房地产行业2026年1-4月统计局数据点评：4月商品房销售面积降幅虽扩大，但住宅降幅持续收窄，销售均价同环比改善；投资与新开工降幅扩大

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2026 年 5 月 19 日 强于大市 相关研究报告 《延续“着力稳定房地产市场”基调；首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”——2026 年政府工作报告学习体会》（2026/03/06） 《房地产行业 2026 年 1 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房房价环比跌幅持平，二手房房价环比跌幅收窄；一线城市二手房房价环比跌幅收窄幅度最大》（2026/02/23） 《新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比由负转正；央行释放降再贷款利率、降商业用房首付比例等利好——房地产行业 2026 年 1 月月报》（2026/02/13） 《2026 年房地产市场“前低后高”；全年板块或迎来两大拐点——2026 年房地产行业展望》（2026/02/12） 《新消费时代下的大机遇系列报告一：从“场所”到“场景”，新消费时代下的商业地产迎来重大机遇》（2026/02/11） 《正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生——房地产行业 2026 年年度策略》（2026/01/13） 《稳地产，去库存；方向大于方式——中央经济工作会议解读》（2025/12/12） 《房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段——“十五五”规划建议解读》（2025/11/3） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2026 年 1-4 月统计局数据点评 4 月商品房销售面积降幅虽扩大，但住宅降幅持续收窄，销售均价同环比改善；投资与新开工降幅扩大 国家统计局发布 2026 年 1-4 月份全国房地产开发投资和销售情况。4 月销售面积 5733 平，同比增速-9.5%（前值：-7.4%）；开发投资金额 6249 亿元，同比增速-20.1%（前值：-11.3%）；新开工面积 3527 万平，同比增速-26.6%（前值：-17.4%）。 统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。 核心观点 1. 商品房销售：  4 月住宅销售量价均持续改善，受核心城市政策、传统销售旺季等因素驱动。1）商品房单月销售面积同比降幅扩大，但在销售均价改善的带动下，销售金额同比降幅收窄；单月住宅销售面积与销售金额同比降幅均收窄。4 月全国商品房销售面积 5733 万平，同比下降 9.5%，降幅较 3 月扩大了 2.1 个百分点；销售金额 5738 亿元，同比下降 7.6%，降幅较 3 月收窄了 5.7 个百分点。其中，住宅销售面积同比下降 9.1%，住宅销售金额同比下降 6.4%，同比降幅较 3 月分别收窄了 1.2、8.8 个百分点。我们认为，4 月住宅销售持续改善，主要原因是核心城市尤其是北京与上海政策影响以及传统销售旺季下出现了“小阳春”行情。2）销售均价同环比均改善。4 月商品房销售均价 10009 元/平，环比增长 12.8%，同比增长 2.1%，自 2025年 3 月时隔 13 个月销售均价同比增速转正，自 2025 年 1 月以来时隔 15 个月销售均价再度破万；其中住宅销售均价 10601 元/平，环比增长 13.0%，同比增长 3.0%。从绝对值来看，房价回升至 2024 年 12月的水平。3）从区域来看，以核心城市为主的东部地区销售均价同比增速转正，绝对值处于 2024 年 11月以来的最高水平。4 月东、中、西部销售面积同比增速分别为-13.1%、-9.6%、-10.8%，降幅较 3 月分别扩大 6.2、3.8、2.8 个百分点；销售金额同比增速分别为-6.1%、-9.7%、-10.9%；销售均价同比增速分别为 8.1%、-0.1%、-0.2%，东部地区销售均价达到 1.42 万元/平，从绝对值来看，处于 2024 年 11 月以来的最高水平，且 4 月的同比增速转正，同比增速提升了 15.8 个百分点，中、西部地区销售均价同比降幅较 3 月分别收窄 2.3、6.6 个百分点。4）从累计来看，销售量价累计同比降幅均收窄。1-4 月全国商品房销售面积 2.53 亿平，同比下降 10.2%（前值：-10.4%）；销售金额 2.30 万亿元，同比下降 14.6%（前值：-16.7%）；销售均价 9106 元/平，同比下降 4.9%（前值：-7.0%）。 2. 商品住宅库存：  因销售改善，广义库存去化压力小幅减轻；现房库存占比仍处于历史最高水平。1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至 4 月末，我国商品住宅广义库存面积为 13.8 亿平，环比下降 1.6%，同比下降 18.0%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）24.5 个月，环比下降 0.1 个月，同比下降 0.9 个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至 4月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约 4.21 亿平，环比下降 1.5%，同比增长 1.0%；现房去化周期为 22.1 个月（由于 1-4 月现房销售未公布，我们采用 2025 年 7-12 月销售均值计算），环比下降0.3 个月，同比提升 1.9 个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为 30.5%，环比持平，同比提升 5.8 个百分点。 3. 房地产开发投资、新开工、竣工：  房地产投资同比降幅扩大，土地投资与施工建安投资均低迷。4 月开发投资金额 6249 亿元，同比下降20.1%，降幅较 3 月扩大了 8.8 个百分点。其中住宅开发投资金额 4933 亿元，同比下降 18.4%，降幅较 3月扩大了 7.0 个百分点。投资降幅扩大主要是受到施工建安投资与土地投资的双双拖累。1）土地投资走弱。2025 年三季度全国（300 城）土地成交总价同比下降 11.5%，增速较二季度下降 32.9 个百分点，四季度降幅进一步扩大至 22.7%，我们预计对今年一、二季度的土地投资持续造成拖累。2）施工建安投资持续低迷。1-4 月施工面积同比下降 12.1%，降幅扩大了 0.4 个百分点。从区域来看，各地区投资降幅均扩大。东部、中部、西部地区 4 月投资额同比增速分别为-20.2%、-20.6%、-19.4%，同比降幅分别扩大 8.1、9.7、11.8 个百分点。从累计来看，1-4 月开发投资金额 2.40 万亿元，同比下降 13.7%（前值：-11.2%）。  新开工面积同比降幅扩大，处于 2003 年以来同期最低水平。4 月新开工面积 3527 万平，同比下降 26.6%，降幅较 3 月扩大了 9.2 个百分点，从绝对值来看，新开工面积处于 2003 年以来同期最低