固定收益专题：一文全析“公募REITs”

固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 固定收益 证券研究报告 2025 年 10 月 14 日 作者 谭逸鸣 分析师 SAC 执业证书编号：S1110525050005 tanyiming@tfzq.com 赵悦颖 分析师 SAC 执业证书编号：S1110525070008 zhaoyueying@tfzq.com 近期报告 1 《固定收益：进出口的“韧性”与“底气”-9月进出口数据点评》 2025-10-13 2 《固定收益：关税 2.0，信用会压利差 吗 ？ - 信 用 策 略周 报 20251012》 2025-10-13 3 《固定收益：关税升级：4 月重现 or TACO交 易 - 海 外 时 政 点 评 》 2025-10-12 一文全析“公募 REITs” 公募 REITs 的概念及核心结构 不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust, REITs）是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。 中国公募 REITs 未采用海外市场常见的公司型或契约型，而是基于现有法律框架，采用了“公募基金+ABS”的双层 SPV 结构。 公募 REITs 的发展历程 中国公募 REITs 市场的发展历程大致可分为三个阶段：（1）早期探索与类REITs 时代（2005-2019）；（2）试点启动与市场诞生（2020-2021）：2021年 6 月 21 日，首批 9 单基础设施公募 REITs 产品成功挂牌上市，标志着中国公募 REITs 市场正式诞生。（3）探索并实现常态化发行（2022 年以来）：2024 年 7 月，发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，标志着中国基础设施公募 REITs 正式迈入常态化发行的新阶段。 公募 REITs 的一级发行 截至 2025 年 9 月 30 日，我国已上市的公募 REITs 产品共 75 只，首发募集资金规模共计 1966 亿元。 公募 REITs 的一级发行认购流程遵循“战略配售、网下询价、公众认购”三大阶段。定价方面，公募 REITs 一级发行定价流程以市场化询价为核心，结合底层资产估值和投资者需求动态确定。 公募 REITs 的二级市场 截至 2025 年 9 月 30 日，我国已上市的 75 只公募 REITs 产品总市值共 2210亿元。 市值占比前 3 的资产类型分别为消费基础设施、园区基础设施、仓储物流，占比分别为 18%、17%、12%。 自我国公募 REITs 上市以来，其二级市场走势大致经历以下阶段：试点初期与首轮行情（2021.6-2022.2）；估值调整与政策驱动（2022.2-2023.7）；OCI政 策 破 局 （ 2024.1-2024.7 ）；“ 资 产 荒 ” 行 情 与 结 构 分 化（2024.7-2025.9）。 整体而言，影响 REITs 二级市场表现的因素主要有以下几点：宏观经济与利率环境、监管政策变动、市场供求、流动性，以及最为根本的底层资产运营状况。 公募 REITs 的估值体系 目前，现金流折现法是中国公募 REITs 最核心、最主流的估值方法。 由于产权类 REITs 与经营权类 REITs 在底层资产性质、现金流特点上存在区别，因此在估值上也有一定的差异。二者在应用现金流折现法估值时，需注意期限、折现率方面的区别。 不同资产类型的 REITs 怎么看？ 不同资产类型的 REITs 因底层资产属性、运营逻辑存在差异，其价值评估需聚焦不同的维度，我们重点分析几大主流类型：（1）产业园 REITs；（2）高速公路 REITs；（4）商业 REITs；（5）仓储物流 REITs；（6）保障性租赁住房 REITs；（7）生态环保 REITs。 风险提示：宏观政策超预期变化；公募 REITs 政策超预期变化；基础设施项目运营风险。 固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 公募 REITs 的概念及核心结构 .......................................................................................................... 4 2. 公募 REITs 的发展历程........................................................................................................................ 6 3. 公募 REITs 的一级发行........................................................................................................................ 8 4. 公募 REITs 的二级市场...................................................................................................................... 12 5. 公募 REITs 的估值体系...................................................................................................................... 15 6. 不同资产类型的 REITs 怎么看？ .................................................................................................... 17 7. 风险提示 ................................................................................................................................................ 20 图表目录 图 1：公募 REITs“公募基金-ABS-项目公司”三层结构 ............................................................... 4 图 2：公募 REITs 发行情况统计：月度（亿元、只） ..................................................................... 8 图 3：公募 REITs 发行情况统计：年度（亿元、只） ........................................................