房地产行业研究周报：7月百强房企销售表现如何？

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2025 年 08 月 03 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 师亮 分析师 SAC 执业证书编号：S1110525020001 shiliang@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:公募低配幅度扩大，北上市值环比回升——2025年二季度地产持仓点评》 2025-07-27 2 《房地产-行业研究周报:房企半年度业绩预告怎么看？》 2025-07-20 3 《房地产-行业研究周报:住房总量增长、政策预期趋强，静待“击球点”》 2025-07-14 行业走势图 7 月百强房企销售表现如何？ 行业追踪（2025.7.26-2025.8.2） 操盘口径：2025 年 7 月，TOP100 房企实现销售操盘金额 2111.6 亿元，环比下降 37.7%（23/24 年 7 月: 环比-33.5%/-36.4%），降幅略高于过去 2 年，同比下降 24.3%，同比降幅较 6 月扩大 1.6pct。累计业绩来看，25 前 7 月百强房企销售操盘金额 18638.4 亿元，同比降低 12.5%，同比降幅较 6 月扩大 1.8pct。全口径：TOP100 房企（公司可比口径）单月销售金额环比下降 40.3%，同比下降 24.6%，同比增速较 6 月提高 5.9pct；前 7 月累计销售金额同比下降 12.6%，增速较前 6 月上升 4.2pct。分梯度看，2025 年 7 月，TOP10、TOP11-30、TOP31-50 单月销售金额同比变化-14.4%、-37.1%、-47.1%，增速较 2025年 6 月分别变化+10.7pct、-27.2pct、-19.3pct。头部同比增速修复，中后部同比继续走弱，分化趋势加剧。分性质看，央企、地方国企、民企 7 月销售额同比增速分别为-24.2%、-34.7%、-32.0%，较 6 月分别+0.2pct、-11.9pct、+28.6pct。分违约未违约看，违约、未违约房企7 月销售额分别同比-45.5%、-27.8%，较 6 月分别+0.4pct、+6.8pct。分城市看，30 个重点城市新房成交规模仅为 836 万平方米，前 7 月累计成交规模与去年同期基本持平。二手房成交增长动能略有放缓，一二线小幅回调，三四线止跌回升。7 月百强房企销售增速延续弱势，在去年 7 月较低基数水平上总体降幅扩大反映需求仍呈疲软态势，我们认为主要或与 1）高温季节性因素；2）房企推货节奏影响；3）观望需求等待增量政策；4）二手价格下行趋势延续等因素有关。整体来看，年内基本面走势于 3 月冲高后回落，与 24 年具备相似性，我们预计 8 月百强销售或延续下滑趋势（23/24 年 8 月：环比-2%/-10%）。考虑四季度面临高基数压力，止跌回稳基调下我们看好“金九银十”增量政策托底销售，聚焦降息、限购优化、税费调整、多孩补贴等方向。 7 月新房、二手房同比增速转弱 新房市场本周成交 231 万平，月度同比-19.93%，相较上月下降 9.06pct；累计库存 10179万平，二线、三线及以下去化加速，一线去化放缓。二手房市场本周成交 163 万平，月度同比-5.37%，相较上月下降 8.01pct。7 月 21-27 日，土地市场成交建面 2029 万平，滚动12 周同比 3.9%；成交总额 428 亿元，滚动 12 周同比 19.87%；全国平均溢价率 9.01%，滚动 12 周同比+2.41pct。 本周申万房地产指数-3.43%，较上周下跌 7.50pct，涨幅排名 29/31，跑输沪深 300 指数1.68pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数-2.97%，较上周下降 6.39pct，涨幅排序5/11，领先恒生指数 0.50pct；克而瑞内房股领先指数为-5.69%，较上周下跌 10.67pct。 投资建议：政策表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。 标的方面，建议关注 1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：招商积余、保利物业、中海物业、华润万象生活、万物云；5）中介企业：贝壳(和海外组联合覆盖)、我爱我家。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -6%2%10%18%26%34%42%50%2024-082024-122025-04房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：7 月百强房企销售表现如何？ .................................................................................... 3 1.1. 投资建议 ....................................................................................................................................... 4 2. 成交概览 .................................................................................................................................................. 5 2.1. 新房市场 ....................................................................................................................................... 5 2.2. 二手房市场................................................................................................................................... 7 2.3. 土