房地产行业2026年度中期投资策略：公积金额度提升“变相降息”，核心城市置换链条逐步打通

公积金额度提升“变相降息”，核心城市置换链条逐步打通房地产行业2026年度中期投资策略姓名 齐东（分析师）证书编号：S0790522010002邮箱：qidong@kysec.cn姓名 胡耀文（分析师）证书编号：S0790524070001邮箱：huyaowen@kysec.cn证券研究报告2026年5月20日核心观点1.公积金贷款额度提升，覆盖度大幅增加，使用场景扩围我国住房公积金缴纳职工数量持续攀升，2024年攀升至1.76亿人，覆盖我国18%的劳动年龄人口。公积金贷款政策的关键点在于贷款额度，2026年以来多个省份及城市陆续提升公积金贷款额度。我们选取了21个样本城市，测算上浮后家庭公积金最高额度，相对140平米新房总价覆盖度平均达到83%，相对120平米二手房总价覆盖度平均达到96%。公积金在不同省份间居民渗透率差异度较大，北京、上海、天津三城市渗透率断崖式领先，公积金贷款政策的宽松，对一二线城市的支持力度更大。2. 公积金贷款利率下行达到“变相降息”效果本轮周期以来，商贷利率快速下行，公积金贷款与个人住房贷款息差持续缩小，但截止目前二者仍有46BPs息差，公积金贷款成本更低，性价比凸显。由于公积金贷款额度不断增加、利率低于商贷，且多次降息，贷款余额规模持续攀升。2022年后，公积金贷款市场占有率持续提升，已经从15.3%提升至17.6%，达到了“变相降息”效果。3.香港房地产案例：华丽的止跌回稳2022年以来，伴随租金上涨、房价下跌，香港住宅租金回报率上涨，资产配置性价比提升。中国香港楼市回暖由三重因素共同促进：产业复苏、高知中青年引入、租金回报率与利率劈叉。4.投资建议我们认为，2026年房地产应聚焦两大主线：一是政策底部的估值修复，开年中央和一线城市政策释放明确政策转向信号，后续公积金政策将持续助力核心城市房地产市场企稳；二是借鉴香港“产业—人口—租金”传导路径，关注核心城市租金回报率修复带来的资产配置需求。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力领先的强信用房企：建发国际集团、华润置地、中国金茂、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）住宅与商业地产双轮驱动，REITs快速发展助力资管战略落地：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、建发物业、南都物业、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务；（4）二手房渗透率持续提升，房地产后服务赛道前景广阔：我爱我家、贝壳。5.风险提示 （1）宏观经济下行；（2）房企融资进展不及预期；（3）行业竞争加剧。1公积金贷款利率下行达到“变相降息”效果23目 录CONTENTS公积金贷款额度提升，覆盖度大幅增加，使用场景扩围香港房地产案例：华丽的止跌回稳45风险提示投资建议1.1公积金缴纳人数及金额持续攀升数据来源：Wind、开源证券研究所图1：住房公积金实缴职工数量持续攀升（单位：亿人）数据来源：Wind、开源证券研究所图2：住房公积金全年缴存金额持续攀升（单位：万亿元）1.02 1.08 1.19 1.24 1.31 1.37 1.44 1.49 1.53 1.64 1.70 1.75 1.76 0.000.200.400.600.801.001.201.401.601.802.00住房公积金实缴职工数量0.98 1.15 1.30 1.45 1.66 1.87 2.11 2.37 2.62 2.92 3.19 3.47 3.63 0.000.501.001.502.002.503.003.504.00住房公积金全年缴存金额 我国住房公积金缴纳职工数量持续攀升，2024年攀升至1.76亿人，覆盖我国18.2%的劳动年龄人口（15-64岁人口）；2024年住房公积金全年缴存金额3.63万亿元，实缴职工人均缴纳2.06万元。公积金相关政策可以持续放松的前提正是实缴员工人数和金额的攀升。1.1公积金缴纳人数及金额持续攀升数据来源：Wind、开源证券研究所图3：住房公积金年末缴存余额持续攀升（万亿元）数据来源：Wind、开源证券研究所图4：与个人住房贷款趋势不同，公积金贷款余额持续攀升（万亿元）1.66 2.17 2.553.294.05 4.50 4.985.596.236.89 7.30 7.81 8.0701234567892012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024存量公积金贷款余额（万亿元）2.68 3.17 3.70 4.07 4.56 5.16 5.79 6.54 7.308.199.25 10.0610.930.002.004.006.008.0010.0012.00住房公积金年末缴存余额 由于缴存额长期高于提取额，我国居民住房公积金缴存余额持续攀升，2024年已经提升至10.93万亿元。与商业银行按揭贷款不同，公积金贷款利率较低，因而居民没有出现比较大规模的“早偿”，公积金贷款余额持续攀升，2024年末，公积金贷款余额已经达到8.07万亿元。1.2公积金使用场景扩围资料来源：各省市公积金中心、观点网、开源证券研究所公积金用途出台政策举例代际互助兰州：允许三代以内直系亲属作为共同借款人，其缴存余额与收入可合并计算可贷额度。缴存人购买自住房的，可同时提取购房人本人和配偶以及购房人的父母的住房公积金。缴纳契税长春：缴存人（或配偶）购买位于吉林省行政区域内拥有所有权自住住房的，缴存人可申请提取住房公积金用于支付该套住房的契税支出。老旧电梯更新上海：需要分摊电梯更新费用的居民即可提取住房公积金账户内的存储余额，用于支付电梯更新中个人应分摊的自筹部分的费用。重大疾病提取成都：缴存人本人、配偶、父母及子女患重大疾病的，可申请提取本人住房公积金账户全部可用余额用于支付医疗费用，提取频次不受限制。购买车位提取成都：缴存人购买新建住房后，一年内购买该住房同一项目新建车位的，可自车位买卖合同备案登记起两年内，一次性申请提取本人及配偶住房公积金账户可用余额。城市更新成都：属于本市城市更新改造项目的住房，房屋所有权人及配偶可在支付个人出资改造费用后两年内，申请提取住房公积金账户可用余额。支付取暖费、物业管理费、维修基金内蒙古：支持提取住房公积金用于支付取暖费、支付物业服务费、住宅专项维修资金。既提又贷湖南：允许缴存职工在提取公积金支付首付后，仍可申请公积金贷款，实现“双线并用”。购买产权公寓苏州：购买现房销售的产权公寓可申请公积金贷款。购买储藏室济南：扩大公积金提取范围，可购买储藏室。表1：2026年以来多个省份及城市增加公积金用途 在公积金缴存余额持续攀升的大背景下，各地陆续增加公积金的用途，已经能够覆盖与房产相关的绝大多数场景。1.3公积金贷款额度提升，覆盖度大幅增加数据来源：各省市公积金中心、观点网、开源证券研究所政策出台日期发布政策的行政单位个人最高贷款额度（万元）个人上浮后最高额度（万元）家庭最高贷款额度（万元）家庭上浮后最高额度（万元）上浮情况2026/5/14海南省-100-120人才购房、多子女家庭、绿色建筑、保障性住房2026/5/7惠州市100