地产杂谈系列之六十三：行业发展空间仍存，“好房子”市场前景广阔

行业发展空间仍存，“好房子”市场前景广阔——地产杂谈系列之六十三证券研究报告2025年4月16日杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002郑茜文投资咨询资格编号：S1060520090003证券分析师请务必阅读正文后免责条款行业动态跟踪 地产行业强于大市（维持）投资要点1•事项：新华社报道，4月15日中共中央政治局常委、国务院总理李强在北京调研时强调，收购存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手。要落实好各项相关政策，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，并及时研究推出新的支持措施。要深入推进城市更新，加力实施城中村和危旧房改造，通过多种方式盘活存量、优化增量。要聚焦城市新市民、住房困难群众关切，调整完善相关政策，支持居民刚性和改善性住房需求。李强强调，当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力，着力推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。•平安观点： 持续推动收储/城改，扩大住房需求，促进楼市止跌回稳。李强总理在调研时强调收购存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手。要落实好各项相关政策，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，并及时研究推出新的支持措施。该提法延续两会政府工作报告表述。2025Q1全国楼市成交延续弱复苏，随着城市政府在收购主体、价格和用途方面获得更大自主权、城市更新的加速，有望不断扩大住房需求，促进楼市加速止跌回稳。根据我们在年度策略的测算，保守按照100万套城中村改造100%货币化，且全部转化为购房需求，可消化35城存量现房库存36%。 房地产市场发展空间仍存，当前销售规模已低于中期中枢。李强总理强调，当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力。根据我们的测算2025-2030年全国潜在商品住宅需求中枢为8.76亿平，2024年全国商品住宅销售面积为8.1亿平，已经低于中期中枢,中期潜在住房需求依旧旺盛。同时，李强总理提出要聚焦城市新市民、住房困难群众关切，调整完善相关政策，支持居民刚性和改善性住房需求，预计北上深限购政策仍有进一步放松空间。 “好房子”市场空间广阔，短期有望带动楼市止跌回稳。李强总理指出，要着力推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。近年来，中央持续强调建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，2025年“好房子”首次写入政府工作报告。根据第七次人口普查数据，全国范围内住房存量中2000年前建造的房屋面积占比达28%，80%的居民居住环境无电梯，中长期潜在“好房子”需求依旧旺盛。短期来看，随着2025年越来越多优质项目集中入市，凭借其产品及价格优势，有望率先企稳形成价格锚，引导楼市逐步止跌回稳。 投资建议：短期来看，住房消费/投资作为国内消费/投资重要组成，随着更多扩内需等政策出台，有望加速楼市止跌回稳；中长期“好房子”持续入市有望催生新一轮改善型需求释放，同时产品迭代叠加周期底部或蕴含新一轮发展机遇。个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企如中国海外发展、华润置地、绿城中国、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、越秀地产、保利发展等；2）估值修复房企如新城控股、金地集团、万科A等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。 风险提示：1）楼市成交持续疲软风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善及落地执行不及预期风险。22025Q1楼市延续修复，整体市场好于预期 得益于政策催化和市场信心修复，2025Q1楼市整体好于预期。从成交来看，30城新房成交同比降2%，较2024年全年收窄19.4pct；10大城市二手房成交同比增长33%。从房价走势来看，根据国家统计局数据，一二线城市新房价格环比自2024年末以来逐步止跌回稳。-80%-40%0%40%80%120%0246810122024/12024/42024/72024/102025/1十大城市二手房成交（万套）同比一二线城市新房价格逐步止跌回稳2025Q1新房成交降幅大幅收窄-80%-60%-40%-20%0%20%40%02468101214162024/12024/42024/72024/102025/130城新房成交套数（万套）同比-1.0%-0.8%-0.6%-0.4%-0.2%0.0%0.2%0.4%2024/12024/32024/52024/72024/92024/112025/1一线新房价格环比二线新房价格环比三线新房价格环比2025Q1二手房市场同比正增长资料来源：Wind，国家统计局，平安证券研究所3按照100平每套对应（亿平）100%货币化比例对应需求（亿平）35城待售面积（亿平）可消化35城待售面积比例待售面积112.7536%100万套城改货币化可消化35城存量库存的36%加速推进收储及城改，持续扩大住房需求 自2024年“5.17”新政以来，中央持续在资金来源、资金成本、用途等方面优化收储政策，打通收储堵点。2025年政府工作报告中进一步明确：1）拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等，扩大输出资金来源；2）活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。 城中村改造方面，本次李强总理再次强调，要深入推进城市更新，加力实施城中村和危旧房改造，通过多种方式盘活存量、优化增量，近期深圳出台《关于规范城市更新实施工作的若干意见》明确建立房票制度，探索城市更新项目补偿安置多元化路径，从中央到地方，政策不断优化，预计城改有望加速。根据我们年度策略报告中的测算，测算100万套城中村改造100%货币化，且全部转化为购房需求，可消化35城存量现房库存36%。资料来源：Wind，国家统计局，平安证券研究所，注：全国待售面积更新至2024年10月4当前商品住宅销售已低于中期中枢，潜在住房需求依旧旺盛 当前商品住宅销售已低于中期中枢。李强总理强调，当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力。根据七普数据，全国城镇居民人均居住面积由六普的30.3平提升到38.6平，保守按照2030年城镇人均居民面积40平，根据下表测算2025-2030年全国潜在商品住宅需求中枢为8.76亿平，2024年全国商品住宅销售面积为8.1亿平，已经低于中期中枢。商品住宅需求测算注：1) 2023年全国住宅销售面积来自国家统计局，由于2021、2022年销售数据存在修正，2021、2022全国住宅销售面积为根据统计局当年披露的2022年、2023年住宅销售面积及同比增速计算;2）仅考虑住宅，不考虑公寓、商办物业资料来源：联合国世界城镇化展望（2018），联合国世界人口展望（2024），国家统计局 ，平安证券研究所主要假设：1、根据联合国发布的世界人口展望（2024），预计2030年中国总人口为13.9