房地产行业2025年12月月报：12月新房成交同比降幅收窄，二手房降幅扩大；全年新房成交同比降幅收窄，二手房同比增速由正转负

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2026 年 1 月 27 日 强于大市 相关研究报告 《资产证券化系列报告二：从“证券化”到“通证化”，RWA 重构资产投资逻辑》（2025/09/24） 《房地产行业 2025 年 8 月统计局数据点评：单月销售面积、开工与投资降幅进一步扩大；商品住宅销售均价环比增速转正》（2025/09/16） 《70 城新房房价环比跌幅持平，二手房扩大；一线城市二手房连续 4 个月跌幅超过二三线城市——房地产行业 2025 年 8 月 70 个大中城市房价数据点评》（2025/09/16） 《解密上海楼市：上海楼市周期性与结构性研究》（2025/09/10） 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/09） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2025 年 12 月月报 12 月新房成交同比降幅收窄，二手房降幅扩大；全年新房成交同比降幅收窄，二手房同比增速由正转负 核心观点 【新房成交】  12 月新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。12 月 40 城新房成交面积环比+33.6%，同比-32.1%，同比降幅收窄 6.6pct。我们认为，影响居民购房能力及购房意愿的收入与就业预期尚未根本性扭转，市场信心仍然不足，叠加 25Q1 销售的基数也相对较高，我们预计 26Q1 市场仍将面临一定压力。从各能级城市来看，12 月一、二线城市新房成交面积同比降幅均收窄，三四线城市同比降幅扩大。1）一线城市：12 月新房成交面积环比+33.3%，同比-28.9%，降幅收窄 14.6pct。具体来看，12 月北京新房成交面积环比上升 56%，同比下降 32%；上海环比上升12%，同比下降 11%；广州环比上升 30%，同比下降 31%；深圳环比上升 114%，同比下降 48%。2）二线城市：12 月新房成交面积环比+41.0%，同比-31.6%，降幅收窄 5.7pct。12 月新房成交面积环比正增长但同比负增长的有南宁、南京、武汉、青岛、苏州、济南、成都、宁波，同环比均负增长的有杭州、福州。3）三四线城市：12 月新房成交面积环比+16.1%，同比-39.0%，降幅扩大 4.6pct。  25 年全年新房成交规模下降 14%，降幅较 24 年收窄，但一线城市降幅大于二、三四线城市。25 年全年 40 城新房成交面积同比-13.7%，降幅较 24 年收窄 5.9pct。一、二、三四线城市新房成交面积同比下降 15.8%、12.6%、13.6%，一线城市降幅较 24 年扩大 3.3pct，二、三四线城市降幅收窄 8.7、10.2pct。一线城市成交出现补跌情形，市场冷感“由弱向强”的蔓延。1）四个一线城市中全年成交均不及 24 年。其中深圳新房成交面积同比-35%，上海同比-11%，北京同比-16%，广州同比-13%。2）二线城市中，南宁、福州新房成交面积同比增长 3%、12%，其余城市同比均下滑，武汉跌幅仅 0.2%，南京、苏州、成都、宁波跌幅较大，均超过 20%。3）三四线城市中，江门、韶关、莆田、衢州、温州新房成交同比正增长，均位于长三角、大湾区核心城市群。其余三四线城市市场继续下行，成交低迷，处于探底阶段。 【二手房成交】  12 月二手房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅扩大。12 月 18 城二手房成交面积环比+12.7%，同比-30.7%，同比降幅扩大 4.9pct。各能级城市二手房成交面积同比均降幅扩大。12 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速为 14.9%、11.0%、14.8%，同比增速为-30.4%、-31.8%、-27.9%，同比降幅扩大 4.4、4.4、8.0pct。具体而言，一线城市中，12 月北京二手房成交面积环比+15%，同比-26%；深圳环比+15%，同比-40%。二线城市中，杭州环比+6%，同比-34%，成都环比+5%，同比-37 %。  全年二手房成交规模同比下降 4%，“以价换量”带动下成交表现明显仍好于新房，其中一线城市同比仍能正增长，二、三四线城市同比下滑。25 年 18 城二手房成交面积同比-3.8%，由正转负，同比增速较 24 年下降 13.1pct。一、二、三四线城市同比增速为 2.2%、-6.4%、-9.6%，一线城市增速虽较 24 年下降 21.6pct，但仍保持正增长，二线城市同比增速由正转负，较 24 年下降 15.7pct，三四线城市同比降幅收窄 5.0pct。二手房成交表现仍好于新房，主要原因在于：1）本轮下行周期停缓工、保交楼问题突出，开发商暴雷事件频出，购房者对于新房的交付信心不足，转而选择二手房；2）二手房房价较新房房价下跌幅度更大，购房者选择性价比更高的二手房来满足当前的住房需求。不过，随着二手房房价持续下跌，部分业主或出现“惜售”情形，26 年二手房“以价换量”的情况能否维持需要进一步观望。具体城市来看，北京、深圳 25年二手房成交面积同比分别增长 1%、6%，成都同比+0.2%，其余我们跟踪的二线城市同比均下滑。 【新房库存与去化】  库存与去化：库存规模与去化周期环比均下降。截至 12 月末，我们跟踪的 12 城新房库存面积环比-0.1%，同比-8.3%；整体去化周期为 17.8 个月，环比-0.2 个月，同比+3.5 个月。具体来看，上海（8.7 个月）、杭州（8.9 个月）、福州（10.8 个月）去化周期在 12 个月内。 【土地市场】  12月土地市场成交规模同比降幅收窄，溢价率同比下降。12月全国成交土地建面环比+126.7%，同比-8.9%，同比降幅收窄11.2pct；其中一、二、三线城市同比增速为-20.7%、-5.6%、-6.0%。全国成交土地平均楼面价 1392 元/平，环比-4.5%，同比-10.3%；其中一、二、三线城市同比增速为-35.6%、-7.0%、-13.7%。全国平均土地溢价率为 2.0%，环比-1.5pct，同比-1.9pct；其中，一、二、三线城市平均溢价率分别为 5.4%、1.1%、1.5%，一线城市环比+1.4pct，同比-5.3pct，二线城市环比-0.3pct，同比-2.7pct；三线城市环比-2.0pct，同比-0.4pct。  25 年全国土地成交量价齐跌，溢价率同比有所提升。25 年全国成交土地总建面同比-9%；成交总价同比-10%；楼面均价 1268 元/平，同比-2%；平均溢价率 4.8%，同比+0.8pct。一、二、三线城市土地成交建面同比增速分别为-9%、-2%、-11%；成交总价同比增速分别为-7