房地产行业2026年4月月报：4月楼市成交同比增速由负转正；一、二线城市成交连续两个月同比均持续改善

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2026 年 5 月 22 日 强于大市 相关研究报告 《延续“着力稳定房地产市场”基调；首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”——2026 年政府工作报告学习体会》（2026/03/06） 《2026 年房地产市场“前低后高”；全年板块或迎来两大拐点——2026 年房地产行业展望》（2026/02/12） 《新消费时代下的大机遇系列报告一：从“场所”到“场景”，新消费时代下的商业地产迎来重大机遇》（2026/02/11） 《正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生——房地产行业 2026 年年度策略》（2026/01/13） 《稳地产，去库存；方向大于方式——中央经济工作会议解读》（2025/12/12） 《房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段——“十五五”规划建议解读》（2025/11/3） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2026 年 4 月月报 4月楼市成交同比增速由负转正；一、二线城市成交连续两个月同比均持续改善 核心观点 【新房成交】  4 月新房成交面积环比负增长，同比由负转正。4 月 47 城新房成交面积环比-24.4%，同比+2.8%，同比增速较 3 月提升了 7.0pct。1-4 月累计同比-10.3%。  从各能级城市来看，4 月一线城市新房成交同比由负转正，二线城市新房成交同比降幅收窄，三四线城市同比由正转负。1）一线城市：3 月新房成交面积环比+3.0%，同比+27.7%，同比增速较 3 月提升了 32.5pct。具体来看，北京、深圳环比均提升，上海、广州环比均下降；同比除深圳外均上升。北京环比+60%、同比+59%，上海环比-6%、同比+32%，广州环比-18%、同比+21%，深圳环比+14%、同比-22%。1-4 月一线城市新房成交面积累计同比-5.9%，其中广州同比+2%，上海同比+0.2%，北京同比-3%，深圳同比-43%。2）二线城市：4 月新房成交面积环比-22.8%，同比-0.7%，同比降幅较 3 月收窄 8.7pct。其中南宁同环比均正增长（同环比增速均为 14%）；杭州环比-19%、同比-1%；成都环比+9%、同比-22%。1-4 月二线城市新房成交面积累计同比-15.8%。3）三四线城市：4 月新房成交面积环比-35.6%，同比-4.5%，同比增速较 3 月下降 5.5pct。其中扬州、遵义、丽江、莆田同环比均正增长。1-4 月三四线城市新房成交面积累计同比-7.0%。 【二手房成交】  4 月二手房成交同环比均正增长。4 月 23 城二手房成交面积环比+6.6%，同比+8.5%，同比由负转正，同比增速较 3 月提升了 14.8pct。1-4 月累计同比-0.9%。  从各城市能级来看，4 月各能级城市二手房成交均同比改善。4 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-5.7%、16.4%、7.7%，同比增速分别为 12.4%、6.1%、8.2%，一、二线城市同比增速较 3 月分别提升 13.2、19.1pct、三四线城市同比增幅扩大 5.9pct。一线城市中，北京二手房成交面积同比+10%、环比-9%，深圳同比-5%、环比+11%，上海同比+19%，环比-7%；二线城市中，除杭州外同比均上升。其中杭州同比-1%、环比+7%，成都同比+0.2%、环比+7%。1-4 月一、二、三四线城市二手房成交面积累计同比增速分别为 0.4%、-5.0%、8.6%。其中北京 1-4 月累计同比-1%，上海累计同比+4%，深圳累计同比-10%，杭州累计同比-19%。 【新房库存与去化】  库存与去化：库存规模与去化周期均环比下降、同比上升。截至 4 月末，13 城新房库存面积环比-0.5%，同比+1.0%；去化周期 20.4 个月，环比-0.6 个月，同比+4.9 个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在 12 个月内。 【土地市场】  4 月土地成交规模同环比负增长，但溢价率环比上升。4 月全国（300 城）成交土地建面环比-30.7%，同比-26.0%；楼面均价环比+14.9%，同比-12.2%；平均土地溢价率为 6.3%，环比+3.3pct，同比-1.9pct。一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为-21.2%、-36.7%、-42.9%，同比增速分别为-43.0%、-26.9%、-23.0%；楼面均价分别 9931、2057、714 元/平，环比增速分别为43.2%、27.0%、-1.0%，同比增速分别为 83.0%、-33.3%、-16.9%；平均溢价率分别为 4.9%、9.8%、2.7%，其中一线城市环比+0.9pct，同比-0.8pct；二线城市环比+6.2pct，同比-3.5pct；三线城市环比+0.4pct，同比-2.4pct。从累计来看，1-4 月全国（300 城）成交土地规划总建面同比-15%，成交总价同比-31%，楼面均价 968元/平，同比-18%，平均溢价率 4.8%，同比-4.6pct。 【房企】  销售：百强房企 4 月销售同比降幅收窄。百强房企 4 月全口径销售额同比-11.6%（前值：-18.2%）；累计同比-20.7%（前值：-24.8%）。头部梯队房企销售同比增速转正。4 月 CR5、CR10 全口径销售额同比增速转正，分别为 20.9%、7.3%，同比增速分别提升 26.3、18.6pct。TOP20 房企中，4 月销售额同比为正的企业有：中建东孚（+136%）、华润（+50%）、招蛇（+48%）、中建壹品（+42%）、保利置业（+13%）、金茂（+26%）、中海（+20%）、保利发展（+5%）。1-4 月销售额同比增速为正的企业有：中建东孚（+96%）、中建壹品（+52%）、金茂（+23%）、中海（+14%）、招蛇（+11%）、华润（+2%）、绿地（+1%）。  拿地：百强房企拿地金额、拿地强度同比均下滑。百强房企 4 月全口径拿地金额同比-66.8%，拿地强度 10%，环比+2pct，同比-17pct；拿地建面同比-36.2%；楼面均价 1.3 万元/平，同比-47.9%。具体来看，4 月拿地金额较多的主流房企有：华润（拿地金额 125 亿元，拿地强度 48%）、金茂（41 亿元，46%）、绿城（40 亿元，38%）、中海（30 亿元，13%）。从累计来看，1-4 月百强房企全口径拿地金额同比-50.0%，拿地建面同比-28.7%，楼面均价 7674 元/平，同比-29.9%，拿地强度 25%，同比-14pct。1-4 月拿地金额排名中，越秀排名第一（拿地金额 282 亿元，同比+2