2026年房地产租赁经营行业分析（2026年5月）

www.lhratings.com 行业分析 0 2026 年房地产租赁经营行业分析（2026 年 5 月） 工商评级二部 丨 2026 年房地产租赁经营行业分析丨 2026 摘要  2025 年，宏观经济增速放缓对房地产租赁经营行业需求端形成抑制，房地产租赁经营行业面临经营压力。政策端则通过推动商业不动产 REITs 常态化发行，引导行业从增量开发转向存量盘活。  2025 年，房地产租赁经营行业进入存量时代，新增供应持续缩量，行业竞争从增量扩张转向存量博弈，资产区位和运营能力的价值愈发凸显。  房地产租赁经营行业具有强周期性，其景气度与宏观经济增长高度相关。2025 年，行业景气度延续下行趋势，主要产品租金价格普遍下跌，但跌幅逐步收窄。行业同时面临来自线上业态的持续性替代威胁。预计这一趋势将持续影响行业的中长期需求结构。  头部持有型租赁企业凭借稳定租金现金流和低杠杆水平，抗周期能力整体优于中小开发企业；但不同区域和物业类型分化明显，核心城市核心区位项目抗周期能力显著高于非核心区域项目。  2026 年国内房地产租赁经营行业整体仍然处于筑底调整阶段，整体租金和估值仍有一定压力。商业不动产REITs 的推进加速了存量资产盘活，核心城市核心地段的优质资产已经逐步显现触底企稳迹象。存量时代下，具备优质运营能力、能够通过调改提升资产收益的企业，将获得更大的成长空间和估值溢价。 全国房地产租赁经营开发投资情况 全国房地产租赁经营销售额情况 房地产租赁经营发债企业增长性指标变化情况 房地产租赁经营行业杠杆水平指标变化情况 -200.00%-150.00%-100.00%-50.00%0.00%50.00%-500.000.00500.001000.001500.002000.002500.002020年2021年2022年2023年2024年2025年营业总收入（左，亿元）利润总额（左，亿元）营业总收入增长率（右）利润总额增长率（右）0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%2020年2021年2022年2023年2024年2025年资产负债率全部债务资本化比率公司邮箱：lianhe@lhratings.com 网址：www.lhratings.com 电话：010-85679696 传真：010-85679228 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号中国人保财险大厦 17 层 www.lhratings.com 行业分析 1 一、 行业外部环境 2025 年，宏观经济增速放缓对商业地产需求端形成抑制，房地产租赁经营行业面临经营压力。政策端则通过推动商业不动产 REITs 常态化发行，引导行业从增量开发转向存量盘活。 1.宏观经济环境 2025 年，宏观经济增长整体平稳，韧性较强，为房地产租赁经营行业的复苏奠定了外部基础，但消费复苏分化，压力仍存，行业经营环境依然承压。 房地产行业作为国民经济的重要支柱，不仅可直接推动经济增长，还具有很强的关联效应，呈现出显著的周期性特征。房地产租赁经营行业作为房地产的细分行业，主要受到国民经济整体发展速度、人口、城市化水平及社会消费能力等因素的影响，与宏观经济周期保持很强的正相关性，具有很强的周期性。 2025 年上半年，国内经济延续恢复态势但动能偏弱，实体商业和办公需求复苏不及预期，对房地产租赁经营行业的基本面支撑不足。全年全国 GDP 当季同比增速呈现温和波动。社会消费品零售总额较上年增长 3.7%，餐饮收入增长 3.2%，增速均较上年同期有所回落。社会消费品零售总额的温和增长对零售物业形成一定支撑，但企业盈利预期偏弱导致办公需求扩张动力不足。2025 年，行业经营环境整体偏冷，商业营业用房和办公楼市场均面临需求疲软、租金下行和空置率走高的压力。完整版宏观经济与政策环境分析详见《宏观经济信用观察年报（2025 年 12 月）》。 图表 1 • 2025 年及 2026 年 1 季度全国及一线城市宏观经济概况 区域 地区生产总值（万亿元） 地区生产总值增速（不变价累计同比） 社会消费品零售总额增速 最新人口统计（万人） 全国 140.19 5.0% 3.7% 140489 北京 5.21 5.4% -2.9% 2180 上海 5.67 5.4% 4.6% 2485 广州 3.20 4.0% 5.5% 1898 深圳 3.87 5.45% 2.34% 1799 2026 年 1—3 月 全国 33.42 5.0% 2.4% -- 注：最新人口统计广州、深圳为 2024 年底数据，城市人口统计口径为常住人口；括号内数据表示增速较上年同期变化 数据来源：国家统计局及各地方统计局，联合资信整理 2025 年全国一线城市中北上深增速均超过全国平均，对全国经济增长的支撑作用突出。全国消费增长在 2025 年逐步放缓，2026 年初增速进一步回落，整体消费复苏仍面临压力；但一线城市内部分化明显，广州、上海 2026 年初消费增速明显提升，北京虽然边际改善但仍处于负增长区间，后续消费修复仍需政策支持。2025 年全国人口负增长趋势延续，减少规模有所扩大；一线城市中北京人口持续小幅流出，上海人口波动，深圳仍保持人口净流入，人口向核心城市集聚的趋势仍在延续，但不同城市吸引力出现分化。 整体来看，宏观环境平稳增长为房地产租赁经营行业的企稳复苏奠定了外部基础，但行业经营环境的改善仍有待内需的进一步释放。 www.lhratings.com 行业分析 2 2.行业政策与监管环境 2025 年，行业政策的核心驱动力来自基础设施 REITs 的常态化发行，这为存量商业资产提供了重要的退出渠道，并对行业估值体系与商业模式产生深远影响。 2025 年 7 月 21 日，国务院发布《住房租赁条例》（以下简称《条例》），自 2025 年 9 月15 日起施行。《条例》通过规范房源信息、资金监管等，旨在稳定租赁关系，促进市场高质量发展，并推动租购并举的住房制度。过去长租公寓发展初期，因缺乏退出渠道、企业资金压力和自持运营压力大而发展受限，如今随着市场逐步规范和成熟以及租赁住房 REITs 实现上市，其作为主流资产类别的地位得以确立，未来发展政策环境良好。目前我国住房租赁企业的市场份额很低，大量住房租赁来自居民家庭自有房源，与美国等成熟的长租公寓市场相比，我国长租公寓市场占有率仍有较大提升空间。《条例》的出台将有助于专业化规模化住房租赁企业的培育，未来保障性租赁住房有望加速发展。 2025 年 11 月 28 日，证监会就《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告(征求意见稿)》（以下简称《公告