中国房地产研报：强产品力改善盘热销带动3月去化率至45%新高

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 6克而瑞观点强产品力改善盘热销带动 3 月去化率至 45%新高中国房地产研报2025 年 版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 6克而瑞观点强产品力改善盘热销带动 3 月去化率至 45%新高文/俞倩倩3 月恰逢“金三银四”传统营销旺季，楼市成交延续止跌回稳态势，新房成交面积同环比齐增，市场热度达到年内新高：3 月 29 个典型城市项目平均去化率高达 45%，环比上升 11pcts，同比上升19pcts，与 2023 年高峰基本持平。究竟当前热销楼盘有什么共性特征？4 月又能否延续市场热度稳步回升的态势呢？一、29 城去化率增至 45%创年内新高，京沪蓉杭等 9 城去化率超 60%3 月因传统“金三银四”营销旺季，房企推盘积极性稳步回升，加之营销力度增强，市场热度达年内新高：据 CRIC 调研数据，29 个重点城市 3 月平均开盘去化率为 45%，环比上升 11pcts，同比上升 19pcts，与 2023 年高峰基本持平，延续稳中向好走势。图：29 个典型城市 2023 年 1 月以来平均去化率变动情况数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统分城市来看，北京、上海、成都、长沙、天津、西安、徐州、厦门、杭州等 9 城 3 月开盘去化率均在 6 成以上，而从变化趋势来看，同环比均呈现涨多跌少态势，典型城市大体可分为以下几类：一是新政利好型城市诸如上海、深圳、成都等均出现环比持降，热度小幅回落，主要是受到供给结构影响；二是武汉、南京等前期深度调整类城市回暖动力略显不足，环比降幅均在 7-8pcts 左右，3月去化率均不足 4 成；三是天津、苏州、西安、郑州、宁波则因短期开盘项目品质提升，去化率骤增；四是部分东南沿海二三线城市诸如福州、无锡、东莞、珠海房企推盘积极性依旧较低，本月均无项目开盘加推。表：2025 年 3 月 29 个典型城市项目开盘平均去化率变动情况城市2025 年 3 月2025 年 2 月环比2024 年 3 月同比北京80%无项目开盘/44%36pcts上海62%68%-6pcts48%14pcts 版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 6克而瑞观点广州15%10%5pcts11%4pcts深圳28%66%-38pcts22%6pcts成都94%100%-6pcts83%11pcts长沙84%100%-16pcts63%21pcts天津79%36%43pcts36%43pcts西安72%27%45pcts35%37pcts徐州65%无项目开盘/无项目开盘/厦门64%无项目开盘/无项目开盘/杭州62%53%9pcts54%8pcts苏州49%24%25pcts26%23pcts重庆46%54%-9pcts22%23pcts郑州43%9%34pcts7%36pcts宁波43%11%32pcts10%33pcts武汉36%44%-8pcts21%15pcts合肥38%32%6pcts14%24pcts嘉兴36%无项目开盘/24%12pcts长春32%无项目开盘/无项目开盘/青岛25%8%17pcts10%15pcts济南17%9%8pcts21%-4pcts昆明15%15%0pcts12%3pcts南京15%22%-7pcts25%-10pcts佛山10%6%4pcts10%0pcts常州9%4%5pcts7%2pcts无锡无项目开盘无项目开盘/38%/福州无项目开盘7%/8%/东莞无项目开盘无项目开盘/1%/珠海无项目开盘无项目开盘/7%/合计45%34%11pcts25%19pcts数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统二、核心区位改善盘入市托举市场“点状回温”，产品力强成为加分项目前来看，去化率超 6 成城市无一例外都是核心区域改善盘集中入市支撑了短期市场热度，中高改客群购买力雄厚，更愿意为优质产品服务买单也使得强产品力成为楼盘竞争中的“加分项”。下表我们罗列了 3 月部分热销产品力较强的热销项目，可以发现产品创新主要分为以下几方面：一是诸如成都 4.0 新规类高得房率产品造就高性价比。以成都为例，3 月保利、中海、招商、嘉禾等 4 个新规项目入市，3 盘凭借强产品力优势开盘即罄。还有上海中建壹品:外滩源著、西安华发利君都荟城央等项目也凭借高得房率实现热销。二是供给稀缺核心片区纯低密住宅定位强化高端属性。以天津城投格调观槿花园项目为例，项目紧邻南开鼓楼，配套成熟，共享两区改善客户；同时项目打造了 5-11F 洋房产品，首层带地下室， 版权所有©克而瑞集团·研究中心 4/ 6克而瑞观点顶层带阁楼露台，属于市区稀缺的低密住宅类产品，加之定价适中，因而实现了开盘即售罄。三是强化社区内部景观打造，提升装标等方式获取竞争优势。以上海绿城沁香园项目为例，位于虹口凉城板块，属于内生型市场。项目还是存在很多“先天不足”：一是交通上临近中环和逸仙路高架，周边老破小环绕，北侧有尼姑庵，无大型城市配套，城市界面较差。二是项目自带公厕，地块不规则被分割成三个小地块，社区无会所和完整的社区景观配套。而项目在产品创新方面也算“可圈可点”：首先，地面用绿化带上的香樟树做绿轴拼接，地下车库相互联通。其次，楼栋底层全部架空，三个组团分别规划运动、学习、欢聚的 3 个主题架空层。最后，精装修方面升级全屋收纳系统，并且有客厅“s”墙设计、半开放厨房、卫生间三折叠门创新等。该项目凭借远超竞品的产品力破局，以后来者身份，成为片区内近年来唯一日光项目。表：热度居前重点城市 2025 年 3 月开盘首日去化率超 7 成部分项目情况（单位：套）城市项目名称区域推盘套数去化率热销原因北京建发金茂·观宸丰台新宫24086%产品力及地铁 19 号线优势引流金融街外溢客群上海绿城·沁香园虹口凉城56100%产品力强、加推套数少金陵华庭黄浦豫园158100%外滩街道核心地段、装标高、价格有竞争力能建·西岸誉府徐汇徐汇滨江312100%徐汇滨江热点板块、价格有明显倒挂中环置地中心·望雲宝山祁连20097%延续一期热度、规划利好、产品力强中建壹品:外滩源著杨浦东外滩11490%产品力强、得房率高国誉府杨浦中原7680%1.5 容积率的稀缺纯洋房社区天津城投格调观槿花园红桥芥园道124100%市区稀缺低密纯改项目西安华发利君都荟城央城西10472%区域核心地段+区域稀缺产品+高得房率(129 ㎡得房率 94%)成都保利花照天珺茶店子128100%优质区域+新规产品热销招商锦城序八里庄-二仙桥126100%优质区域+新规产品热销麓湖生态城麓湖157100%产品力强长沙嘉信博麓郡市政府板块2291%地段优越+教育溢价+产品品质鑫远紫樾香山省府南板块7877%地段优越+配套优势+纯高端项目润和大泽湖滨水新城南板块9288%区域发展潜力+产品品质数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统三、宁苏郑等二线城市存量房收购及房票安置带动刚需盘销量提升对于南京、苏州、郑州等当前地产行情相对一般的城市而言，由政府主导的存量房收购和房票安置也对城市近远郊区域的不分刚需盘去化起到了良好的提振作用。下表我们罗列了一些重点项目，以南京为例，2024 年江宁区房票安置政策带来较大的去库存效果，据不完全统计全年房票安置去化房