复盘2003年SARS对房地产行业的影响：房地产稳态下短暂扰动，或促发逆周期调控弹性加大，优选钱多货多的优势房企

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究 报 告 复盘 2003 年 SARS 对房地产的影响： 推荐（维持） 房地产稳态下短暂扰动，或促发逆周期调控弹性加大，优选钱多货多的优势房企 华创证券研究所 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 事件： 截至 2020 年 1 月 31 日，新型冠状病毒感染确诊患者 9,826 例。新型冠状病毒肺炎疫情是我国继 2003 年 SARS病毒疫情后严重的公共卫生事件。我们通过复盘 2003 年 SARS 病毒疫情对房地产板块的影响，并尝试从政策、经济、基本面等方面对比研究本次新冠肺炎疫情对房地产行业的影响。 点评： 1、复盘 2003 年-基本面影响：SARS 导致 2003Q2 的 GDP 走弱，主要冲击消费、对房地产影响不明显 受 SARS 疫情影响，2003 年二季度我国 GDP 出现明显放缓，但仅影响一个季度后就出现了快速修复，期间主要冲击了消费类行业，但对于房地产投资及量价的影响相对较小，其中房地产投资和销售面积也仅是在 3 月、4 月出现了一定幅度增速高位放缓，但5月就实现了修复，2003年全年房地产投资和销售面积增速分别高达+30%和+29%。值得注意的是，2003 年房地产处于行业高速发展初期+上半年的货币政策宽松+下半年的确立房地产为支柱行业可能是 2003 年房地产基本面保持稳定的关键。不过 2003 年中国香港地区房地产市场较为低迷，或主要源于 1998 年后亚洲金融危机的持续影响以及短期 SARS 疫情扩散的影响，直到下半年流动性宽松后才见底回升。 2、复盘 2003 年-股价影响：SARS 环境下 AH 地产股走势背离，股价变化更多源于流动性和政策变化 2003 年，SARS 疫情刚开始传播期间，A 股地产处于上涨区间，H 股地产处于下跌区间；而疫情充分暴露后，A股开始下跌，H 股开始上涨。7 月疫情得到基本控制后，A 股仍在下跌，H 股仍在上涨。AH 房地产板块对于 SARS完全相反的表现主要源于流动性走势的差异。2003 年之前中国内地经济向好，2003 年 8 月之后中国内地流动性开始逐步收紧，而中国香港地区在经历了流动性偏紧后，2003 年开始流动性逐步宽松。此外，疫情中，优质房企的股价表现相对更良好，02 年 11 月至 03 年 12 月，万科绝对收益 33%，相对申万地产收益 56%。综合来看，2003 年 SARS疫情与 AH 房地产基本面和股价并没有直接强相关性，表现差异更多源于流动性和政策的变化。 3、2003 年与 2020 年对比：新冠肺炎对 20 年房地产将有负面影响，但预计逆周期调控弹性也将加大 1）从基本面来看，03 年 SARS 对房地产影响有限，20 年新冠肺炎对房地产将有负面影响。虽然 2003 年 SARS疫情冲击最大的是消费行业、对房地产行业影响并不明显，但鉴于当时房地产处于行业高速发展初期、首次被确立为支柱行业、流动性总体偏于宽松等利好环境，而考虑到目前房地产处于总量需求顶部区域阶段、行业持续成为政策严控对象，目前行业总体环境不如 2003 年，因而，预计 2020 年新冠肺炎疫情对房地产行业的负面影响可能要大于 2003 年。2）从政策面来看，本次疫情将打破兼顾控地产和稳经济的弱平衡，或促发逆周期调控弹性加大。2003年中我国经济处于复苏阶段，并且房地产被确立为支柱行业后带动经济高速发展，彼时经济结构主要以投资为主，SARS 疫情冲击消费，但对经济负面影响有限；而 2020 年我国经济处于低位阶段，并且房地产被认定为不能作为短期刺激经济的手段，此时经济结构主要以消费为主，非冠肺炎疫情冲击消费，或对经济的负面影响更大。原本我国目前经济和财政压力加大，而本次疫情将进一步加剧经济下行压力，或促发逆周期调控弹性加大。 4、新开工与销售敏感性分析：20 年新开工/销售面积同比预测分别下调为-1.4 至+2.0%/-1.9%至-4.5% 鉴于 1 季度的新开工和销售占比历来较小（15-19 年 Q1 平均分别为 16.7%/16.3%），如果本次新冠肺炎疫情在Q1 中得到有效控制，再考虑到后续购房需求的累积以及低库存下的补库存需求，那么后续销售和新开工负面影响也将可控。考虑到 2008 年以来新开工面积单季度同比最大降幅为 25%，同时估算 2 月全月和 3 月部分开工受到影响的降幅约为 20-30%，我们假设 2020Q1 新开工同比下降 15%、20%、25%、30%、35%进行敏感性分析，预计全年新开工同比将由原先预测的+4.6%下调至现有预测的-1.4%至+2.0%；需求端来看，我们认为购房需求只是延后、并非消失，我们假设需求相对稳定情况下，按照 75%去化率估算，则新开工的下行对应全年销售面积同比将由原先预测的+0%下调至现有预测的-1.9%至-4.5%，并且调控政策趋松的弹性有望打开，从而有望增强需求的弹性。 行业研究 房地产 2020 年 2 月 2 日 复盘 2003 年 SARS 对房地产的影响 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 5、投资建议：房地产稳态下短暂扰动，或促发逆周期调控弹性加大，优选钱多货多的优势房企 近期受到新冠肺炎疫情的持续扩散影响，一季度房地产市场成交压力或将延续，甚至对全年销售形成负面影响，但购房需求只是延后、并非消失，同时一季度占比较小，预计总体销售负面影响可控；与此同时，新冠肺炎疫情也将使得经济和财政压力进一步加大，也将打破政府兼顾控地产和稳经济的弱平衡，或将促发逆周期调控弹性进一步加大。考虑到目前板块 2020 年业绩确定性强、估值仍处于低位、而股息率仍处于高位，此外政策弹性打开也将带动估值弹性，维持板块推荐评级，并优选可售充沛、杠杆可控、经营优质的房企，以及具有避风港属性的物管企业，推荐：1）住宅开发：融创中国、万科 A、保利地产、金地集团、金科股份、中南建设、旭辉控股、阳光城、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、保利物业、新大正，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务等；3）商业地产：大悦城、新城控股，建议关注：龙湖集团、华润置地、中国国贸等。 6、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧。 复盘 2003 年 SARS 对房地产的影响 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 一、复盘 2003 年：03 年疫情对房地产影响不明显，股价变化更多源于政策和流动性变化 （一）SARS 的基本介绍：02 年 11 月于顺德爆发，03 年 3 月大面积扩散，03 年 7 月基本扑灭 SARS 病毒疫情于 2002 年 11 月在广东省顺德市首次爆发后，由于恰逢春运人员大量流动时间节点，感染患者迅速扩散至全国，引发各界恐慌，并于 20