房地产行业深度研究报告：香港房地产要回暖了吗

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2025 年 09 月 29 日 房地产行业深度研究报告 推荐 （维持） 香港房地产要回暖了吗 ❑ 2025 年上半年香港房地产市场初步止跌，政策放松并非决定性因素。1）2023、2024 年香港楼市政策调控力度更大，全面“撤辣”后有效补充了内地买家客户，2024 年新房、二手房交易中内地买家占比提升至 24%，但政策效果仍为脉冲式回暖，2024 年香港住宅房价指数下跌 7.1%。2）2025 年初香港楼市政策宽松力度一般，将征收 100 港元印花税的物业价值上限由 300 万港元提升至 400 万港元；但楼市出现了初步止跌迹象，2025 年 1-8 月香港新房、二手房成交量分别为 1.3、2.7 万份，分别同比增长 13.9%、13.8%；截至 2025 年 8 月，私人住宅房价指数较 24 年底仅微跌 0.24%。 ❑ 止跌的关键在于：1）香港经济回暖带来收入预期好转；2）阶段性的宽松利率环境。2025 年香港金融业复苏支撑经济回暖，上半年香港资本市场融资活跃，截至 6 月底，主板 H 股首次招股集资达 888.5 亿港元，已超去年全年水平；一季度全港新单总保费达 934 亿港元，同比增长 43%。香港二季度 GDP 同比增长 3.1%，私人消费开支同比转正并实现 1.9%增速。 ❑ 香港住宅租金收益率较高，在低利率环境下成为房价止跌催化剂。1）2022 年底启动的“优才计划”落地超预期，截至 24 年底约有 35 万人才及家属抵港，直接刺激租房需求，2023 年香港住宅租金止跌反弹，2023 年、2024 年香港私人住宅租金指数分别上涨 6%、3.5%。2）房价下降、租金上升驱动住宅租金收益率上涨。我们测算，截至 2025 年 7 月，香港住宅实际租金收益率或为 1.8%-2.7%，其中小于 100 平米以下的户型实际租金收益率或在 2.2%-2.7%。3）受香港银行同业拆息下降影响（HIBOR 下降至 0.6%左右），2025 年 5-7 月香港房贷利率阶段性下降至 2%左右，房贷利率低于小面积户型实际租金收益率，居民基于资产配置视角购房。 ❑ 成交结构也印证了这一结论，2025 年上半年香港小面积、低总价户型成交量增速明显快于大户型，房价跌幅更小。1）截至 2025 年 7 月中旬，香港新房成交量突破 1 万套，同比增长 14.4%，其中一房、两房户型成交量分别同比增长17%、45%，而三房成交量同比下降 19%；从新房+二手房成交总价来看，500万港元以下的住宅成交量同比增长 35%，而 500 万港元以上的住宅成交量同比基本持平。2）从房价端来看，截至 2025 年 8 月底，香港 A 类、B 类、C 类、D 类、E 类住宅房价指数较 24 年年底分别+0.9%、-0.9%、-1.2%、-1.6%、-0.3%，小面积户型由于租金收益率更高，资产配置逻辑较为顺畅，A 类户型（＜40 平米）不跌反涨，其余户型面积越小、房价跌幅越小（E 类户型成交量较低，港岛、九龙区域月交易量常常不到 20 套）。 ❑ 香港新房当前仍有去库存压力，短期仍在以价换量。1）根据香港房屋局数据，未来三至四年的一手住宅潜在供应量高达 10.1 万伙，而已落成但未售出的“现楼货尾”约 2.7 万伙；当前现楼库存去化周期约 18 个月，而 2010-2020 年间库存去化周期在 10 个月以内。2）2025 年上半年香港热销新盘多位于新界，且贯彻“以价换量”逻辑去化，以销冠项目 SIERRA SEA 为例，首批房源以低于市场预期价格推出，与区域上次入市新房及周边二手房相比价格较低。 ❑ 投资建议：2022-2024 年香港楼市“撤辣”只带来了脉冲回暖，2025 年才出现初步止跌迹象，截至 8 月底私人住宅房价指数较 24 年底仅微跌 0.24%，而止跌回稳的关键在于 2025H1 香港经济回暖（以金融业回暖为主），以及 5-7 月利率下降窗口期，带来了住宅租金收益率超过房贷利率的环境，2025 年香港楼市中小面积、低总价户型量价表现更好也印证了这一点。但在整体库存量仍在高位的情况下，短期房企仍聚焦于去库存，房价中枢或维持稳定，中长期关注经济回暖节奏及利率变化，建议关注太古地产、新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设等。 ❑ 风险提示：宏观经济波动影响居民收入预期，进而影响房价；房企加快供应节奏，供给量超预期增长；实际租金收益率测算可能存在误差 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 证券分析师：许常捷 邮箱：xuchangjie@hcyjs.com 执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 执业编号：S0360525090001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 107 0.01 总市值(亿元) 13,050.02 1.11 流通市值(亿元) 12,483.64 1.31 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 5.5% 14.3% 10.8% 相对表现 2.8% -3.7% -13.9% 相关研究报告 《房地产行业周报（2025 年第 38 周）：上海优化房产税政策，旭辉中标成都代建项目》 2025-09-23 《房地产行业周报（2025 年第 37 周）：河南加大收储力度，新房二手房成交环比上升》 2025-09-16 《房地产行业周报（2025 年第 36 周）：京沪深陆续放松限购，新房二手房成交环比下降》 2025-09-09 -20%-8%3%15%24/0924/1225/0225/0525/0725/092024-09-30~2025-09-29房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 投资主题 报告亮点 1、复盘香港楼市止跌回稳的关键：2025 年香港房地产政策宽松力度不及2023、2024 年，但楼市初步止跌，住宅房价仅微跌 0.24%，止跌的关键在于经济回暖带来收入预期好转，以及阶段性的宽松利率环境。 2、香港目前实际租金收益率情况：1）“优才计划”给香港带来的人才（截至2024 年底，共有 18 万名人才抵港，远超特区政府 2023-2025 年引入 10.5 万名人才的目标），虽然很难在短期内转化为购房需求，但能够直接驱动香港住宅租赁市场；2）由于香港住房持有成本较高，经我们测算，扣除差饷、地租、物业税、物业费后，业主实际到手租金约为总金额的 75%，A-E 类住宅实际租金回报率或分别为 2.7%、2.4%、2.2%、1.95%、1.8%。 3、虽然香港房地产市场出现止跌迹象，但短期内新房涨价难度仍较大，开发商仍有去库存压力。根据香港房屋局数据，未来三至四年的一手住宅潜在供应量高达 10.1 万伙，其中已落成但未售出的“现楼货尾”约 2.7 万伙，当前现楼库存去化周期