房地产行业跟踪分析：地产业绩预告期来临，看好板块投资价值

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 21 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 地产业绩预告期来临，看好板块投资价值 [Table_Summary] 核心观点：  本周政策情况：银保监会强调房住不炒定位，苏州放松落户限制。本周，银保监会强调落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展。信托行业 2019 年第三次风险排查正在进行，拟于下周完成，房地产信托、政信信托是核查重点。财政政策方面，2020 年 1 月 19 个省市计划发行新增专项债 6064 亿元，较 19 年 1 月全国实际发行规模（1411.7 亿元）大幅增长。地方层面，苏州放松落户限制，本科以上、45 岁以下（原 40 岁）男性或 40 岁以下（原 35岁）女性可落户，取消原社保要求；大专 35 岁以下（原 30 岁），在苏州工作且缴纳社保 6 个月（原 2 年）可落户。另一方面，唐山市新出限售政策，新房限售 42 个月（原不限售）。  本周基本面情况：2020 年 1 月前 9 天 47 城新房成交同比上涨 11.5%。20 年 1 月前 9 天，47 城新房成交同比上涨 11.5%，各线成交同比均上涨，其中一线涨幅最大上涨 23.8%，13 城当月批售比下降至 0.80。土地市场方面，上周百城土地溢价率回升至 8.4%。  地产业绩预告期来临，看好板块投资价值。站在目前的时点，地产板块具备较高的配置价值，主要有三个原因：（1）1 月开始进入地产公司业绩预告阶段，从已发布业绩预告的情况来看，保利地产、绿地控股业绩分别预增 41%、31%，我们预计 19 年头部房企（TOP20）整体业绩保持 30%左右的增长，预计 20 年整体增幅也将维持在 25%，地产板块低估值、高分红，依旧具备较强吸引力；（2）行业融资环境年初逐步改善，根据公司公告，民企 ABS、海外票据等融资规模、成本均呈现边际改善，如融创中国、旭辉控股集团发行优先票据较此前利率分别下降100bp、45bp，后续融资政策变化值得关注；（3）1 月上旬新房市场批售比及土地市场供需比均有所下降，20 年初行业环境好于 19 年，对需求端有一定正面影响。综合以上三点，我们认为在行业环境改善及业绩增长推动下，板块具备系统性机会，并且龙头房企由于具备更高的增长弹性空间，收益表现或更加突出，继续推荐低估值、高增长的一二线龙头。一线 A 股龙头推荐：万科 A、金地集团、招商蛇口，二线 A 股龙头推荐：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展，H 股龙头推荐：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富集团等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。  风险提示。政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2020-01-12 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业:年末供给放量，去化率维持低位 2020-01-05 房地产行业:存量浮动贷款挂钩 LPR，重申板块机会 2019-12-30 房地产行业:存量浮动贷款基准切换，再次强调行业性机会 2019-12-29 [Table_Contacts] 联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -1%7%15%23%31%39%01/1903/1905/1907/1909/1911/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 21 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 万科 A 000002.SZ 人民币 31.46 2019/12/03 买入 39.60 3.67 4.22 8.78 7.62 6.59 7.49 19.9% 18.5% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 19.63 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 8.58 7.64 8.98 8.33 21.0% 19.1% 华夏幸福 600340.SH 人民币 27.63 2019/10/20 买入 36.99 4.93 6.03 5.62 4.59 8.46 7.97 29.0% 26.2% 华侨城 A 000069.SZ 人民币 7.66 2018/11/01 买入 - 1.33 1.42 5.74 5.38 5.77 5.46 15.0% 13.8% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 9.59 2019/10/26 买入 13.52 2.25 2.47 4.26 3.89 2.74 1.52 22.5% 19.8% 金科股份 000656.SZ 人民币 7.58 2019/11/03 买入 7.97 1.00 1.20 7.61 6.31 13.11 11.87 19.3% 18.8% 中南建设 000961.SZ 人民币 10.04 2019/10/30 买入 10.78 1.13 1.93 8.91 5.20 4.41 4.16 20.3% 25.9% 阳光城 000671.SZ 人民币 7.94 2019/10/28 买入 8.89 0.93 1.29 8.56 6.14 9.93 4.98 18.0% 20.1% 蓝光发展 600466.SH 人民币 7.62 2019/10/26 买入 10.04 1.11 1.72 6.90 4.48 11.00 11.78 22.6% 25.8% 华发股份 600325.SH 人民币 7.62 2019/10/29 买入 10.50 1.40 1.90 5.42 4.01 18.23 11.91 20.0% 21.3% 新湖中宝 600208.SH 人民币 3.96 2019/12/18 买入 5.20 0.36 0.45