房地产行业周度观点更新：房价企稳的关键条件是什么？

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨行业周报丨房地产 [Table_Title] 房价企稳的关键条件是什么？ ——房地产行业周度观点更新 报告要点 [Table_Summary]挂牌、去化、调涨、卖一等指标类似技术分析，对于观察房价短期变化有意义，但趋势判断仍需回归基本面逻辑。特色国情和租购不完全等价背景下，情绪价值导致自住可以接受相对更低的租售比，只要房租逐步止跌，情绪价值弥补折旧和税费，租售比和可比利率接近就可以达到局部均衡。当前市场自住定价逻辑占主导，公积金贷款额度提升相当于定向降息，后续房租能否止跌是房价企稳的关键，主要取决于就业和收入预期的变化，但至少核心城市低总价房源已有房租结构性企稳的迹象。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 侯兆熔 SAC：S0490520040001 SAC：S0490525060001 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 更多研报请访问 长江研究小程序 丨证券研究报告丨 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 房价企稳的关键条件是什么？ ——房地产行业周度观点更新 行业研究丨行业周报 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 核心观点 行业在小阳春之后开始自然回落，但累计调整的时间和空间已相对较大，后续有望进入下半场，跌幅收敛和结构分化是主要特征。行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备阿尔法。当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间。重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管。 周度核心内容跟踪 市场：本周长江房地产指数-3.03%，相对沪深 300 的超额收益为-2.78%，行业排名相对居中（19/32）；年初至今长江房地产指数-0.06%，相对沪深 300 的超额收益为-5.02%，行业排名相对居中（20/32）。本周房地产板块表现不佳，开发及收租类标的多数下跌，物管类有涨有跌。 政策：各地陆续发布进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施。 地方：江苏住建工作要点指出，要因城施策控增量、去库存、优供给，推动住房“以旧换新”，优化房票安置，启动“人才+房票”行动；优化公积金使用，推进灵活就业人员参缴；印发城市更新三年行动方案，编制“十五五”专项规划；新开工改造城镇老旧小区 300 个左右等。海南拟提高公积金最高贷款基准额度，单方统一提高至 100 万元，夫妻双方提高至 120 万元；高层次人才上浮 20%，并可与多子女家庭、绿色建筑等上浮政策叠加。湖南发布促进市场稳定相关措施，明确支持保租房、长租房等发行不动产投资信托基金（REITs），推动租赁资产证券化；推进利用地方专项债收购存量商品房用于保障性住房、人才房、青年公寓等。 销售：样本城市二手备案当周同比增速继续提升，实时成交同比增速趋缓。 新房及二手备案当周同比边际改善。根据房管局数据，37 城新房成交面积四周滚动同比-6.4%，较上周-0.1pct，17 城二手房成交面积四周滚动同比+16.1%，较上周+2.8pct；年初至今 37 城新房成交面积累计同比-18.9%，17 城二手房成交面积累计同比+0.6%。5 月截至 15 日，37 城新房成交面积当月同比-2.3%，17 城二手成交面积当月同比+23.6%，12 城新房及二手合计当月同比+13.7%。根据冰山数据，本周 20 城二手实时成交套数同比继续边际回落。 当周热点：房价企稳的关键条件是什么？ 挂牌、去化、调涨、卖一等指标类似技术分析，对于观察房价短期变化有意义，但趋势判断仍需回归基本面逻辑。资产视角下，房价是房租资本化的结果，即房价=房租/合意租售比，合意租售比=可比利率+风险溢价+折旧率+税费率-房租预期涨幅，利率和房租预期涨幅是决定房价趋势的关键因素，而非仅仅静态对比租售比和利率是否正挂；当前重点城市租售比与公积金贷款利率相对接近，但仍低于商贷利率，且房租尚未看到系统性回升信号，更底层的就业数据改善尚需时日。自住视角下，合意租售比=可比利率+折旧率+税费率-房租预期涨幅-情绪价值，特色国情和租购不完全等价背景下，情绪价值导致自住可以接受相对更低的租售比，只要房租逐步止跌，情绪价值弥补折旧和税费，租售比和可比利率接近就可以达到局部均衡。当前市场自住定价逻辑占主导，公积金贷款额度提升相当于定向降息，后续房租能否止跌是房价企稳的关键，主要取决于就业和收入预期的变化，但至少核心低总价房源已有房租结构性企稳的迹象。 风险提示 1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《个股弹性的基本面框架——房地产行业周度观点更新》2026-05-10 •《业绩压力充分释放，底部布局窗口已至——房地产行业 2025A&2026Q1 财报综述》2026-05-08 •《公积金新政，结构性托底？》2026-05-06 -10%3%17%30%2025/52025/92026/12026/5房地产沪深3002026-05-17%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 8 行业研究 | 行业周报 图 1：本周长江房地产指数涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所 图 2：本周地产板块个股涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所（注：“市值”对应 5 月 15 日） 行业周度涨跌幅(长江房地产指数)-3.03%超额收益(相对沪深300)-2.78%周度涨跌幅长江行业排名19/32年初以来行业累计收益(长江房地产指数)-0.06%年初以来累计超额收益(相对沪深300)-5.02%累计收益排名20/32证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来376-2.54%5.61%6.02%1012.23%6.91%0.39%255-2.34%-1.95%-3.06%002244.SZ滨江集团334-0.46%12.57%6.97%9983.HK建业新生活531.94%39.71% -10.38%0405.HK越秀房产信托基金376.76%9.72%-8.14%600383.SH金地集团130-3.37%-1.03%-6.21%3319.HK雅生活服务3422.47%28.70%21.93%0823.HK领展房产基金9521.51%6.28%19.92%600048.SH保利发展743-3.42%1.14%1.80%6989.HK卓越商企服务96.49%6.49%0.00%1503.HK招商局商业房托110.00%0.89%-5.56%001979.SZ招商蛇口818-3.82%4.25%4.98%3316.HK滨江服务643.18%14.16%11.95%2191.HK顺丰房托