2026年4月房地产行业运行情况报告：房价延续边际改善投资持续走弱

··关注东方金诚公众号获取 更多 研究 报告作者时间东方金诚 研究发展部分析师 唐晓琳执行总监 于丽峰首席宏观分析师 王青2026 年 5 月 19 日房价延续边际改善 投资持续走弱——2026 年 4 月房地产行业运行情况报告核心观点价格及销售表现：4 月房地产销售端延续边际改善，但回暖势头有所弱化。销售方面，4 月全国商品房销售面积同比降幅较上月扩大 2.1 个百分点至 9.5%，30 城日均销售套数环比下降 10.0%；价格方面，同期二手住宅价格和新建商品住宅价格环比下跌0.2%，跌幅与上月持平，一线城市二手房和新房价格整体延续上涨趋势，但北京新房价格环比下降 0.2%。投资端表现：4 月房地产投资端加速下行，房地产开发投资完成额同比降幅扩大至 20.1%。同期房地产开发资金来源同比大幅下降 21.9%，其中国内贷款、定金及预收款和个人按揭贷款同比降幅持续收窄，自筹资金同比降幅显著走扩。三项开工数据同比保持双位数下降，土地市场维持较低热度，二线城市仍为当月成交主力。政策端：2026 年 4 月以来，多地持续优化购房有关政策，一线城市中深圳跟进调整放宽限购，广州和深圳相继上调公积金贷款额度；苏州、武汉等多个二线城市也先后出台购房优化政策，核心内容为优化公积金贷款相关政策。我们认为，上调公积金贷款额度是弥补商贷利率下调空间不足、降低购房成本的有效手段。目前 5 年期以上公积金贷款利率为 2.60%，较 3.05%的商贷利率低 45个基点，成本优势显著。公积金贷款额度大幅上调，能直接降低购房成本、释放积压需求，有望带动相关地区楼市实现阶段性回暖。不过，楼市长期趋势性回暖，仍有赖于持续的政策支持与市场信心修复。2026 年 4 月房地产行业运行情况报告··www.dfratings.com1一、价格及销售表现4 月房地产销售端延续边际改善，但回暖势头有所弱化。销售方面，4 月全国商品房销售面积同比降幅较上月扩大 2.1 个百分点至 9.5%，30城日均销售套数环比下降 10.0%；价格方面，同期二手住宅价格和新建商品住宅价格环比下跌 0.2%，跌幅与上月持平，一线城市二手房和新房价格整体延续上涨趋势，但北京新房价格环比下降 0.2%。1.二手房价格4 月 70 城二手房价格环比跌幅与上月持平，各能级城市价格走势持续分化。具体看，4 月 70 城二手住宅价格环比下跌 0.2%，其中，一线城市环比上涨 0.4%，涨幅与上月持平，北京、上海、广州、深圳涨幅分别为 0.4%、0.7%、0.2%和 0.3%；二三线城市环比分别下跌 0.2%和 0.3%，二线城市跌幅与上月持平，三线城市跌幅环比收窄 0.1 个百分点，均已连续下跌 36 个月。同比来看，一二三线城市价格同比跌幅均有所收窄，带动 70 城二手住宅价格同比跌幅较上月收窄 0.1 个百分点至 6.2%。图表 1-2：70 城二手房价格环比跌幅与上月持平、同比跌幅有所收窄，一线城市延续环比上涨趋势数据来源：iFind，东方金诚2.新建住房价格70 城新建商品住宅价格与二手房价格走势趋同，一线城市整体环比2026 年 4 月房地产行业运行情况报告··www.dfratings.com2上涨，但北京新房价格环比下跌。环比来看，4 月 70 城新建商品住宅价格环比下跌 0.20%，跌幅与上月持平。具体看，一线城市新房价格环比上涨 0.1%，涨幅较上月收窄 0.1 个百分点，其中北京环比下跌 0.2%，上海、广州和深圳环比分别上涨 0.4%、0.1%和 0.1%；二线城市环比下跌 0.1%，跌幅较上月收窄 0.1 个百分点，连续 12 个月下跌；三线城市环比下跌 0.3%，跌幅与上月持平，连续 35 个月下跌。同比来看，70 城新建商品住宅价格较去年同期下跌 3.7%，跌幅较上月扩大 0.1 个百分点，连续 49 个月同比下跌。图表 3-4：70 城新建商品住宅价格环比降幅与上月持平、同比降幅有所扩大，一线城市环比涨幅收窄数据来源： iFind，东方金诚3.销售表现4 月全国商品房销售面积为 5733.0 万平方米，同比下降 9.5%，降幅较上月扩大 2.1 个百分点；同期销售额为 5738.0 亿元，同比下降 7.6%，降幅较上月收窄 5.7 个百分点。整体来看，1-4 月全国商品房累计销售面积和销售额同比降幅分别收窄 0.2 和 2.1 个百分点至 10.2%和 14.6%，价格端修复态势强于销量端。2026 年 4 月房地产行业运行情况报告··www.dfratings.com3图表 5：2026 年 4 月全国商品房销售面积同比降幅扩大数据来源： Wind，东方金诚4 月 30 城日均商品房销售套数为 2141 套，同比增长 4.9%，但环比下降 10.0%。分城市能级来看，一二三线城市日均商品房销售套数分别为795 套、810 套、536 套，一线城市环比增长 7.9%，二三线城市环比分别下降 23.7%和 7.7%。我们认为一线城市限购放宽仍是支撑 4 月销量同比回升的核心因素，但随着政策边际效应递减，月内销售环比回升趋势有所弱化。图表 6：2026 年 4 月 30 大中城市商品房日均成交套数同比增长、环比下降数据来源： Wind，东方金诚二、投资端表现2026 年 4 月房地产行业运行情况报告··www.dfratings.com44 月房地产投资端加速下行，房地产开发投资完成额同比降幅扩大至20.1%。同期房地产开发资金来源同比大幅下降 21.9%，其中国内贷款、定金及预收款和个人按揭贷款同比降幅持续收窄，自筹资金同比降幅显著走扩。三项开工数据同比保持双位数下降，土地市场维持较低热度，二线城市仍为当月成交主力。4 月房地产开发投资完成额为 6249.0 亿元，同比下降 20.1%，降幅较上月扩大 8.8 个百分点。1-4 月房地产开发投资完成额累计值为 2.4 万亿，同比下降 13.7%，降幅较前值扩大 2.5 个百分点。图表 7：2026 年 4 月房地产开发投资完成额同比降幅显著扩大数据来源：Wind，东方金诚1. 房地产开发资金来源4 月房地产开发资金来源同比持续下降，其中自筹资金降幅显著扩大，显示房地产行业投资信心仍然偏弱。1-4 月房地产开发资金来源累计值为2.7 万亿元，同比下降 18.4%，降幅较上月扩大 1.1 个百分点。其中，4月房地产开发资金来源为 6173.0 亿元，同比下降 21.9%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比分别下降 34.2%、25.7%、9.8%和 23.2%，国内贷款、定金及预收款和个人按揭贷款降幅分别收窄9.0 个百分点、8.0 个百分点和 1.5 个百分点，自筹资金降幅扩大 21.52026 年 4 月房地产行业运行情况报告··www.dfratings.com5个百分点。定金及预收款和个人按揭贷款两项降幅的持续收窄，主要受销售端回暖支撑，国内贷款降幅的收窄则是受“白名单”制度持续支持，但自筹资金降幅显著扩大显示行业整体投资信心仍未恢复。图表 8：2026 年 4 月房地产开发资金来源同比降幅走扩数据来源：Wind，东方金诚图表 9：2026 年 4 月自筹资金