房地产行业2025年中期策略：审慎观察，积极博弈

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容2025年07月07日房地产行业2025年中期策略审慎观察，积极博弈行业研究 · 行业投资策略房地产·房地产开发投资评级：优于大市（维持）证券研究报告 | 证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cnS0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cnS0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容核心观点• 上半年回顾当前“924”热度渐散，市场重回下行趋势，景气度回到了“924”之前。我们预计若无增量政策出现，短期内市场销售端无自发修复的可能。• 下半年展望当前库存供需关系未明显好转，如回收存量土地计划全部落地，当前能消化约14%的超量闲置土地。如果不考虑增量政策，我们预计2025全年销售额-5.8%，销售面积-3.6%，投资-9.3%，新开工-2%，竣工-26%。• 投资策略在房地产市场磨底的过程中，我们看好风险出清较为充分，拿地积极，土储质量高，产品力好的企业将脱颖而出。结合前文的观察指标，我们推荐：中国金茂、华润置地、绿城中国、越秀地产、贝壳-W、我爱我家。• 风险提示市场风险、政策风险、房企经营风险等。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容2025上半年回顾012025下半年展望02投资策略03风险提示04目录请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容政策面：“止跌回稳”是主基调，关注去库存落地效果自2024年9月中央提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，纵观三个季度以来的政策脉络，主基调仍是“止跌回稳”和“去库存”，其中“去库存”的三大手段回收存量土地、城中村改造、回收现房均在稳步推进中，未来仍是政策重点。和去年同期不同的是，由于重点城市销售量水平环比提升，同比降幅收窄，2025上半年显有因城施策的需求端放松政策出台。同时，构建房地产发展新模式，改善居民需求端的配套政策也在正有序推进，如“好房子”和“现房销售”均在2025上半年有所提及和落地。我们认为，2025下半年政策脉络仍将延续上半年的主基调，后续需持续关注去库存的落地效果，及需求端的放松政策出台时机。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容政策面：“止跌回稳”是主基调，关注去库存落地效果时间部门内容2月28日（国新办发布会）住建部2024年，全国实施城中村改造项目1863个，惠及居民136.7万户，建设筹集安置房189.4万套，起到了消除安全隐患、改善居住条件和生态环境、推动城市高质量发展等积极作用，实现了一举多得。针对“稳步推进城中村改造”，主要采取了以下工作：一是坚持先谋后动、动则必快、动则必成。指导各地从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合三种方式实施城中村改造，优先改造群众需求迫切、安全隐患突出的城中村，并加快实施进度，让老百姓能有更多获得感、幸福感、安全感。二是严格落实“一项目两方案”。督促每个项目都要制定完备的征收补偿方案、资金平衡方案。第一个方案主要做到征收补偿一定要安置到位，第二个方案确保每个项目资金收支能够平衡。三是扩大政策支持范围。从原有的35个城区常住人口在300万以上的大城市可以搞城中村改造，现在将城市的范围扩大到了地级及以上城市进行城中村改造。四是抓好工程质量安全监管。将城中村改造安置房建设作为质量安全监管的重点，确保施工安全和工程质量。3月5日全国两会稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好，不断提高人民生活水平。……优化和创新结构性货币政策工具，更大力度促进楼市股市健康发展。……持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。3月9日住建部住建部部长倪虹在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上表示，将会同有关部门长短结合、标本兼治，坚决稳住楼市。一是巩固政策组合拳效果，继续打好保交房攻坚战，加大白名单贷款投放力度，按照“应进尽进、应贷尽贷”要求，充分保障项目建设交付。二是加力实施城中村和危旧房改造，将在去年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模。2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新改造范围。稳妥推进货币化安置，让城中村居民拥有更多的自主选择权，实现早入住、早安居，同时，也有利于消化存量商品房。三是推进收购存量商品房，将支持地方在收购主体、价格和用途方面充分行使自主权。收购的商品房，优先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和职工宿舍等。四是改革完善房地产开发、销售等基础性制度，适应人民群众高品质住房的需要，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，促进房地产市场平稳健康发展。住宅层高标准将调整为不低于3米。3月31日住建部国家标准《住宅项目规范》发布，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面，对住宅项目的建设、使用和维护作出规定。规范要求新建住宅建筑层高不低于3米，4层及以上住宅设置电梯，提高墙体和楼板隔声性能，系统提出无障碍和适老化建设方面的要求，每套住宅都有满足日照标准的房间。4月25日中央政治局会议要持续用力防范化解重点领域风险。继续实施地方政府一揽子化债政策，加快解决地方政府拖欠企业账款问题。加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。持续稳定和活跃资本市场。5月7日（国新办发布会）中国人民银行、金融监管总局、证监会为贯彻中央政治局会议精神，进一步实施好适度宽松的货币政策，人民银行将加大宏观调控强度，推出一揽子货币政策措施，包括下调政策利率0.1个百分点，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点。……降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限利率同步调整。……金融监管总局近期将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势。表1：2025年关于房地产政策的表态资料来源：住建部、中国人民银行、金融监管总局、中国新闻网、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容政策面：“止跌回稳”是主基调，关注去库存落地效果城中村改造：效果值得期待2025年4月25日，中共中央政治局召开会议指出，要加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。5月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅《关于持续推进城市