REITs行业26M2月报：挂网REITs总拟募创新高，配置上注重稳健和规避估值陷阱

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业定期报告 2026 年 03 月 07 日 推荐（维持） ——REITs 26M2 月报 周期/REITs • 二级市场回顾：26 年 1-2 月，中证 REITs 全收益指数累计+2.6%（同期万得全A+8.3%，中证中高信用+0.5%），其中，1 月指数上涨 4.2%，或主要得益于年初估值整体回落至相对合理位置、四季报披露后业绩大都符合预期、提前定价被动资金入市等；2 月指数小幅回调 1.6%，或与商业不动产 REITs 供给超预期、 分流了部分二级资金有关。 • 一级市场回顾：（1）发行层面，26 年 1-2 月暂无新发或扩募项目发售；（2）打新层面：26M1 无项目上市，26M2 华夏中核清洁能源 REIT 上市交易，测算该单绝对打新收益率在 0.08%（网下中签率 0.3%*上市四日累计涨跌幅 26%）；（3）审核层面，A. 潜在发行规模超过 24 年峰值：截至 2026 年 2 月 28 日，商业不动产和基础设施 REITs 合计拟募 650 亿（不包括 4 单已挂网未受理项目），超出发行高峰 24 年全年 646 亿的发行额；其中，商业不动产 REITs 供应超预期，共 14 单挂网，总拟募超 400 亿，发行人和资产类型多元，26E 派息率 3.8%-6.9%不等；基础设施 REITs 共 13 单挂网，总拟募超 250 亿元；B. 26M1-2 期间两个交易所审核出现边际变化：一是交易所首次终止 REITs 项目审核，共涉及 5 单基础设施 REITs，二是首次出现被交易所二次反馈的项目。 • 基本面：25Q4 各板块收入同比增速中位数由高到低排序为：市政（+13.0%），消费（+9.8%），保租房（+2.3%），交通（-4.1%），仓储（-4.4%），能源（-4.9%），产业园（-14.8%）。25Q4 各板块分化延续：市政和消费板块实现收入显著改善；保租房保持稳定；能源、仓储、高速收入仍同比下滑且降幅都在个位数，其中能源降幅边际收窄，仓储、高速降幅边际小幅扩大；产业园收入压力仍然最大且降幅仍在扩大。 • 估值：26M2 末，“产权/经营权收益率-10Y 国债收益率”利差分别位于历史68%/37%分位。具体来看：（1）全局方面，REITs 全市场 P/NAV 平均 1.17 倍，处于历史 55%分位；（2）产权方面，产权 REITs 派息率与 10Y 国债收益率利差当前 228 bps、位于历史 68%分位，其中，IDC 估值来到历史新高（利差 156 bps，0%分位数），消费估值较历史中枢偏贵（利差 203 bps，17%分位数），保租房位于历史中枢附近（利差 127 bps，55%分位数），仓储、产园目前估值尚低于历史中枢（利差分别 243/269 bps，70%/78%分位数）但基本面仍承压；（3）经营权方面，经营权 IRR 与 10Y 国债利差目前偏窄（利差 244 bps，37%分位数）。 • 配置建议：（1）二级市场：被动资金尚未入市但此前已被部分定价，业绩较稳健的板块估值来到高位，部分表观高派息率标的短期或未走出“估值陷阱”，同时，4 月底之前处于业绩真空期，判断短期市场或以震荡为主。往后看，下一轮行情的触发因素，或来自 4 月下旬一季报披露前后围绕业绩的再定价，以及场外指数基金获批落地。因此，标的层面，关注基本面稳健、抗波动能力强并具备一季度高业绩预期的标的（如华润商业、首创奥莱、唯品会奥莱等），以及指数权重标的（如华润商业、国电投、普洛斯等）。（2）一级市场：A. 战配：REITs发行估值不断走高，但目前大多数商业不动产项目发行估值较二级仍存在折价，其中部分资产质量相对较好或有差补的标的尤其值得战配关注，比如砂之船、唯品会、首农、首开、锦江等；B. 打新：无论是商业不动产还是基础设施 REITs，考虑到市场当前流动性仍然偏弱、项目之间资质和估值差异较大，也要提高项目基本面和估值相对于流动性等在打新决策中的权重。此外，考虑到目前商业不动产 REITs 暂不适用“财政部 税务总局公告 2022 年第 3 号”中提到的在基础设施 REIT 设立阶段的企业所得税优惠，部分保险也可能受制于内部合规要求而暂时无法进行商业不动产 REITs 配置，因此，商业不动产 REITs 估值会否完全收敛至同类基础设施 REITs 二级估值位置或仍需观察。 • 风险提示：REITs 二级市场基本面改善不及预期，REITs 流动性改善不及预期，宏观流动性改善不及预期，商业不动产 REITs 试点不及预期等。 行业规模 公募 REITs 上市数（只） 79 总市值（亿元） 2250 行业指数 1m 6m 12m 绝对表现 -0.4% -4.7% -1.9% 相对表现 -2.0% -9.2% -19.7% 资料来源：Wind、招商证券 相关报告 1、《把握被动资金即将入场的布局机会——REITs 市场25 年回顾暨26M1月报》2026-01-11 2、《资产范围新增写字楼和酒店，期待审核流程优化——商业不动产投资信托基金试点《公告》（征求意见稿）点评》2025-12-01 3、《全面推动常态化发行，REITs 市场流动性和定价功能或加速优化—发改投资〔2024〕1014 号点评》2024-07-29 孔嘉庆 S1090524100004 kongjiaqing@cmschina.com.cn 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn -15-10-50510152025Mar/25Jul/25Nov/25Mar/26沪深300收益率中证REITs（全收益）收益率(%)-15-10-50510152025Mar/25Jul/25Nov/25Mar/26沪深300收益率中证REITs（全收益）收益率(%)挂网 REITs 总拟募创新高，配置上注重稳健和规避估值陷阱 敬请阅读末页的重要说明 2 行业定期报告 一、二级市场回顾 二级价格：26 年 1-2 月，中证 REITs 全收益指数累计+2.6%（同期万得全 A+8.3%，中证中高等级信用债指数+0.5%），其中，1 月指数上涨 4.2%，与 25 年全年收益率持平，或主要得益于年初估值整体回落至相对合理位置、四季报披露后业绩大都符合预期（特别是优质消费标的继续逆势正增长）、提前定价被动资金入市等；2 月指数小幅回调 1.6%，或与商业不动产 REITs 供给超预期、分流了部分二级资金有关； 二级流动性：26 年 1-2 月，REITs 全市场日均成交额 5.9 亿元，日均换手率 0.49%，处于历史 26%分位数水平，其中，1 月市场投交热度较 25