物业行业海外物业巡礼：从欧艾斯（ISS.CO）看非住宅物管，以人为核心，业务覆盖全球

海外行业报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 海外物业巡礼 证券研究报告 2019 年 12 月 23 日 作者 刘章明 分析师 SAC 执业证书编号：S1110516060001 liuzhangming@tfzq.com 孙海洋 分析师 SAC 执业证书编号：S1110518070004 sunhaiyang@tfzq.com 从欧艾斯（ISS.CO）看非住宅物管：以人为核心，业务覆盖全球 欧艾斯（ISS）是全球领先的综合设施服务集团，也是业内鲜有的能够在全球范围内提供自主服务的公司之一。目前，欧艾斯拥有近 50 万名员工，年收入逾 700 亿丹麦克朗（约合人民币 727 亿），市值达 294 亿丹麦克朗（合人民币约 308 亿元）。通过整合并优化运营流程，欧艾斯全面管理客户设施相关的多样化需求，随时随地为客户提供灵活的服务组合、保证始终如一的服务品质。 欧艾斯为全球的办公室、工厂、机场、医院等场所提供服务。公司旨在通过创造卓越的工作场所提升客户的参与感与幸福感，维护建筑物及内部设施使其保持最佳性能。 2018 年，欧艾斯 32%的客户来自金融服务和 IT 行业，12%的客户来自工业和制造业，11%的客户来自医疗行业，10%的客户来自公共行政行业，其余客户来自其他行业。 欧艾斯目前主要从事以下业务：（i）设施管理服务，（ii）清洁服务，（iii）安保服务，（iv）餐饮服务，（v）物业服务，（vi）办公支持服务 设施管理（FM）是一项多方面的管理服务，通过整合人员、地点、流程和技术，确保建筑环境正常运营，公司称其为“综合性设施服务”。 欧艾斯是设施管理领域的全球领导者，在该领域拥有超过 25 年的经验，公司的设施管理服务涉及所有服务交付的管理、行政管理、培训、运营管理、整合、创新，并为买方机构提供战略支持。放眼全球，鲜有其他公司有能力提供与欧艾斯比肩的服务广度与品质。 欧艾斯一般通过自营服务模式提供设施管理。通过管理本公司的员工，欧艾斯得以更好地控制、治理和管理所提供服务的每个环节，保证解决方案的质量与效率。 针对设施管理服务，欧艾斯在实践中的基础上建立了一套先进的流程框架，这使得公司无论在哪个国家运营都能提供同等品质的服务。清晰的流程也使员工与客户之间的沟通更加轻松。 公司运用 IFS 管理工具进行报告。该报告工具监控着业务组合内的所有活动，产生实时数据。如果某一生产基地的空调出现故障，它会立即显示在仪表盘上并迅速向客户报告。该系统还支持数据收集，这些数据随后可与其它企业系统的重要业务信息融合，提供充分的透明度，为更好、更快地做出决策奠定基础。 欧艾斯 2016-18 年实现的营收分别为 786.58 亿丹麦克朗、725.77 亿丹麦克朗、735.92 亿丹麦克朗（约合人民币 764 亿），2018 年同比增长 1.40%，营业收入保持比较稳定的状态； 2019H1 营收 378.86 亿丹麦克朗（约合人民币 393.7 亿），2019H1 同比增长 4.95%。 将营业收入按 6 类业务划分：清洁服务收入占欧艾斯整体营收比重最高2016-18 年分别占比 50%、48%和 47%；其次是物业服务，2016-18 年分别占比 20%、21%和 20%；餐饮服务 16-18 年占比 13%、13%和 15%；安保服务和办公室支持服务近三年占比没有发生变化，都为 7%；设施管理服务所占比例最低，在 3%-4%左右。总体而言欧艾斯收入的业务构成比较稳定，年际变化不大。 风险提示：地产销售面积下滑，核心人员流失，增值服务发展低于预期。 海外行业报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 欧艾斯：全球领先综合设施服务集团....................................................................................... 3 2. 办公服务的高效支持者和深入挖掘者....................................................................................... 5 3. 2018 营收 736 亿丹麦克朗（约合人民币 764 亿） ............................................................... 9 4. 总结：以人为本，重视基础物管服务，提升用户粘性 ....................................................... 11 图表目录 图 1：欧艾斯（ISS）是全球领先的综合设施服务集团 ...................................................................... 3 图 2：欧艾斯的客户构成 ............................................................................................................................... 5 图 3：欧艾斯主要从事设施管理、清洁、安保等 6 个方面的工作 ................................................ 5 图 4：公司员工通过 IFS 管理工具监控业务活动 .................................................................................. 6 图 5：世界级的安保服务 ............................................................................................................................... 7 图 6：世界级的安保服务 ............................................................................................................................... 7 图 7：欧艾斯提供食堂设计和配餐服务 ................................................................................................... 8 图 8：欧艾斯提供外带服务 .......................................................................................................................... 8 图 9：欧艾斯 2018 年实现营收 735.9