2025年中国酒店业投资与资产管理白皮书

⯼阌戴 雪 英浩 华 管 理 顾 问 公 司执 ⾏ 董 事 ⼤ 中 华 区 总 经 理厚 海 数 据 平 台 创 始 ⼈中 国 旅 游 饭 店 业 协 会 副 会 ⻓研究主创团队成员史 梦 华浩 华 管 理 顾 问 公 司业 务 总 监刘 桂 彤浩 华 管 理 顾 问 公 司 董 事厚 海 数 据 平 台 负 责 ⼈当前，中国产业结构调整步⼊深⽔区，经济增⻓模式从规模扩张转向质量提升，酒店业正⾯临前所未有的转型挑战与重构机遇。在供给端趋于饱和、产品同质化竞争加剧的背景下，⾏业整体营收增⻓放缓，运营压⼒持续加⼤。过去依赖地产红利、粗放扩张和经验驱动的经营模式已难以为继，市场对专业化、精细化、可持续的资产管理和运营能⼒提出了更⾼要求。在本轮发展周期之下，酒店投资主体与投资逻辑正在发⽣深刻变⾰。曾以地产开发为驱动的投资者，或逐步退出酒店领域，或加速向资产运营者⾓⾊转型，从“开发思维”转向“经营思维”。与此同时，以⾃持资产运营为核⼼⽂酒旅集团，借助本轮国资整合浪潮，获得了⼤量存量资产，亟需通过专业化的资产管理能⼒实现资产的优化配置与价值盘活。因此他们对项⺫的关注已不再局限于投资开发或单⼀运营管理，⽽是迈向涵盖投、融、建、管、退全⽣命周期资产管理新阶段。我们相信通过这⼀轮整合，中国酒店⾏业将孕育并诞⽣⼀批深耕产业、具备⻓期主义视野的产业投资者。他们将以资产价值为核⼼，以运营能⼒为引擎，推动⾏业实现⾼质量转型。依托在酒旅⾏业多年深耕的积累，浩华整合旗下「厚海数据平台」（www.hohidata.com）所沉淀的海量运营数据，并⼲泛采集来⾃资深投资⼈、业主⽅的⼀⼿调研反馈，推出《2025年酒店业投资与资产管理⽩⽪书》。本⽩⽪书旨在为酒旅⾏业从业者提供贯穿资产全⽣命周期各关键节点的深度市场洞⻅与趋势研判，以此助⼒⾏业资产管理能⼒和运营专业化能⼒的提升。本年度报告继续围绕三⼤核⼼板块展开：投资开发、资产管理运营、资产退出。除回顾2024年关键数据外，报告亦涉及对未来市场⾛势的预判，引导从业者以动态、前瞻的视⾓了解⾏业变化趋势。此外，本报告增加了数字赋能专项分析，尽管⼀些企业在数字化领域仍处基础设施搭建的起步阶段，但该领域的变⾰正在重塑酒店资产的运营模式。我们希望通过多元化的视⾓，为⾏业注⼊新的思考维度。最后，谨代表浩华研究团队，向所有参与本次调研的⾏业伙伴致以最诚挚的感谢。正是你们的开放与协作，让这份报告成为⾏业智慧的集体结晶。我们坚信，唯有共建共享、协同进化，中国酒旅产业⽅能在变局中⾏稳致远，实现⾼质量、可持续的未来。⾼层管理⼈员, 33%中层管理⼈员, 53%基层管理⼈员, 14%0 ⾄ 5 家, 43%6 ⾄ 10 家, 15%11 ⾄ 20 家, 10%21 ⾄ 30 家, 6%30 家以上, 25%11%1%2%5%38%44%0%20%40%60%其他AMC资产管理公司基⾦公司/投⾏/保险公司轻资产运营为主的酒店运营商综合⽂酒旅企业房地产开发商公司类型2%4%18%32%45%0%10%20%30%40%50%混合所有制企业境外投资企业民营企业地⽅国企央企公司性质煝疵做岻騜僻本报告的数据来源为浩华旗下⾃主研发的「厚海数据平台」、《中国饭店业务统计》以及2025年中国酒店投资和资产管理市场展望问卷调查。「厚海数据平台」数据范围涵盖全国范围内近9万家中档及以上酒店，总客房数量超过800万间，囊括全国330多个城市，覆盖超过800个酒店品牌以及约200家国际与国内酒店管理公司。平台数据追踪时⻓超⼗年，为兼具时间纵深及市场⼲度的⾏业权威⼤数据平台。《中国饭店业务统计》是浩华管理顾问公司与中国旅游饭店业协会合作出版的年度统计性刊物，是⾏业权威的数据统计刊物，为酒店业主、潜在投资⼈、及⾏业⼈⼠提供详实的数据⽀撑，为投资、资管及相关决策提供科学专业的⽀持。⾃2003年⾸刊发⾏，《中国饭店业务统计》已连续⼆⼗三年成功出版。此次问卷调查涵盖的⼆⼗余个问题旨在针对中国酒店业投资⼈和资产业主，全⾯调查了解当下中国酒店投资及资产管理的特征、偏好、 关切领域及未来的发展趋势。研究范围主要包括开发投资、资产管理及资产退出三部分。问卷共收到90多家中国头部机构投资者及资产业主的中⾼层管理者的回复，主要来⾃中央和地⽅国企、私营地产开发商、专业资管机构、基⾦公司和投⾏等相关领域，其公司背景统计如表格所⽰。在此诚挚感谢各参与者的⾏业⻅解分享。物业数量职位级别I. 䙰✅嚤ꃎ4II. ╃ⲏ闌騣8•开发投资9⁃标的类型10⁃产品热点11⁃物业特点12⁃管理模式13⁃品牌筛选14⁃回报预期15•资产运营管理16⁃空间提效17⁃组织⼈效19⁃数字赋能21⁃资产维护23•资产退出25⁃交易主体26⁃交易热点27⁃资产价格28⁃退出预期29⁃退出路径30III. 鱶ⲹ䙰缏31潨䓡I. 䙰✅嚤ꃎ•䫌鰑┱鰑硅溸╭✅麄⚌•䫌鰑┱鰑硅溸䈰✑⫐㵽•䫌鰑┱鰑硅溸ꁾ✑埛䑑5鰑硅╭✅╚☋䫌㒘㎼㝠⚕䧯╬鰑硅假ⲇꓪ䙰✅嚤ꃎ䫌鰑┱鰑硅╭✅麄⚌请问您管理或参与的不动产资产管理业务包括哪些？Q2%2%13%13%99%其他养⽼服务类资产办公类资产商业零售及购物中⼼类资产酒店、公寓等住宿类资产11%1%2%5%38%44%其他AMC资产管理公司基⾦公司/投⾏/保险公司轻资产运营为主的酒店运营商综合⽂酒旅企业房地产开发商2%4%18%32%45%混合所有制企业境外投资企业民营企业地⽅国企央企请问贵司的企业类型为？Q请问贵司的股权属性为？Q在本报告伊始，我们需要特别说明的是，本问卷主要的调研对象为机构投资者⽽⾮个⼈独⽴投资者，所呈现的各问题的统计结果主要为机构投资者的直接反馈。根据调研结果可看出，参与酒店投资及资管的企业中，约44%的受访者所在企业类型为房地产开发商，38%的受访者所在企业为综合⽂酒旅。地产商及⽂酒旅企业为主要酒店的投资及资产管理⽅。另 有 较 少 量 的 企 业 为 酒 店 运 营商、基⾦公司、险资及⾦融背景的资管公司。就受访者的公司性质⽽⾔，约45%的企业为央企，32%的企业为地⽅国企，这些企业掌握者中国⼤量酒店资产资源，成为本轮周期中重要的酒店投资资管参与者。此外，约18%的企业为民营企业，另有少量（约4%）的企业为外资。调研结果显⽰，除涉及酒店/公寓等住宿类资产以外，仍有相当⽐例的受访者也涉⾜商业零售及办公类不动产的投资与管理⼯作内容。这可以看出，除住宿类资产垂直整合管理以外，不少企业在管理架构上在实⾏跨业态的投资和资产管理，这对资管⼈才提出了更⾼维度的要求。同时，我们也看到养⽼服务类资产管理也正在成为酒店资管⼈正在延伸的新业态领域。注明：此题为多选题，选项每选⼀次即被统计，因此总百分⽐逾100%。6在住宿业态投资和资产管理业务中，2025年您的⼯作重点是什么？Q䙰✅嚤ꃎ䫌鰑┱鰑硅溸䈰✑⫐㵽7%14%14%32%58%76%收购住宿类资产现有住宿类物业的⾦融化退出出售住宿类物业新住宿类资产开发存量物业/ 住宿业态升级改造现有物业的精细化资产管理以提升资产收益和价值就2025年投资及资管⼯作重点⽽⾔，76%的受访者聚焦存量物业的精细化管理；58%的受访者关注存量物业的升级改造。在地产增速⼤幅收缩的背景下，从业者进⼀步加速从「投资扩张」向「存