重新聚焦香港写字楼市场：投资市场检视与分析2026年5月

1戴戴戴戴重新聚焦香港寫字樓市場：投資市場檢視與分析2026 年5月2戴戴戴戴目錄1引引2引引引引引引引引引引引3引引引引引引引引引引引4引引引引引引引引引引引引引5引引引引引引引6引引引引引2戴戴戴戴3戴戴戴戴3Cushman & Wakefield3戴戴戴戴1. 引言本報告《 重新聚焦香港寫字樓市場：投資市場檢視與分析 》將分析正在改變的市場動力，並協助潛在買家識別最具吸引力的投資機會。隨著核心區和高質量寫字樓物業呈現復甦之勢，加上現時寫字樓 價格處於極具吸引力水平， 都有助吸引希望長長長長長長長長長長長長長長長長長長長長重新關注此板塊。 與此同時， 寫字樓的投資交易活動亦有所回升， 長長長長長長長長長長長長長長長長長長長長長長以及銀行金融業及教育機構等自用型買家。本報告將深入探討寫字樓租賃市場復甦、物業價格調整和買家類型改變如何重塑香港寫字樓市場的投資格局與機遇。香港寫字樓物業重回 投資者視野 。 經過數年的租金和價格調整後 ， 租租租租租租租租，優質寫字樓資產再度受到關注 ， 寫字樓投資活動亦顯著回暖 ， 反映市場正邁入新階段 。4戴戴戴戴2. 香港寫字樓市場復甦初現香港寫字樓市場 被激活香港寫字樓市場的復已已不再只是猜測 — 其背後有明顯的實質改善支持 。 其中， 長長長長長長長長，長長長長長長長長長長長， 同時核心區的租金水平呈現反彈跡象。截至2026 年4 月， 年初至今香港首次公開招股(IPO)市場已 籌集逾 1,400 億港元 資金 ， 相當於 香港 在2025 年重奪全球IPO 集資市場首位 長長長長2,860億港元近一半 。 另一方面， 2025 長長長長1,532 間非本地公司在港新設營業地點 。 上述利好條件除了為市場重塑信心外 ， 也在辦公室需求上產生倍增效應， 尤其是來自金融、 法律、 專業服務等行業的租賃需求。故此， 2025 年整體租賃活動長長 顯著改善， 全年新租賃面積達480 萬平方呎， 屬疫情以來表現最強勁的一年。 淨吸納量方面也長長 正數， 全年淨吸納面積近160 萬平方呎 ， 創下2018 年以來新高。 在熾熱的租賃需求推動下 ， 甲級寫字樓租金最近亦出現反彈跡象， 當中以核心區的租金 復甦勢頭最為強勁 。其中， 2026 年第一季中區租金按季升 5.5% ， 帶動租租租租租租租租2.4 %升幅。隨著市場基調和租戶需求持續增強 ， 市場資金再次將目光投向 香港寫字樓物業， 尤其當前寫字樓物業價格水平極具吸引力 ， 已較上一個高峰回落近三分之二。 在2025 年， 寫字樓物業成交佔整體 大額非住宅物業投資市場 成交額70 % ， 為過去十年最高佔比。5戴戴戴戴全球排名第1位2025 年新股市場集資額整體寫字樓租金2025 年新成立公司非本地公司在香港新設營業據點中區寫字樓租金2025 年新租賃面積2025 年淨吸納量2025 年寫字樓交易佔整體投資市場比例(Q1 2026, 按季)+5.5%160 萬平方呎2018 年後最高水平478 萬平方呎疫情後最高水平70%過去十年最高佔比+2.4%1,532(Q1 2026, 按季)2,858 億港元*資資資資資資資資資資資資資資資資資資資資資資資資5戴戴戴戴寫字樓市場復甦 – 主要支持數據6戴戴戴戴3. 寫字樓資產重新成為焦點5228137342743031411412131502836602040608010012002004006008001,0001,2002016201720182019202020212022202320242025Q1 2026香港寫字樓物業投資市場活動成交金額 (左軸)成交宗數 (右軸)港元(億)成交宗數寫字樓板塊再次主導投資市場香港寫字樓投資市場氣氛自 2025 年下半年起呈現 明顯的復甦跡象 ， 結束長達三年的低迷期 。 2022 年以來， 高息環境持續， 導致融資成本上升， 加上銀行收緊貸款審批， 長長 買家的入市意欲與投資活動。長長長長長長， 寫字樓物業 在上升周期中常被視為具備穩定 租金收益的投資工具 。 然而， 自2019 年新冠疫情爆發， 長長長長長長長長長長， 加上過去數年寫字樓市場正值供應高峰， 長長長長長長長長長長長，長長長長長長長長長長長。 因而， 寫字樓板塊在商用物業投資總額佔比由 2020 年的63% 大幅下滑至2021年和2022 年的14% 和24% 。過去數年， 投資市場動態出現改變。 在高息環境和持續的寫字樓租金調整下， 資金流動壓力和融資成本上升促使業主傾向更願意以折讓價出售物業。 截至2026 年第一季， 整體寫字樓租金已較 2019 年高峰下跌42 % ， 與此同時， 寫字樓售價亦比 2018 年高位回落66 % 。經過明顯的資本價格調整， 較低的入市門檻吸引自用型買家和資金充裕的投資者尋求撈底機會 。 在2025年， 寫字樓物業再度主導大額商用物業投資市場，按投資額計算佔比 70 % ， 創下過去十年的新高 。4%7%12%6%12%12%6%16%34%11%14%12%20%13%27%26%10%10%7%65%47%44%50%63%14%24%44%49%70%49%19%30%17%12%15%13%12%16%32%7%8%22%6%40%21%17%6%5%2016201720182019202020212022202320242025Q12026按資產類別劃分商用物業成交 (按投資額佔比)酒店/出租公寓工業寫字樓零售私人地盤其他*%6戴戴戴戴* “ 其他” 包括混合用途和停車場物業資資資資資資資資資資資資7戴戴戴戴7Cushman & Wakefield 0102030405060708005,00010,00015,00020,00025,00030,000甲級寫字樓資本價值 vs 租金甲級寫字樓資本價值 (左軸)甲級寫字樓租金 (右軸)較高峰 -42%較高峰 -66%17%22%36%75%83%78%64%25%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2017201820242025-Q12026寫字樓物業成交金額自用型買家 vs. 投資者自用型買家投資者自用型買家積極尋底隨著寫字樓價格持續回調 ， 長長長長長長長長長緩， 為自用型買家提供了撈底機會 ， 包括來自本地、 租租租租租租租租租租， 均期望透過自置物業來鎖定辦公室佔用成本 ， 助其業務能在不同房地產周期中保持韌性 。 由於香港目前並沒有資產增值稅， 變相令企業自置物業更具長遠投資價值 。回顧2025 年至2026 年第一季以來的寫字樓物業交投 ， 自用型買家的收購活動共佔投資額的75 % ， 較2024 的36 % 大幅上升 。 相比之下 ，2017 年和2018 年分別僅為17%和22 %， 主要因爲當時寫字樓投資市場活動主要由房地產基金和投資者帶動。自用型買家購置寫字樓的舉措均受不同策略性動機推動；部分企業透過購入物業來配合業務擴充或營運整合， 另有一些買家將收購的物業打造為企業總部。 此外， 大型購置買賣大多附帶廣告板和命名權等條款， 尤其是位處核心地段的物業 ，可為企業提升品牌知名度和曝光之用。港元/平方