产业赛道与主题投资风向标：如何看待房地产指数的脉冲式行情？

1证券研究报告作者：请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明2025年07月27日分析师 吴开达 SAC执业证书编号：S1110524030001分析师 肖峰SAC执业证书编号：S1110524040003策略报告：投资策略专题如何看待房地产指数的脉冲式行情？产业赛道与主题投资风向标2周思考：房地产指数的长期超额与销量增速和房价增速的趋势性变化相关。短期来看，近一年房地产指数超额收益呈现脉冲式锯齿形态，具有周期短、波动剧烈、与政策强关联三大特征。我们认为，这一现象是因为近期地产股表现主要受短期刺激政策博弈驱动，而基本面复苏较弱则难以支撑行情持续性。具体来看，近6轮上涨波段中指数超额收益均值达13%，平均持续18天。我们认为，短期来看，若7月政治局会议或相关部委政策释放更积极的房地产刺激信号，地产指数或开启新一轮脉冲式上行；中长期视角下，当前商品房销量与房价跌幅已现收窄趋势，但指数仍处低位，待基本面止跌回稳态势进一步明确确认后，板块有望迎来持续性行情。市场回顾：本周（7.14-7.18），全A上涨1.86%，市场继续上攻。板块方面，机器人、稀土相关概念表现强势。当周全A日均成交额达15397亿元，较前周增加466亿元，市场活跃度高位震荡。市场情绪方面，当周平均上涨家数为2779家，较前周减少275家；平均涨停家数由前周的68家减至61家，赚钱效应有所减弱。资金流向方面，主力资金流出放缓，融资融券余额创近期新高升后回落至19023亿元（截至7月18日）。重点主题：（1）反内卷：推动落后产能有序退出，行业实现高质量发展。（2）雅江电站：1.2万亿投资建设雅鲁藏布江下游水电工程，中国雅江集团有限公司成立（3）AIDC：政策需求共振带来高景气，算力链业绩有望超预期。政策动态：中央城市工作会议召开。（1）7月14日至15日，中央城市工作会议在北京举行。中共中央总书记出席会议并发表重要讲话，明确做好城市工作的总体要求、重要原则、重点任务。（2）7月15日，国家医保局发布《关于开展第十一批国家组织药品集中采购相关药品信息填报工作的通知》。（3）7月16日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，听取规范新能源汽车产业竞争秩序情况的汇报，审议通过《国务院关于修改〈中华人民共和国外国人入境出境管理条例〉的决定（草案）》。（4）7月18日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍2025年上半年工业和信息化发展情况。工业和信息化部总工程师谢少锋，部新闻发言人、运行监测协调局局长陶青，部信息通信发展司司长谢存出席发布会。产业趋势：宇树科技开启上市辅导，Kimi K2发布后引发关注。（1）产业综合：国家部署开展大规模职业技能提升培训行动。从2025年到2027年底，国家将围绕增加制造业、服务业紧缺技能人才供给，以深入实施“技能照亮前程”培训行动为牵引，广泛开展职业技能提升培训。（2）人工智能：英国《自然》杂志网站16日发表文章说，中国人工智能（AI）模型Kimi K2发布后引发轰动，世界迎来“又一个DeepSeek时刻”。月之暗面官方数据显示，其总参数规模达到了万亿级别（1T），不过由于采用混合专家架构，每次任务仅动态激活320亿参数，只需调用模型中相关模块，从而有助于控制所需算力。 （3）机器人：中国证监会官网显示，宇树科技已开启上市辅导。（4）半导体：美国芯片公司超微半导体称，在美国宣布将批准销售后，该公司计划重启向中国出口其MI308芯片。（5）新消费：7月16日，京东黑板报发文称，二季度末，京东外卖全职骑手已突破15万人，京东外卖投入20亿为全职骑手升级福利。（6）生物医药：国内脑机接口迎新进展：10例癫痫患者实现“意念说话” 或惠及渐冻症、脑卒中人群。风险提示：产业发展进程不及预期；政策出台和落地具备不确定性；宏观经济波动。请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明3周思考4房地产指数的长期超额与销量增速和房价增速的趋势性变化相关。从房地产指数的长期表现来看，上一轮地产行情有长期超额的时期在2014-2015年，伴随着地产的销量及房价的V型反弹，房地产指数超额显著。2017-2024年，随着地产销售增速和房价增速的趋势性下行，房地产指数的超额收益整体呈持续下行趋势。2024年地产517新政和924新政后，地产销量降幅和房价降幅整体呈收窄趋势，但房地产指数的超额收益仍在底部徘徊。图：房地产指数超额收益的长期走势复盘资料来源：Wind，天风证券研究所5近一年，房地产指数超额收益呈现脉冲式锯齿形态，具有周期短、波动剧烈、与政策强关联三大特征。通过对2024年5月以来房地产指数超额收益的复盘，该板块超额行情呈现典型的脉冲式锯齿形态——在“上涨—回调—再上涨”的循环中表现出周期短、波动剧烈、与政策强关联三大特征。我们认为，这一现象是因为近期地产股表现主要受短期刺激政策博弈驱动，而基本面复苏偏慢则难以支撑行情持续性。具体来看，近6轮上涨波段中指数超额收益均值达13%，平均持续18天；同时，7月7日以来的地产超额行情，其涨幅与持续时间均低于历史均值。我们认为，短期来看，若7月政治局会议或相关部委政策释放更积极的房地产刺激信号，地产指数或开启新一轮脉冲式上行；中长期视角下，当前商品房销量与房价跌幅已现收窄趋势，但指数仍处低位，待基本面止跌回稳态势进一步明确确认后，板块有望迎来持续性行情。图：近一年，房地产指数超额收益呈现脉冲式锯齿形态，具有周期短、波动剧烈、与政策强关联三大特征资料来源：Wind，中国政府网，央视网，统计局官网，天风证券研究所图：7月7日以来的地产超额行情，其涨幅与持续时间均低于历史均值051015202530354045500.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%房地产指数波段行情的持续时间（日）房地产相对沪深300的超额收益（%）6市场回顾7资料来源：Wind全A指数，财联社等，天风证券研究所备注：统计截止2025年7月18日图：7月市场表现及重点事件6.24 以色列和伊朗停火。6.30 国家医保局、国家卫生健康委印发《支持创新药高质量发展的若干措施》。7.1 总书记召开财经委会议，强调统一大市场和发展海洋经济同时强调依法依规治理企业低价无序竞争，引导企业提升产品品质，推动落后产能有序退出。7.3 工业和信息化部党组书记、部长李乐成主持召开光伏行业制造业企业座谈会，要求“依法依规、综合治理光伏行业低价无序竞争，引导企业提升产品品质，推动落后产能有序退出”。当日小鹏G7正式上市。7.4 国家发展改革委党组在《学习时报》发文指出，改造提升传统产业，培育壮大新兴产业、未来产业，深入开展“人工智能+”行动。7.9 上海市经济信息化委印发《上海市促进高成长企业加快发展三年行动方案（2025-2027年）；同日，市场监管总局、工业和信息化部联合印发的《计量支撑产业新质生产力发展行动方案（2025-2030年）》。7.10，马斯克旗下公司xAI正式发布Grok 4。7.11 月之暗面发布Kimi K2 模型，并同步开源。7.14 中央城市工作会议召开，总书记发表重要讲话。7.15 美国超微半导体公司(AMD)表示，美国商务部将对该公司的AI芯片MI308许可证重新进行审查，以便向中国重启该