房地产24年报及25年一季报总结：报表端继续承压，政策端值得期待

请务必仔细阅读正文之后的评级说明和重要声明证券研究报告房地产行业专题报告hyzqdatemark投资评级： 看好（维持）证券分析师戴铭余SAC：S1350524060003daimingyu@huayuanstock.com联系人唐志玮tangzhiwei@huayuanstock.com板块表现：报表端继续承压，政策端值得期待——24 年报及 25 年一季报总结投资要点：24 年板块营收同比下降，归母净利润为负，收入端及利润端均承压。2024 年，房地产板块平均营业收入 207 亿元，同比-21.3%，较 23 年下降 20.2pct；平均归母净利润-17.7 亿元，同比-4889%，较 23 年下降 4761pct。25Q1，板块平均营业收入 32亿元，同比-9.0%，较 24 年提升 12.4pct；平均归母净利润-1.2 亿元，同比-3346%，较 24 年提升 1543pct。2024 年/25Q1，板块营业收入同比下降，主要反映 2022-23年地产销售下行，传导至 24 年/25Q1 的结算下行。板块归母净利润为负，主要源于营收下滑、毛利率下降、费用率提升、减值比例提升等因素。24 年毛利率下行，费用率提升，减值创新高，净利率创新低。2024 年，房地产板块毛利率为 14.0%，较 23 年下降 2.4pct；三项费用率为 9.6%，较 23 年提升 1.9pct；减值损失/营业收入为 7.8%，较 23 年提升 4.2pct；归母净利率为-8.6%，较 23 年下降 8.4pct。25Q1，板块毛利率为 13.8%，较 24 年下降 0.2pct；三项费用率为 12.1%，较 24 年提升 2.5pct；减值损失/营业收入为 0.5%，较 24 年下降 7.3pct；归母净利率为-3.7%，较 24 年提升 4.9pct。2024 年，板块毛利率持续下行，源于 2022-23年行业销售端仍较弱，去化压力较大背景下，房企采取降价促销等措施，导致结转毛利率继续下降。板块减值比例继续提升，创历史新高，源于 22 年以来房价持续下行，部分项目去化难度加大，房企计提减值准备比例提升。板块归母净利率为负，创历史新低，源于营收下滑、毛利率下降、费用率提升、减值比例提升等因素。杠杆率提升，现金短债比下降，资金端继续承压。2024 年，房地产板块资产负债率为 76.0%，较 23 年下降 0.1pct；剔除预收款的资产负债率为 71.2%，较 23 年提升1.1pct；净负债率为 87.7%，较 23 年提升 12.6pct；现金短债比为 0.9 倍，较 23 年下降 0.3 倍。25Q1，板块资产负债率为 75.8%，较 2024 年下降 0.2pct；剔除预收款的资产负债率为 71.0%，较 24 年下降 0.2pct；净负债率为 91.3%，较 24 年提升3.6pct；现金短债比为 0.8 倍，较 24 年下降 0.03 倍。2024 年，板块资产负债率略降，但剔除预收款的资产负债率继续提升，源于房企销售端持续下行、近年来现房销售比例有所提升等因素，导致报表中预收款占比资产比例有所下降。板块净负债率提升，源于板块有息负债保持稳定，货币资金下降，并且 24 年/25Q1 板块净利润为负，导致板块净资产下降，综合导致净负债率提升。投资分析意见。我们认为，24 年 9 月以来，“稳楼市、稳股市”一直是中央层面的明确要求。4 月以来，关税战反复多变，贸易紧张局势加剧，稳住楼市股市对提振社会预期、畅通内需循环具有重要意义。今年以来，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮。我们维持房地产“看好”评级，建议关注：1）核心城市布局重、拿地能力强、且产品力强的房企：滨江集团、建发股份、绿城中国、建发国际集团、保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、城投控股；2）二手房中介：贝壳、我爱我家；3）物业管理企业：绿城服务、招商积余、华润万象生活、保利物业。风险提示：房地产量价超预期下行、房地产融资资金趋紧、房地产政策不及预期2025 年 05 月 14 日源引金融活水 润泽中华大地请务必仔细阅读正文之后的评级说明和重要声明第 2页/ 共 15页内容目录1. 经营端：收入下滑，利润率下降，减值提升................................................................ 41.1. 营收：24 年/25Q1 营收同比-21%/-9%，源于结算下行..........................................41.2. 业绩：24 年/25Q1 归母净利润为负，源于毛利率下降，减值提升...........................51.3. 毛利率：24 年/25Q1 毛利率下降，结算利润率或仍未触底......................................61.4. 费用率：24 年/25Q1 三项费用率继续提升............................................................... 61.5. 减值比例：24 年减值比例创新高，源于房价下行....................................................71.6. 归母净利率：24 年归母净利率创新低，25Q1 有所修复.......................................... 82. 信用端：杠杆率提升，回款下降，资金端仍承压.........................................................92.1. 资产负债率：24 年资产负债率下降，剔预资产负债率提升..................................... 92.2. 净负债率：有息负债稳定，货币资金减少，净资产下降........................................ 102.3. 现金短债比：24 年现金短债比下降，25Q1 保持稳定............................................112.4. 销售回款：24 年销售回款同比下降，25Q1 降幅收窄............................................123. 投资分析意见..............................................................................................................134. 风险提示..................................................................................................................... 14源引金融活水 润泽中华大地请务必仔细阅读正文之后