地产及物管行业周报：核心城市楼市领先企稳，继续看好龙头房企弹性

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 05 月 17 日 核心城市楼市领先企稳，继续看好龙头房企弹性 看好 —— 地产及物管行业周报（2026/5/9-2026/5/15） 相关研究 《核心城市引领止跌回稳，龙头房企先行弹性十足——日美房地产止跌回稳路径复盘》 2026/03/24 《【申万房地产】房地产 2026 年春季投资策略：核心城市先行，龙头弹性十足》 2026/03/18 《多利好共振助力复苏，中国香港楼市新周期起点——中国香港房地产市场专题报告系列之一》 2026/01/16 《聚合消费最强音，价值重估新篇章——商业地产系列报告之二：购物中心价值重估》 2025/12/05 《房地产行业 2026 年投资策略：潮平待风起，扬帆更远航》 2025/11/17 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 地产行业数据：新房、二手房成交环比增长，新房成交推盘比回升。上周(5.9-5.15)34个重点城市新房合计成交 246.1 万平米，环比+91.8%，其中，一二线环比 91.3%，三四线环比+101.7%。5 月(5.1-5.15)34 城一手房成交同比-2.1%，较 4 月+3.9pct。其中，一二线同比+1.5%，三四线同比-39.1%，分别较 4 月+0.4pct 和-21.1pct。上周 13城二手房合计成交 152.4 万平米，环比+96%；5 月累计成交同比+24%，较 4 月+17.3pct。库存方面，上周 15 城合计推盘 81 万平米，合计成交 115 万平米，对应成交推盘比为 1.42 倍，较前一周回升。最近三个月（26 年 2 月-26 年 4 月）分别为 1.41倍、2.18 倍和 1.04 倍。截至上周末（2026/5/15）15 城合计住宅可售面积为 8427.1 万平米，环比-0.4%。3 个月移动平均去化月数为 21 个月，环比-1.06 个月。 ⚫ 主要政策新闻：多地出台公积金放松政策，滨江绿城联合体高溢价拿地。宏观方面，央行公布的 4 月金融统计数据报告显示，4 月居民中长贷减少 3408 亿元，同比多减 2177亿元，环比减少 6361 亿元；江苏省住建厅发布 2025 年公积金年度报显示，2025 年江苏住房公积金缴存 3392 亿元，购房提取 2476.2 亿元；因城施策方面，广州发布“四好”建设行动方案，2030 年新建商品房全面达标“好房子”；湖南出台政策支持存量商品房收购、住房“以旧换新”；公积金政策方面，山西提出调整住房公积金贷款和提取政策，公积金贷款最长期限为 30 年；大连取消住房公积金提取时间限制和部分住房消费类提取缴存时间限制；广州拟将公积金贷款缴存门槛统一调整为连续足额缴存 6 个月以上；土地方面，滨江&绿城联合体 38.9 亿夺杭州未来科技城组合宅地，溢价率 34.7%。 ⚫ 公司动态跟踪：多家房企公布 4 月经营数据，深铁拟为万科提供 25 亿股东借款额度。经营数据方面，多家房企公布 4 月销售数据及同比：旭辉控股 6.7 亿元（-61%）；保利发展 259.3 亿元（+5.3%）；龙湖集团 28.9 亿元（-19.9%）；中国金茂 88.1 亿元（+25.8%）；华润置地 258.8 亿元（+49.6%）；新城控股 9.9 亿元（-43.7%）；融资担保方面，越秀地产签订循环贷款（5 亿港元/1 年）；绿城中国发行公司债（3 亿美元/3 年/7%）；其他方面，股东深铁集团拟为万科 A 提供 25 亿元股东借款额度，补充原有 220 亿元借款担保条款，扩大担保物范围并将抵质押率调至 50%-100%、60%-100%。 ⚫ 一周板块回顾：上周房地产板块弱于大市，物管板块强于大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌 3.23%，沪深 300 指数下跌 0.25%，相对收益为-2.97%，板块表现弱于大市，在 31 个板块排名中排第 19 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5位的房地产个股分别为：合肥城建、深深房 A、京能置业、*ST 亚太、*ST 阳光，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为西藏城投、中新集团、苏州高新、黑牡丹、*ST 中迪。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨 8.44%，沪深 300 指数下跌 0.25%，相对收益为 8.69%，板块表现强于大市。当前主流 AH 房企 26/27PE 均值分别为 125.1/66倍；物管 26/27PE 均值分别 16.6/15 倍。 ⚫ 投资分析意见：核心城市楼市领先企稳，继续看好龙头房企弹性，维持“看好”评级。我们认为，在我国房地产经历深度调整之后，预计行业基本面底部正逐步临近，今年上海北京等核心城市年初以来楼市持续健康改善，预计今年有望领先企稳回升，并且参考日美两国经验核心城市房价领先止跌、并将赋予龙头房企后续基本面和估值面十足的弹性。此外，我国房地产供给侧深度出清下，行业格局显著优化，预计优质房企盈利修复将更早、也更具弹性，并目前板块配置处历史底部区域，部分优质企业估值已处于历史低位，板块已具备吸引力。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、中国金茂、绿城中国、滨江集团、招商蛇口、中海外发展、建发股份、中海宏洋、保利发展，关注保利置业、城投控股；2）商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展、大悦城；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。 ⚫ 风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共13页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比上升 92%，一二线环比上升91%、三四线环比上升 102% 上周(5.9-5.15)34 个重点城市新房合计成交 246.1 万平米，环比上升 91.8%，较 25 年周均成交 241 万平米上升 2.1%，较本年周均成交 205.2 万平米上升 20%。 其中一二线城市合计成交 232