房地产行业重大事项点评：阶段性均衡点，修复进程仍需观察

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2026 年 05 月 18 日 房地产行业重大事项点评 推荐 （维持） 阶段性均衡点，修复进程仍需观察 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 证券分析师：许常捷 邮箱：xuchangjie@hcyjs.com 执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 执业编号：S0360525090001 事项： 2026 年 4 月 11 城二手房网签面积同比上升 9%，二手房成交量维持较高热度，房价跌幅收窄。 评论： 2026 年“小阳春”以来，二手房市场表现略超预期，主要表现在：1）典型城市二手房挂牌量增速明显放缓。从 25 城二手房挂牌量来看，2026 年 3 月二手房挂牌量环比上升 0.6%，4 月环比下降 0.4%，二手房挂牌量保持稳定。而 2025 年 3 月、4 月二手房挂牌量分别环比快速增长 5.0%、5.2%，反映了去年同期居民卖房意愿较高。2）典型城市二手房价跌幅放缓。从 50 城冰山指数周环比来看，2026 年第 11 周以来，冰山指数周环比跌幅均 0.1%以内，而 2024、2025 年春节后冰山指数周环比跌幅快速扩大。3）二手房成交放量。2026年 4 月，11 城二手房网签面积同比上升 9.3%，而前 4 个月累计同比-1%。 图表 1 25 城二手房挂牌量增速放缓 图表 2 2026 年以来，50 城冰山指数周环比跌幅较小 资料来源：贝壳，华创证券 资料来源：冰山指数，华创证券 1501701902102302502702903102022年1月2022年12月2023年11月2024年10月2025年9月25城二手房挂牌量（万套）-0.7%-0.6%-0.5%-0.4%-0.3%-0.2%-0.1%0.0%0.1%0.2%W1W5W9 W13 W17 W21 W25 W29 W33 W37 W41 W45 W492023202420252026 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 图表 3 2026 年 4 月，11 城二手房日均网签面积同比上升 9.3% 资料来源：Wind，华创证券 二手房市场热度较高的上海，当前成交量维持高位，价格连续 9 周环比增长。1）2026 年4 月二手房成交量约 2.87 万套（含商办、车位等），同比增长 23%，维持在绝对高位，1-4 月累计成交量同比增长 7%。2）成交价格方面，上海冰山指数连续 9 周周环比均为正值。3）二手房挂牌量也没有再度大幅上涨，贝壳二手房外网挂牌量维持在 9 万套左右。 图表 4 2026 年 4 月上海二手房网签 2.87 万套 图表 5 上海冰山指数周环比连续 9 周为正 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：冰山指数，华创证券 但二手房热度依然没有明显外溢到新房，新房成交景气度与 2025 年下半年相当。1）2026年 4 月百强房企权益销售金额 2048 亿元，同比下降 10%，1-4 月权益销售金额共 6309 亿元，同比下降 21%，剔除季节性因素后的景气度与 2025 年下半年相当。2）从 20 城新房网签面积来看，2026 年 4 月 20 城新房网签面积同比增长 4%，但 1-4 月新房网签面积同比下降 11%。 0510152025303540451月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年（万方）2024年（万方）2025年（万方）2026年（万方）05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,0001月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月202420252026-1.4%-1.2%-1.0%-0.8%-0.6%-0.4%-0.2%0.0%0.2%0.4%0.6%W1W5W9 W13 W17 W21 W25 W29 W33 W37 W41 W45 W492023202420252026 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 图表 6 2026 年 4 月，百强房企权益销售金额同比下滑10% 图表 7 2026 年 4 月，剔除季节性因素后的景气度与2025 年下半年相当 资料来源：克而瑞，华创证券 资料来源：克而瑞，华创证券 图表 8 2026 年 4 月 20 城新房日均网签面积同比+3.5%，但 1-4 月累计同比下降 11% 资料来源：Wind，华创证券 本轮二手房成交量提升的原因是，购房门槛大幅降低后，需求的阶段性释放，刚需成交占比提升，也印证了上述原因。但仅二手房成交量的提升，并无法作为需求持续好转的论据。 1）本轮二手房热度提升的原因是，2025 年下半年房价快速下跌后，大幅降低了购房门槛，满足条件的居民进场释放购房需求；同时，各城市普遍出台公积金贷款政策，提高公积金贷款额度，本质是变相降息，居民购买低总价房源可以全部用公积金贷款，贷款利率由商贷的 3.0%降至公积金贷款的 2.6%。最明显的是京沪，自从 2025 年 9 月以来，房价调整叠加公积金贷款额度提升后，300 万以下总价二手房成交占比从 60%提升至 70%以上。但是置换链条并未打开，高总价二手房成交占比收缩。2）从总价段房源价格变化来看，上海高总价房源价格调整并不到位，800-1200 万以上总价段房源价格回调至 2020 年前后，总价段越高，价格回调幅度越小。3）从 2023 年开始，每年二手房的成交量都有提升，但并不妨碍价格在此过程中不断下跌，二手房成交量无法单独作为需求好转的依据。 01000200030004000500060001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月2023年（亿元）2024年（亿元）2025年（亿元）2026年（亿元）0.00.51.01.52.02.52020-1 2020-10 2021-72022-42023-1 2023-10 2024-72025-42026-1可比口径市场景气度TOP100口径市场景气度0102030405060701月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年（万方）2024年（万方）2025年（万方）2026年（万方） 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 4 图表 9 2025 年 9 月以来，北京 300 万以下二手房占比快速提升 78% 图表 10 2025 年 9 月以来，上海 300 万以下二手房占比快速提升 72% 资料来源：中指研究院，华创证券 资料来源：中指研究院，华创证券 图