房地产行业第20周周报(2026年5月9日-2026年5月15日)：新房二手房成交同比均转正；湖南、海南省提高公积金贷款额度上限

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2026 年 5 月 19 日 强于大市 相关研究报告 《单月销售降幅收窄，施工建安投资修复带动投资降幅收窄，新开工降幅小幅扩大——房地产行业2026 年 1-2 月统计局数据点评》（2026/03/17） 《房地产行业 2026 年 2 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房、二手房房价环比跌幅均收窄；一线城市新房房价环比止跌》（2026/03/17） 《延续“着力稳定房地产市场”基调；首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”——2026 年政府工作报告学习体会》（2026/03/06） 《2026 年房地产市场“前低后高”；全年板块或迎来两大拐点——2026 年房地产行业展望》（2026/02/12） 《新消费时代下的大机遇系列报告一：从“场所”到“场景”，新消费时代下的商业地产迎来重大机遇》（2026/02/11） 《正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生——房地产行业 2026 年年度策略》（2026/01/13） 《稳地产，去库存；方向大于方式——中央经济工作会议解读》（2025/12/12） 《房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段——“十五五”规划建议解读》（2025/11/3） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 20 周周报（2026 年 5月 9 日-2026 年 5 月 15 日） 新房二手房成交同比均转正；湖南、海南省提高公积金贷款额度上限 新房、二手房成交面积同环比均由负转正；新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降，同比上涨。 核心观点  新房成交面积同环比均由负转正。第 20 周 47 城新房成交面积 331.3 万平，环比上升 70.8%，同比上升 12.2%，同比增速较上周提升了 28.4 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 101.8%、71.3%、57.8%，同比增速分别为 32.5%、12.9%、3.3%，同比增速分别提高了 41.8、32.4、19.0 个百分点。  二手房成交面积同环比均由负转正。第 20 周 23 城二手房成交面积为 312.3 万平，环比上升89.3%，同比上升 20.8%，同比增速较上周提升了 26.0 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 79.7%、90.3%、107.1%，同比增速分别为 13.3%、23.8%、28.8%，一线城市同比涨幅扩大了 10.3 个百分点，二、三四线城市同比增速分别提升了 34.7、34.4个百分点。  新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降、同比上涨。截至第 20 周末，13 城新房库存面积 7463.8 万平，环比增速为-1.0%，同比增速为-3.8%；去化周期 18.5 个月，环比下降2.0 个月，同比上升 1.0 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 15.3、17.2、52.8 个月，一、二、三四线城市环比下降 2.0、1.5、2.6 个月，一、三四线城市同比分别下降 1.2、2.4 个月，二线城市同比上升 4.2 个月。  土地市场成交量环比量价齐跌、同比量涨价跌；溢价率同环比均下降。第 19 周百城全类型成交土地规划建面为 1159.1 万平，环比下降 10.9%，同比上升 3.9%；成交土地总价为 160.0亿元，环比下降 57.3%，同比下降 39.5%；成交土地楼面均价为 1380 元/平，环比下降 52.0%，同比下降 41.8%；土地溢价率为 0.9%，环比下降 2.1 个百分点，同比下降 8.7 个百分点。  房企国内债券发行量环比上涨、同比下降。第 20 周房地产行业国内债券总发行量为 56.1 亿元，环比上涨 136.4%，同比下跌 57.8%。总偿还量为 28.0 亿元，环比下降 44.9%，同比上升 63.0%；净融资额为 28.1 亿元。  板块相对收益有所下降。第 20 周房地产行业绝对收益为-3.2%，较上周下降 7.0pct，相对收益（相对沪深 300）为-3.0%，较上周下降 5.4pct。房地产板块 PE 为 12.86X，较上周下降0.49X。 政策  1）央行发布《中国货币政策执行报告》，2026 年 3 月新发放的个人住房贷款加权平均利率为 3.06%，与 2025 年 12 月相比基本持平，同比下降 0.07 个百分点。  2）5 月 13 日，湖南省住建厅等九部门印发《湖南省进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》（“新湘十条”），从供给端看，以多元化手段推进存量盘活，支持各地利用地方政府专项债等各类资金，收购存量商品房用作保障房等；提出要出台全省“好房子”建设导则和提升住房品质的政策文件，并开展“好房子”建设评选。从需求端看，明确省内购买新建商品住房申请贷款的，以县市区为单位认定住房套数，在拟购住房所在县市区（园区）已有住房的，核减 1 套住房套数。公积金政策优化方面，高层次人才住房公积金最高贷款额度可放宽至 4 倍，留湘来湘就业创业高校毕业生、青年人才可放宽至 2 倍，初婚初育家庭、二孩及以上家庭使用住房公积金贷款购买新建商品住房的，将贷款额度上限再提高 30%以上。  3）海南：进一步优化公积金贷款政策，单方最高贷款额度分别由新房 80 万元和二手房 60万元统一提高至 100 万元；夫妻双方最高贷款额度分别由新房 110 万元和二手房 90 万元统一提高至 120 万元。 投资建议  我们认为，房地产行业正处于基本面与市场预期共振修复的重要窗口。当前政策持续发力，一线城市优化限购限贷、核心城市优化公积金政策，均对真实购房需求的释放起到了一定效果，部分一线城市楼市出现了持续两个月的回暖行情。短期来看，政策与高频成交改善共振下的窗口仍在，需跟踪后续成交修复的走势能否延续，这将取决于库存去化情况以及价格是否企稳。从投资角度来说，多数房企在 2025 年计提减值相对较多,2026 年可能筑底,因此 2027 年的板块利润率和业绩可能会回升,从而带来今年四季度市场对 27E 估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。  现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股、我爱我家。3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市、且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。 风险提示：  政策出台不及预