发债房企2025年报总结：销售仍承压，行业结构性分化调整

请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 行业研究 太平洋证券股份有限公司证券研究报告 2026 年 05 月 15 日 行业深度研究 中性 / 维持 房地产 房地产 发债房企 2025 年报总结：销售仍承压，行业结构性分化调整  走势比较  子行业评级 相关研究报告 <<招商蛇口 2026 年一季报点评：营收同比增长，拿地聚焦核心 >>--2026-05-08 <<保利发展 2026 年一季报点评：营收和归母净利润同比承压，货币资金余额充足>>--2026-04-30 <<滨江集团 2025 年年报点评：营收同比增长，销售排名位列前十>>--2026-04-30 证券分析师：徐超 电话：18311057693 E-MAIL：xuchao@tpyzq.com 分析师登记编号：S1190521050001 证券分析师：戴梓涵 电话：18217681683 E-MAIL：daizh@tpyzq.com 分析师登记编号：S1190524110003 报告摘要 一、利润端：营收同比下降，盈利能力承压 2025 年所选 34 家样本发债房企营业收入合计 2.04 万亿元，同比下降 8.3%，其中 23 家房企营收同比下降，主要系目前处于行业调整期，市场销售量和交付量降低所致。归母净利润合计-693.66 亿元，而去年同期合计为-24.21 亿元，同比明显下降。毛利率 14.45%，而 2024 年毛利率为15.99%，净利率为-23.6%，去年平均净利率为-7.2%，延续下降态势， 二、现金流量端：现金流压力增大，融资活动流出规模收缩 2025 年所选 34 家样本发债房企的经营性现金流净额累计为 1124.08亿元，较 24 年同期 2588.35 亿元明显下降，其中有 18 家房企经营性现金流降低，受到房价下行，房地产市场销售表现不佳的影响，多数房企经营性现金流压力增大。投资性现金流净额为-1167.01 亿元，流出规模较 24年同期增加了 75.82%。筹资活动现金流净额约-1782.81 亿元，而 2024 年同期为-2293.59 亿元，同比净流出规模收缩。 三、负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存 2025 年所选 34 家样本发债房企合计有息负债规模为 3.03 万亿元，较 2024 年末的 3.07 万亿小幅下降 1.37%。平均剔除预收账款的资产负债率为 70.41%，较 2024 年末提高了 1.40 个百分点。平均净负债率为138.99%，同比 2024 年末提高了 32.44 个百分点。现金短债比从 24 年末1.42 小幅降低至 1.22。 四、销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优 2025 年 29 家可获取数据发债房企样本的全口径销售金额较 24 年同期同比下降 18.3%至 20830 亿元。权益销售比大部分在 60%以上。 五、拿地端：房企拿地积极性较高，聚焦核心区域 2025 年房企拿地保持积极态度，多地推出利好政策，推地质量提升，房企抓住利好时机积极补仓。拿地布局多聚集于一二线核心城市。 六、投资建议： 2026 年作为“十五五”开局之年，预计地产利好政策将持续加码，将助力市场预期的修复，提振信心，《“十五五”规划建议》中关于地产方面强调“推动房地产高质量发展”，目前已出台多项政策支持盘活存量闲置土地和存量商品房，我们认为大力实施城市更新也有望为房地产高质量发展提供支撑，部分房企也正在积极探索相关业务机会。随着行业深度调整，不少房企也在谋求战略转型，坚持打造第二增长曲线。对房企而言，面对行业处于深度调整期，销售及盈利能力短期承压，我们预计不同属性的房企未来将进一步分化，部分优质央国企龙头房企融资情况较好，债务健康，具备竞争优势，未来有望在行业周期调整后，迎来新一轮发展机会。 七、风险提示：房地产行业下行风险；个别房企信用风险；房地产调控政策落地进程不及预期 (10%)(2%)6%14%22%30%25/5/1525/7/2625/10/625/12/1726/2/2726/5/10房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 行业深度研究 P2 目录 一、 样本说明 ...................................................................... 4 二、 利润端：营收同比下降，盈利能力承压 ............................................. 4 2.1 营收整体同比下降，地方国企表现较优 ............................................... 4 2.2 归母净利润明显走弱，盈利能力仍承压 ............................................... 5 2.3 毛利率、净利率延续下降态势，盈利空间进一步压缩 .................................... 6 2.4 销售管理费用规模呈现下降趋势，费用管控意识增强 .................................... 8 三、 现金流量端：现金流压力增大，融资活动流出规模收缩 .............................. 10 3.1 经营性现金流净额降低，现金流压力增大 ............................................ 10 3.2 投资活动维持同比净流出，央企投资支出相对较高 ..................................... 11 3.3 筹资性净现金流流出规模收缩，融资环境放松 ........................................ 12 四、 负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存 ................................ 12 4.1 有息债务规模整体小幅下降 ........................................................ 12 4.2 剔预资产负债率和净负债率提高，现金短债比降低 ..................................... 14 4.3 综合融资成本下降，央企龙头相对较低 .............................................. 16 五、 销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优 ........................................ 18 六、 拿地端：房企拿地积极性较高，聚焦核心区域 ...................................... 21 七、 发展战略：探索多条增长曲线 ................................................... 22 八、 投资建议 ................