战争与房价

证券研究报告 | 行业深度 | 房地产http://www.stocke.com.cn1/41请务必阅读正文之后的免责条款部分房地产报告日期：2026 年 05 月 06 日战争与房价——行业深度报告投资要点战争与房价呈非线性关联，五大核心变量决定传导路径本篇报告中，我们通过对日本（1973-1978）、波兰（2022-2024）、俄罗斯（2022-2024）及叙利亚大马士革（2011 至今）四个国际案例的分析，系统性地揭示了战争与房地产市场之间非线性的复杂关联。战争对房价的影响作用取决于战争类型（本土战火/外部冲击）、房屋所处区域（前线/非前线、核心/非核心）、能源价格变化（发生能源危机/价格相对平稳）、本国政策应对（紧缩防风险/宽松稳增长）以及房地产周期中当前所处位置（周期高点/周期低点）的特定组合。评估地缘冲突对特定市场的影响须基于识别上述变量的具体组合。历史经验显示，政策应对与核心区域韧性是穿越周期的关键支撑我们发现，战争对房价的传导机制具有显著的异质性。当战争作为外部冲击引发输入型通胀（如日本），激进的政策紧缩可能导致房价深度调整；当战争影响表现为邻国溢出（如波兰），难民涌入主要冲击租赁市场，政策补贴可进一步有效激活购房需求；当本土核心区域波及较小（如俄罗斯），国家强力政策干预仍可能推动房价结构性上涨；唯有当战争直接摧毁本地建筑（如叙利亚），才会导致资产的安全溢价归零与价格系统性重估。四个历史案例指向三项共性规律：其一，政策性信贷干预是稳定市场的关键工具，财政低息补贴则可有效对冲高通胀环境对需求的抑制；其二，核心城市凭借资源集聚与基础设施优势，在各情境下均展现出更强的价格韧性与修复能力；其三，通胀压力是触发资产保值需求的重要条件，但其能否转化为对房产价格的实际支撑，更取决于政策空间与政策选择。中国正处于修复关键期我们认为当前中国房地产市场正处于风险出清后逐渐修复的阶段。从周期位置来看，中国当前的宏观经济环境相较案例国更为稳健，我们认为修复动能应更强。中国约 66%的城镇化率与约 60%的居民杠杆率与波兰、日本案例有相似性。2025年以来，“白名单”融资协调机制已有效阻断房企风险扩散，保交房任务基本完成；2026 年初核心城市二手房市场挂牌量持续下降、价格跌幅明显收窄的修复迹象，验证了我们此前提出的“风险化解→预期修复→量价传导”渐进式修复路径。核心城市优质资产韧性更强，有望率先进入修复通道我们认为，海外地缘局势的催化下，核心城市优质资产的“安全溢价”有望被激活，但后续修复路径或呈现“依托政策、深度分化”特征。若输入型通胀温和可控，政策维持宽松甚至加码，则核心城市有望凭借“安全溢价”与“资源集聚”率先走出修复行情；若通胀显著升温推动政策收紧，结合当前较高的居民杠杆率，我们认为房地产基本面可能会承压，但长期核心城市的韧性仍然更优。风险提示：1）政策宽松力度及取向存在不确定性；2）居民收入预期修复进程可能不及预期；3）能源价格及地缘局势演化存在双向不确定性；4）高杠杆约束下信贷扩张空间有限；5）区域分化可能导致结构性机会与风险并存；6）历史案例的可比性及模型局限性。行业评级: 看好(维持)分析师：杨凡执业证书号：S1230521120001yangfan02@stocke.com.cn相关报告1 《轻业绩，重格局》 2026.04.032 《解构和重塑地产股的 PB》2026.03.233 《在土地新规下走向结构性修复》 2026.03.15行业深度http://www.stocke.com.cn2/41请务必阅读正文之后的免责条款部分正文目录1 本篇报告的核心思想...................................................................................................................................42 日本 1970 年代案例：外生冲击下的政策紧缩........................................................................................62.1 中东战争引发的石油危机与输入型通胀.......................................................................................................................... 62.2 高度泡沫化的房产市场...................................................................................................................................................... 62.3 “紧缩防通胀”下房地产市场深度调整（1973-1974 年）.......................................................................................... 72.4 “宽松稳增长”后市场启动结构性修复行情（1975-1979 年）.................................................................................. 92.5 案例小结.............................................................................................................................................................................113 波兰 2022-2024 年案例：邻国战争的溢出效应....................................................................................123.1 俄乌冲突爆发与难民潮涌入............................................................................................................................................ 123.2 地产周期：货币政策加息周期中的高利率压制............................................................................................................ 133.3 难民潮重塑租赁市场，租金水平明显上升...................................................................