地产行业深度报告：以耐心换取收益，中期维度布局地产—地产杂谈系列之六十六

以耐心换取收益，中期维度布局地产——地产杂谈系列之六十六证券研究报告2026年5月22日杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002郑茜文投资咨询资格编号：S1060520090003证券分析师请务必阅读正文后免责条款行业深度报告 地产行业强于大市（维持）1核心摘要 多重因素形成共振，地产企稳预期升温。2026年4月以来申万地产板块有所反弹，地产企稳预期有所升温，我们认为主要原因有：1）短期多地提高公积金贷款额度，类似变相降息，公积金贷款利率与租售比相对接近，叙事逻辑更顺畅，核心城市成交回暖亦验证这一点；2）中期2021年至今国内楼市量价调整相对充分、居民杠杆率持续改善等积极因素持续汇聚，或逐步产生量变到质变的效果；3）地产业绩压力逐步释放，板块持仓及市值处于低位，同时住房资产大幅跑输其它大类资产，比价效应逐步显现；4）中国香港楼市2025年的复苏节奏及港房的上涨表现亦提振部分投资人信心。 短期等待基本面验证，中期以耐心换取收益。短期板块反弹后或需基本面进一步验证，但中期持股价值仍存：1）当前地产板块仍处较低位置，多家房企PB在0.5倍以下；2）市场仍存在预期差，一旦市场对楼市拐点形成共识，仍具备较大向上弹性；3）中国香港房价2025年3月见底，新鸿基地产、恒基地产等在2025Q2-Q3市场犹豫反复中股价依旧震荡上行，2025Q4市场逐步形成楼市上行一致预期，新鸿基地产股价2026年1月上涨32.7%；4）“2024.9.24”后地产行情中领涨房企绿城中国股价翻倍，本轮主流房企底部反弹均未超过50%。建议以耐心换取收益，板块行情或在犹豫反复中展开，若优质企业震荡回调正是中长期布局好时机。 短期板块仓位或比个股更重要，中期持续看好库存结构优、拿地及产品力强房企。从投资建议来看，我们认为短期行情更多为基于楼市企稳预期的贝塔行情，板块仓位可能比个股更重要，建议投资者从几个维度选股：1）业绩及股息率有一定支撑、资产质量较优房企如建发国际集团；2）具备稳定性现金流支撑房企如华润置地、新城控股；3）低PB房企如中国海外发展、越秀地产等；4）股价及市值处于低位、相对滞涨房企如招商蛇口、滨江集团、保利发展；5）受益成交回升经纪头部企业贝壳。中长期来看，我们持续看好历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企，将率先走出低谷受益楼市止跌回稳。 风险提示：楼市成交持续偏弱风险；个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；政策改善及落地执行不及预期风险。目录C O N T E N T S中期积极因素持续发酵，量变或引发质变短期叙事逻辑逐渐顺畅，基本面提振信心地产涨幅及持仓靠后，房价跑输其他大类资产2以耐心换取收益，等待基本面验证前言投资建议及风险提示150016001700180019002000210022002300240025002025/52025/62025/72025/82025/92025/102025/11 2025/122026/12026/22026/32026/42026/5房地产(申万)前言3 2026年4月以来，市场对楼市企稳预期有所升温，房地产板块及主流房企股价震荡上行，截止5月12日，申万地产板块自4月低点以来反弹超过15%，那么本轮房地产板块上涨核心原因是什么，后续楼市基本面及板块行情将如何演变，本篇报告将从本轮行情上涨原因、中期节奏判断、选股逻辑等维度进行探讨。资料来源：Wind、平安证券研究所2026年4月以来地产板块有所反弹目录C O N T E N T S中期积极因素持续发酵，量变或引发质变短期叙事逻辑逐渐顺畅，基本面提振信心地产涨幅及持仓靠后，房价跑输其他大类资产4以耐心换取收益，等待基本面验证前言投资建议及风险提示5多地提高公积金贷款额度，降低居民整体贷款成本 多地提高公积金贷款额度，类似房贷定向降息。2025年12月召开的中央经济工作会议及全国住房城乡建设工作会议均指出要深化住房公积金制度改革,自2025年末以来，以一线城市为代表多个城市先后出台政策，提高公积金贷款额度，如上海、深圳考虑各种上浮后家庭最高公积金贷款额度可达324万和351万，对低总价楼盘基本可实现全额公积金贷款。由于公积金贷款利率低于商贷利率，提高公积金贷款额度或类似房贷变相降息。 低总价或低能级城市或可实现公积金贷款全覆盖。测算总房价100万，按照15%首付对应贷款85万，根据公积金年报，2024年单笔公积金贷款平均发放57万，可覆盖67%贷款。考虑二三线城市房价更低，以长沙为例，本次调整后家庭新房公积金贷款额度提升至120万，按照15%首付，可覆盖总价141万住房贷款。参考长沙2024年住宅均价为9997元/平，对应建面141平，已可满足大多数刚需及改善需求。资料来源：政府官网，全国住房公积金2024年年报，Wind,平安证券研究所主要代表性城市公积金贷款政策及额度变化城市公积金额度变化最高叠加上浮比例/额度杭州住房公积金贷款最高额度由130万元提高到180万元，职工个人可贷额度不超过90万元，其中桐庐县、淳安县、建德市贷款最高额度为130万元，职工个人可贷额度不超过65万元。最高叠加上浮比例为70%上海将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元最高上浮35%，家庭贷款最高额度可达到324万元深圳缴存职工个人申请的，贷款额度从60万元提高至70万元，缴存职工家庭申请的，贷款额度从110万元提高至130万元最高可上浮170%，即缴存职工个人最高可贷189万元，缴存职工家庭最高可贷351万元广州一人申请贷款的最高额度调整至100万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度调整至200万元符合相关条件的最高贷款额度提高至360万元青岛住房公积金贷款最高额度由100万元上调至130万元，借款申请人仅本人符合申贷条件的，住房公积金贷款最高额度由60万元上调至90万元家庭上浮政策后最高贷款限额由170万元上调至240万元；个人最高贷款限额由110万元上调至160万元长沙缴存人家庭在我市购买新建商品房申请公积金贷款的，最高贷款额度从80万元提高至120万元最高可达180万6租售比接近公积金贷款利率，叙事逻辑逐步顺畅 租售比相比公积金贷款利率吸引力增强，叙事逻辑逐步顺畅。此前市场分歧较大的一点在于，国内按揭利率高于租售比，居民入市意愿不足，随着各地公积金提额，部分低总价或低能级城市或可全额公积金贷款，而2026年4月百城租金回报率已达2.4%，与公积金贷款利率（五年期以上2.6%）已经接近。考虑部分低能级城市租售比更高，或进一步提升刚需入市意愿。 即使考虑利率更高的商贷，测算100万总价住房租金与（月供-公积金）接近。测算总房价100w，按照15%首付对应贷款85万，按照3.06%商贷利率测算，30年等额本息对应月供3611元，扣除公积金为1894元，与月租金接近（按照百城租金回报率2.4%，100万住房对应月租金2000元）。考虑月供涉及一定本金偿还，剔除本金平均对应每月利息支出1250元，已低于月租金。购房相比租房的性价比亦在提升。资料来源：Wind，平安证券研究所2.0%2.3%2.6%2.9%3.2%2024/052024/1