房地产行业深度报告：核心城市楼市新局·北京篇：改善需求锚定核心，刚需战场卷向五环

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 23 房地产 2026 年 03 月 30 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《小阳春成色略有不足，苏州出台青年人才贴息—行业周报》-2026.3.29 《单周成交数据仍降，南京郑州地产政策优化—行业周报》-2026.3.22 《十五五规划纲要正式发布，住建部表 态 坚 决 稳 住 楼 市 — 行 业 周 报 》-2026.3.15 核心城市楼市新局·北京篇：改善需求锚定核心，刚需战场卷向五环 ——行业深度报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001  市场：整体成交规模稳健，土地供应趋于核心区 2026 年 1-2 月北京新房成交套数同比-5.0%，二手房成交套数同比-4.2%。2025年，北京新房成交规模呈现持续下降趋势，成交套数 10.4 万套，同比-11.8%，其中四季度同比-23%；而二手房市场活跃度较高，2025 年二手房成交 19.5 万套，近两年成交套数均超 19 万套，住宅成交占比超 60%，对新房市场形成明显的分流效应。宅地供应整体趋势是减量提质，核心区优质地块供应力度加大。2025年北京累计成交 61 宗宅地，累计成交建面 359 万方，同比-21%。  政策：全年两次限购放松，畅通置换链条 政策面上，1 月和 5 月，北京两次下调公积金贷款利率，8 月和 12 月两次限购调整，其中 8 月是符合条件家庭五环外购房不限套数，12 月下调非京籍家庭购房社保年限由三年降至两年，同时房贷利率不限首二套住房，相当于对二套房的贷款有 20-40BPs 的降息。总体限购政策是有两次调整，通过降低门槛、支持特定需求、降低购房成本三重手段实施，预计能够释放一些增量需求。  项目：热销项目集中于海淀、朝阳，刚需户型面积下探 2025 年北京新房前十项目的销售额占比 23%，9 个项目为当年入市新盘，累计去化率 65%。热销项目集中于海淀、朝阳、丰台核心区。2025 年北京新房首开去化率达 80%及以上的项目有 14 个，分散在各区，其中海淀区项目最多；上半年高热度项目数量占比超过 7 成。产品趋势上，在建筑新规加持下得房率普遍提升，刚需项目户型面积持续下探，通州招商朝棠揽阅、昌平龙湖凌云颂、门头沟电建华曦府金安及 2026 年即将入市的三个新房项目均推出了 80 平以内的产品。  投资建议 2025 年以来，北京新房市场在政策温和松绑、二手房持续分流背景下，成交量有所下降，区域间分化加剧，市场热度有所下降，但政策端持续发力，通过打通置换链条来激发改善需求。整体供应端也减量提质，所以 2026 年预计在核心区域也会看到更多改善型好房子。我们认为，2026 年北京新房市场预计将延续 “核心改善热、外围刚需卷” 的分化态势，政策仍有优化空间，可能会进一步促进五环外需求释放，后续市场企稳回升取决于“小阳春”成交表现以及二手房价格能否见底。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。  风险提示：宏观经济下行、资金到位不及预期、行业竞争加剧。 -12%0%12%24%36%2025-032025-072025-11房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业深度报告 行业研究 行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 23 目 录 1、 市场：整体成交规模稳健，土地供应趋于核心区 ................................................................................................................. 4 1.1、 住宅成交：新房成交继续缩量，二手房成交稳健 ...................................................................................................... 4 1.2、 库存：新房可售面积下降，二手房挂牌增长 .............................................................................................................. 6 1.3、 土地：宅地供应减量提质，核心区优质地块供应加大 .............................................................................................. 8 1.4、 价格：新房价格降幅收窄，二手房延续以价换量 ...................................................................................................... 8 1.5、 项目：2026 年一季度开盘项目较少，小面积刚需产品去化快 ................................................................................. 9 2、 政策：全年两次限购放松，畅通置换链条........................................................................................................................... 11 3、 新房热度分化，“好房子”政策下产品力提升 ....................................................................................................................... 12 3.1、 海淀区：新房热度较高，主打改善产品 .................................................................................................................... 12 3.2、 朝阳区：新房热度仅次于海淀，热销项目集中在中部区域 .................................................................................... 15 3.3、 通州区