房地产行业周报：“城市更新及公积金贷款再出政策，新房成交实现改善-2026W20房地产周报

行 业 研 究 2026.05.21 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 周 报 “ 城市更新及公积金贷款再出政策，新房成交实现改善-2026W20 房地产周报 分析师 陈立 登记编号：S1220525120004 王嵩 登记编号：S1220525080009 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 229 总股本(亿股) 8,384.23 销售收入(亿元) 6,857.85 利润总额(亿元) -10,079.37 行业平均 PE 84.00 平均股价(元) 6.28 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《广深因城施策效果初现，二手房成交量同环比均呈现提升态势-2026W19 房地产周报》2026.05.13 《“央地地产政策频出，二手房成交量高位回落-2026W17 房地产周报》2026.04.28 《城市更新政策持续发布，二手房成交总量小幅回调-2026W16 房地产周报》2026.04.22 《““城市更新”政策继续发力，二手房成交热度 清 明 后 回 升 -2026W15 房 地 产 周 报 》2026.04.16 中央审议通过《城市更新“十五五”规划》，地方持续放松房地产政策。近期国常会听取城市更新工作进展汇报，审议通过《城市更新“十五五”规划》，明确落实城市更新重点任务，围绕培育发展新动能、打造宜居空间、推进绿色低碳、筑牢安全韧性、传承城市文化、优化基层治理多维度发力，健全配套机制与政策体系，打造可持续发展更新模式。紧随中央导向，湖南出台房地产市场平稳发展“新湘十条”实施细则，聚焦存量商品房收购、住房以旧换新、好房子建设、民生住房工程及公积金优化等领域出台扶持举措，精准落地顶层部署，助力楼市平稳向好与城市存量提质发展；山西省放宽公积金贷款条件。 A 股房地产整体跑输大盘，通信、电子板块涨幅靠前，港股地产跑赢恒生指数。2026年第 20 周（5 月 11 日-5 月 17 日），A 股核心指数沪深 300 下跌 0.25%，风险偏好逐步提升；申万房地产指数整体回落，下跌 3.23%。港股整体回落，恒生指数下跌1.63%，中华内房股指数与恒生物业服务及管理指数跌幅较小，分别为 0.69%和0.38%。行业板块层面 2026 年第 20 周（5 月 11 日-5 月 17 日），申万一级行业多数收跌，通信、电子及机械设备板块继续涨幅领跑，公用事业、家用电器等板块表现活跃，成为市场核心主线；房地产板块整体下跌。整体来看，本周市场整体回落，成交主线仍未调整，房地产板出现回落，市场整体调整态势明确。 重点 14 城新房市场呈现总量同环比双上升态势，一线城市广深受政策影响开始修复，二三线城市整体修复。2026W20 重点 14 城新房网签合计 16123 套，较 26W19 的 11735套环比提升 37.39%，经过两周环比下降后大幅提升，主要是五一假期新房网签滞后至本周；城市层面分化特征依旧突出，一线城市北京、深圳及上海环比提升 260%、42%和38%，广州增幅较小，环比提升 12%；二线及重点城市整体修复，除厦门和东莞环比下滑 9%和 4%外，其余城市均实现环比回升，其中南京、成都、苏州环比增幅超 40%，整体市场在前期深度调整后呈现企稳修复态势。 重点 20 城二手房市场呈现总量同环比提升态势，市场复苏主线未改。2026W20 重点 20城二手房合计成交 50823 套，较 26W19 的 50679 套环比上涨 0.28%，在五一后完成连续增长，基本恢复至节前水平，同比上涨 17.98%，成交规模仍处高位区间。一线城市除深圳外均较 2026W19 出现小幅回落：上海成交 6265 套、北京成交 3802 套、广州成交 2632套、深圳成交 1512 套。重点二线及其他城市同环比数据较为分化：多数城市环比下降，西安合肥环比降幅分别是 12%和 9%，宁波、重庆、沈阳、厦门和东莞实现环比正增；同比层面，厦门、宁波、武汉、苏州及佛山等亦保持较高增速，仅杭州和南京出现下滑，二线城市同比复苏态势明确。整体来看，本周二手房市场属于假期修复后回落阶段，深圳政策释放后刺激一波二手房需求，同环比稳步修复格局显现，一线与二线城市仍维持稳健复苏态势。 土地热度下降，百城宅地成交额仍未出现修复趋势。2026W20，百城住宅用地成交总价为 32.98 亿元，环比下降 71.86%，同比下降 70.97%，成交规模下降较快。 投资建议：聚焦“运营标杆+转型先锋”，持有型机会关注恒隆地产、新世界发展（高分红、低波动、抗周期）；转型机会则重点关注首程控股（机器人、终端零售转型，估值重估空间）；房地产开发板块建议关注中国金茂、滨江集团和建发国际。 风险提示：政策落地不及预期、二手房价格跌幅超预期、房企流动性风险发酵。 方正证券研究所证券研究报告 -4%2%8%14%20%26%32%25/5/2125/8/2 25/10/14 25/12/26 26/3/926/5/21房地产沪深300房地产行业周报 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表1:中央地产政策回顾（2026.5.11-2026.5.17） 时间 部门或会议 地产相关主要内容 2026 年 5 月 15 日 国务院常务会议 听取贯彻落实中央城市工作会议部署和实施城市更新进展情况汇报，审议通过《城市更新“十五五”规划》，并作出一系列重要部署。会议提出，要落实好城市更新重点任务，培育壮大城市发展新动能，营造高品质城市生活空间，推动城市发展绿色低碳转型，增强城市安全韧性，促进城市文化繁荣发展，提升城市治理能力水平。要健全城市更新实施机制，完善政策支持体系，构建可持续的城市更新模式。 资料来源：政府官网,方正证券研究所 图表2:地方地产政策回顾（2026.5.11-2026.5.17） 时间 部门或会议 主要内容 2026 年 5 月 14 日 湖南省人民政府 发布《进一步促进房地产市场平稳健康发展 “新湘十条”实施》，重点围绕存量商品房收购、住房“以旧换新”、“好房子”建设、“三个一”住房工程、公积金政策优化等方面，制定了相关支持举措。 2026 年 5 月 11 日 山西省省级机关住房资金管理中心 为降低购房消费成本、放宽购房提取公积金条件，2026 年 5 月 10 日起，山西延长个人住房公积金贷款年限，住房公积金贷款期限按整年计算，最长不得超过 30 年，且贷款到期日不超过借款申请人 68 周岁。 同时，调整“商转公贷款”及“部分商转公贷款”的住房消费行为时间限制，缴存职工于 2026 年 5 月 10 日以前通过商业银行发放的商业住房按揭贷款购买太原市住房的，贷款房屋取得不动产权证书后，符合山西省省级机关住房资金管理中心其他贷款条件的，可以申请办理商业住房按揭贷款转公积金贷款及部分转公积金贷款。 另外，调整购房类提取住房公积金政策，职工购买住房，凭 5 年以内的《