房地产行业2025年年报-2026年一季报综述：行业经营与财务端均持续面临压力，但部分房企已经开始出现结构性改善

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2026 年 5 月 21 日 强于大市 相关研究报告 《4 月成交同比降幅继续收窄；政治局会议定调转向+限购松绑+外资进场带动板块行情—房地产行业2024 年 4 月月报》（2024/05/15） 《房地产行业重大事件点评：这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年 3 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房二手房房价环比跌幅均收窄；一线城市新房房价环比跌幅小于二三线城市》 （2024/04/18） 《房地产 2024 年 3 月统计局数据点评：销售新开工降幅收窄，投资降幅扩大持续承压》 （2024/04/18） 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2025 年年报&2026年一季报综述 行业经营与财务端均持续面临压力，但部分房企已经开始出现结构性改善 核心观点  经营情况分析：25 年百强房企销售降幅收窄、销售均价提升、投资积极性提升、融资规模同比增长。  销售：1）25 年百强房企销售规模下降两成；但 26 年 1-4 月销售降幅有所扩大。百强房企 25 年销售额同比-19.8%，降幅较 24 年收窄 10.5pct，销售金额规模超过千亿的房企仅剩 10 家（保利发展、中海地产、华润、招蛇、绿城、万科、建发、金茂、越秀、滨江）。26 年 1-4 月百强房企销售额同比-20.7%，降幅较 25 年扩大。2）百强房企销售权益比例基本稳定在 73%，CR5 销售权益比例明显高于其余梯队的房企。25 年百强房企销售权益比例为 73.4%，同比-0.2pct，CR5 销售权益比例为 76.0%，同比+0.2pct，显著高于其他梯队的房企，对项目仍保留了较大的话语权和操盘权。3）全国整体新房房价下滑的情况下，百强房企销售均价仍能保持正增长。25 年百强房企销售均价为 2.01 万元/平，同比+8.9%，26 年 1-4 月提升至 2.08 万元/平，同比+2.8%。4）规模房企呈“四大央企领衔+混央卡位+小央&地方集团性国企攀升+建筑系上榜”等特征。经过 4 年的调整，头部四大央企保利发展、中海地产、华润、招蛇格局已基本形成。绿城销售排名持续提升，从 21 年的第 13 名提升至 25 年的第 5 名，仅次于四大央企，产品力、品牌影响力突出，同时中交系接管后，具备央企风格，成长性与稳定性并存。金茂 25 年销售额同比+16%，是 TOP20 中为数不多销售正增长的企业。保利置业 24 年首次进入 TOP20 房企行业，25 年排名进一步提升至第 15 位，公司具备央企背景，且布局核心城市，无三四线城市包袱。建发、越秀、华发这三家地方国企均是进入下行周期后，逆势取得突破的房企，均在 22 年首次进入 TOP20 房企行列。中建壹品、中建东孚、中国中铁建筑系企业占位提升 5）从销售目标来看，25 年给出了明确销售目标的企业中，仅保利置业、滨江集团完成了销售目标。26 年公布了销售目标的企业有：华润、招蛇、建发、保利置业、绿城、金茂、越秀、滨江。其中华润、招蛇、建发、保利置业均与 25 年的实际销售额持平，金茂上调，绿城、越秀、滨江下降。26 年 1-4 月当年销售目标完成度基本在 25%~32%。6）25 年行业集中度仍在下滑，头部房企降幅相对较小，CR5、CR10、CR20、CR50 和 CR100 权益销售额集中度分别为 9.8%、14.4%、19.2%、25.2%、29.4%，同比分别下降 0.9、0.9、1.0、1.9、2.7pct。7）从企业类型来看，25 年民企销售占比进一步下降至 23%，央企与地方国企销售占比分别为 51%、16%；央企和地方国企权益销售额 25 年同比分别下降 13%、20%，降幅明显小于民企（同比下降 27%）。  拿地：1）25 年百强房企拿地量跌价涨，优质地块供应的带动下，拿地金额与拿地强度同比提升。25 年百强房企拿地金额同比+2.6%，拿地强度 32.8%，同比+7.2pct；楼面均价 1.09 万元/平，同比+7.6%。不过，26 年 1-4 月百强房企拿地金额同比-50.0%，楼面均价同比-29.9%，拿地强度 24.7%，同比-14.5pct。2）从拿地集中度来看，百强房企拿地集中度有所提升。25 年 CR5、CR10、CR20、CR50、CR100 拿地集中度（拿地金额/全国土地成交金额）分别为 12.3%、18.4%、22.7%、28.4%、33.6%，同比分别提升3.0、3.9、4.4、4.2、4.2pct。3）从企业类型来看，25 年拿地房企仍以央国企为主，民企拿地仍然较弱，投资整体格局未发生转变。25 年百强房企中民企拿地金额占比为 11.1%，地方国企占比 36.2%，央企占比 50.5%。4）拿地较多的为龙头央企和区域深耕型房企：25 年中海地产（拿地金额 991 亿元，同比增速 22%，拿地强度 39%）、华润（791 亿元，14%，34%）、保利发展（787亿元，16%，31%）、招蛇（767 亿元，105%，39%）、绿城（698 亿元，9%，46%）排名靠前。26 年 1-4 月越秀、华润拿地金额排名靠前，均超 200 亿元。  融资：25 年房地产行业融资规模同比增长，融资成本持续下行。25 年全年房地产行业国内外债券、信托、ABS 发行规模合计 5967亿元，同比+5.6%，平均发行利率 2.69%，同比-0.26pct。26 年 1-3 月合计发行规模为 1264 亿元，同比+6.5%，平均发行利率为3.10%，同比-0.12pct。具体来看，25 年华润、保利发展、首开、招蛇发行规模较大。房企 26 年国内外债券到期规模进一步下降，但房企资金压力仍然不小。25 年行业国内外债券到期规模为 7746 亿元，同比-1%，26 年到期规模 7311 亿元，到期规模进一步下降，其中 26 年 6、7 月是到期小高峰，到期规模分别为 1082、913 亿元。具体来看，26 年 5-12 月以下主流房企面临债务到期压力：融创（502 亿元）、世茂（390 亿元）、首开（184 亿元）、招商蛇口（160 亿元）。  2025 年行业整体财务指标分析：营收业绩均承压，毛利率处于历史较低水平。  我们选取了 73 家 A 股、50 家港股合计 123 家上市房企（以地产为主业）作为样本分析 25 年行业整体财务表现。  营收业绩均承压；预计未来短期业绩仍将承压。25 年房地产行业营收 3.98 万亿元，同比-17.0%，降幅略