%/下跌 1.37%/上涨 0.14%/下跌 3.69%/下跌 5.15%/上涨 0.52%。 本年中证 REITs 全收益指数跌幅为 0.54%。截至 5.22，本年中证 REITs（收盘）指数跌幅为 2.45%，中证 REITs 全收益指数跌幅 0.54%。本年沪深 300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别+4.65%/-0.10%/+1.27%/-4.34%/+13.56%/-1.88%。 C-REITs 二级市场表现 本周 C-REITs 二级市场整体呈现上涨行情。截至 5.22，已上市 REITs 总市值约 2212.1 亿元，平均单只 REIT 市值约 27 亿元。本周已上市 REITs中 59 只上涨、22 只下跌，周均涨幅为 0.78%。本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数 据 中 心REITs板 块 二 级 市 场 涨 幅 分 别 为 -0.07%/-0.72%/2.14%/2.07%/1.38%/1.01%/1.25%/1.23%/-0.03%。 指数基金正式上报，迎年内最大单日涨幅。5 月 18 日，包括易方达、华夏、南方、中金在内的 4 家基金公司上报中证 REITs 全收益指数基金，受此影响，次日，中证 REITs 全收益指数+2.37%，创年内最大单日涨幅。 本周首批 4 支商业不动产 REITs 陆续完成定价。国泰海通砂之船 REIT 定价 5.531 元/份；中信建投首农 REIT 定价 3.013 元/份；中金唯品会 REIT定价 3.848 元/份；汇添富上海地产 REIT 定价 4.092 元/份。 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市 REITs 本周日均成交量 209.9万股，日均换手率 0.6%。本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心 REITs 板块换手率分别为 0.6%/0.6%/0.6%/0.4%/0.6%/0.6%/0.7%/0.5%/1.2%。 REITs 估值表现 本周已上市 REITs 中债 IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs 分别是中金安徽交控 REIT（（11.7%）、平安广州广河 REIT（（11.4%）、中金湖北科投光谷 REIT（10.2%）。P/NAV 位于 0.5-1.7 区间，其中位列前三的 REITs 分别是物美消费 REIT（（1.7）、华夏首创奥特莱斯 REIT（（1.6）、华夏安博仓储 REIT（1.6），P/NAV 较低的有鹏华深圳能源 REIT（0.5）。 投资建议 我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注高速及 IDC 类资产在二级回调后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的明确信号激活。2）保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与 P/NAV 择时布局。3）我国 REITs 扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。 风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 周卓君 执业证书编号：S0680523070006 邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：1-4 月统计局数据点评:商品房销售量价同比跌幅收窄，4 月商品房销售均价同比转正 》 2026-05-19 2、《房地产开发：2026W19：节后楼市成交量环比回升，4 月宅地成交规模环比回落 》 2026-05-17 3、《房地产开发：C-REITs 周报—供给增加二级震荡，首批 4 只商业不动产 REITs 即将询价》 2026-05-16 -10%-2%6%14%22%30%2025-052025-092026-012026-05房地产开发沪深3002026 05 23年 月 日 gszqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 REITs 指数表现 ................................................................................................................................................. 3 REITs 一二级市场表现 ....................................................................................................................................... 4 REITs 估值表现 ................................................................................................................................................. 8 风险提示 ......................................................................................................................................................... 10 图表目录 图表 1： 指数表现 ............................................................................................................................................ 3 图表 2： REITs 二级市场