房地产企业融资状况跟踪：哪些房企2020年再融资压力大？

固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 哪些房企 2020 年再融资压力大？ 证券研究报告 2019 年 12 月 15 日 作者 孙彬彬 分析师 SAC 执业证书编号：S1110516090003 sunbinbin@tfzq.com 近期报告 1 《固定收益：哪些事情不会改变？-中央经济工作会议点评》 2019-12-13 2 《固定收益：市场是继续提升风险偏好还是等等看？-天风总量联席解读》 2019-12-12 3 《固定收益：谁在买利率？-2019 年11 月中债登和上清所托管数据点评》 2019-12-11 房地产企业融资状况跟踪 12 月 6 日中央经济工作会议并未再提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”， 但是首次将“稳地价”写入中央经济工作会议报告。该如何解读这一变化？在房企融资持续收紧的背景下，房企面临较高的再融资压力，房企融资边际放松符合防风险和稳增长的需求。 商业性房地产开发贷三季度净增加 1600 亿，相比上半年的 5600 亿，环比增速明显降低，预计这一趋势还将持续；信用债 7-11 月份净融资为-305.2亿元，10-11 月份 ABS 净融资连续为负，海外债能够实现一定的净融资但预计难以持续；房地产信托也受到 64 号文的“余额管控”。 但是，从央行的一系列表态来看，简单放松房企的融资显然面临较多的约束：一方面，《中国金融稳定报告（2019）》指出我国的中国住户部门债务负担已经由 2018 年低于国际平均水平上升为与国际平均水平相当，且部分地区住户部门和一些低收入家庭债务风险较为突出；另一方面，房地产市场风险可能在某些区域显现，并可能传导至金融机构。所以未来政策走向预计仅仅是微调。 稳预期主要的方式是稳房价，稳房价先要稳地价，而稳地价最直接的方式就是对房地产融资进行管控。兼顾防风险、稳增长的实际需求和稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，房企融资边际放松、区别对待是目前政策的最好选择，简单大规模放松房企融资的可能性非常小，且目前已经出台针对信托和海外债的政策，融资放松还受到一定的政策管控约束。 2020 年，房企面临较大的再融资压力，信用债、海外债和 ABS 合计再融资需求超过 6000 亿元，其中信用债再融资需求 2095.7 亿元，海外债净融资需求 294.65 亿美元（按照汇率为 7 来估算，约 2063 亿人民币），ABS 再融资需求 2287 亿元。 合理考量房企的再融资压力，我们认为需要同时考虑杠杆、待偿还的公开市场债务规模等指标，综合来看，恒大、绿地、泛海、新湖中宝等房企，兼具债券再融资规模高、高杠杆经营的问题，再融资压力较高。 上周 2 家发行人及其发行债券发生跟踪评级下调调整。上周 1 家评级一次性下调超过一级的发行主体：博天环境集团股份有限公司。 一级市场：发行量较上周有所上升，发行利率较上周部分上行，部分下行。本周非金融企业短融、中票、企业债和公司债合计发行 2235.9 亿元，总发行量较上周有所上升；从发行利率来看，交易商协会公布的发行指导利率部分下行，各等级变化幅度在-2-1BP。 二级市场：成交量小幅上升，收益率变动不一。利率品现券收益率部分下行，部分上行；各类信用债收益率整体下行，部分上行；信用利差部分缩小，部分扩大，部分不变；各类信用等级利差部分缩小，部分不变，部分扩大。交易所企业债市场交易活跃度大幅上升，公司债市场交易活跃度小幅上升，企业债上涨家数小于下跌家数，公司债净价上涨家数小于下跌家数。 风险提示：宏观经济失速下滑，外部环境变化超预期 固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 哪些房企 2020 年再融资压力大？ ............................................................................................ 4 1.1. 房企最新融资状况 .......................................................................................................................... 4 1.2. 怎么理解政策表述的变化？ ....................................................................................................... 6 1.3. 明年房企的再融资压力 ................................................................................................................. 7 1.3.1. 信用债 ..................................................................................................................................... 7 1.3.2. ABS ............................................................................................................................................ 8 1.3.3. 海外债 ................................................................................................................................... 10 1.4. 哪些房企再融资压力大？ .......................................................................................................... 11 1.5. 小结 .................................................................................................................................................... 11 2. 信用评级调整回顾 ...................................................................................................................... 13 3. 一级市场：发行量较上周有所上升，发行利率较上周部分上行，部分下行 ....