房地产行业周报(2026年第3周)：首开集团发行7.5亿私募债，1月至今11城二手房成交同比增长19%

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2026 年 01 月 21 日 房地产行业周报（2026 年第 3 周） 推荐 （维持） 首开集团发行 7.5 亿私募债，1 月至今 11 城二手房成交同比增长 19%  板块行情：第 3 周（1 月 12 日-1 月 16 日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌 3.5%，在 31 个一级行业板块中排名第 30。  政策要闻：地方层面：1）湖南：1 月 12 日，湖南省人民政府办公厅印发《关于推动 2026 年一季度经济实现平稳起步的若干举措》。其中提出，加快服务业高质量发展。促进房地产市场平稳健康发展。2）银川：1 月 13 日，《银川市关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施》（以下简称《措施》）正式施行，有效期至 2027 年 12 月 31 日。其中，措施明确对新出让的商品住房用地实行动态调整机制，结合周边商品房销售价格联动确定住宅用地评估价格，土地出让金可分期缴纳；并明确土地性质变更。3）海南：1 月 16 日，海南省住建厅等 11 部门联合印发《海南省持续推进城市更新行动方案》，明确海南城市更新行动的两阶段目标。到 2027 年底，城市更新行动将取得初步成效，力争打造 20 个城市更新重点片区样板、5 个以上活力街区。到 2030 年，城市更新工作机制、支持政策等将更加完善，可持续城市更新模式和政策法规基本形成，同时实现城市历史文化遗产有效保护，打造具有地域特色的海南城市样板。海南此前深化“多规合一”改革，优化国土空间格局，已为城市更新奠定空间基础。  公司动态：1）华润置地：1 月 13 日，华润置地披露 2025 年 12 月拿地消息。据披露，华润置地于当月在武汉、济南、深圳、大连收购了 4 幅地块，总楼面面积约 42.86 万平方米，权益对价约为人民币 34.0 亿元。其中，华润置地在武汉拿下东湖高新区荷叶山住宅项目，楼面面积 12.43 万平方米，权益对价 8.95亿元；在济南拿下历下区泺邑路西住宅项目，楼面面积 5.46 万平方米，权益对价 11.08 亿元；在深圳拿下罗湖区湖贝商住项目 A9 地块，楼面面积 11.41 万平方米，权益对价 1.83 亿元；在大连拿下高新区凌水 03 住宅项目，楼面面积13.59 万平方米，权益对价 12.17 亿元。2）华润置地：1 月 14 日，华润置地（山东）发展有限公司、青岛青铁智能科技有限公司联合体以总价 10.15 亿元、起始楼面价 12562 元/㎡ 底价拍得青岛市市南区泰州路原百安居地块（SN0501-23）。该地块占地 2.98 万㎡ ，规划建面 8.64 万㎡ ，其中出让部分 8.08 万㎡ ，商住比 32:68，住宅约 5.32 万㎡ ，商业 2.76 万㎡ ，另划拨教育用地 3150 ㎡ 、体育用地 2000 ㎡ ，容积率 2.9。  销售端：第 3 周新房日均成交环比减少 1%，二手房日均成交环比减少 1%。1）本周 20 城商品房成交面积 151 万方，商品房日平均成交面积 21.5 万方，环比减少 1%，同比减少 33%；2）从累计数据来看，年初至今 20 城商品房成交面积 583 万方，累计同比减少 4%。3）第 3 周 11 城二手房成交面积 210 万方，日平均成交面积 29.9 万方，环比减少 1%，同比减少 10%。4）从累计数据来看，年初至今 11 城二手房成交面积 565 万方，同比增加 19%。  投资策略：三个方向，寻找地产 alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计 2026 年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找 alpha 尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出 alpha 行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。  风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 证券分析师：许常捷 邮箱：xuchangjie@hcyjs.com 执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 执业编号：S0360525090001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 107 0.01 总市值(亿元) 12,199.78 0.98 流通市值(亿元) 11,699.32 1.17 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 3.7% 7.2% 8.4% 相对表现 0.1% -9.4% -15.8% 相关研究报告 《房地产行业周报（2026 年第 2 周）：新房二手房成交环比增长，沈阳优化公积金贷款政策》 2026-01-13 《房地产行业周报（2025 年第 53 周）：新房成交环比高增，韶关对农村转移人口购房给予契税补贴 》 2026-01-07 《商业地产行业跟踪报告：行业分化，强者恒强》 2025-12-31 -10%2%13%25%25/0125/0425/0625/0825/1126/012025-01-20~2026-01-19房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、房地产下跌 3.5%，板块排名第 30 位 ..................................................................... 4 二、政策要闻 ..................................................................................................................... 5 三、销售端：新房成交同比减少 33%，二手房成交同比减少 10% ........................... 7 （一）新房市场：第 3 周 20 城成交面积同比减少 33% ............................................... 7 （二）二手房市场：第 3 周 11 城成交面积同比减少 10% ...